La oferta de vivienda en alquiler se reduce un 25% y la de venta un 12% durante la legislatura

Si por algo se ha caracterizado la última legislatura en materia de vivienda ha sido por la intervención del mercado del alquiler. Primero, con el límite de subida del 2% impuesto a los propietarios a finales de 2022, y después a través de la ley de vivienda, aprobada en los últimos meses de mandato -al igual que el grueso de medidas orientadas mayoritariamente a aumentar el parque de alquiler asequible-. El control de precios ha 'espantado' a los propietarios del mercado, hundiendo la oferta de vivienda en alquiler un 25% desde marzo de 2019 hasta el mismo mes de 2023. El castigo es especialmente intenso en las dos principales ciudades del país: en Barcelona alcanzó el 51% y en Madrid el 44%.

En paralelo a esta merma, los precios se encarecieron un 11,4%, hasta alcanzar máximos históricos. "El efecto ha sido devastador. Muchos propietarios están retirando sus viviendas del mercado y otros están incrementando los precios en los nuevos contratos", explican desde idealista. La literatura científica también ha demostrado que limitar las rentas produce otros efectos nocivos. A saber: envejece el parque de viviendas, genera economía sumergida y deriva en comportamientos oportunistas y prácticas discriminatorias.

El segmento de la compraventa ha tenido un comportamiento similar al del alquiler durante la legislatura: el stock de casas se redujo un 12% y los precios engordaron un 15% en el mismo periodo. 

Ley de vivienda

"Hemos aprobado la primera ley de vivienda de la democracia. Con eso se justificaría toda una legislatura. Convertimos la vivienda en el quinto pilar del Estado del bienestar".  Así se pronunciaba el presidente Sánchez días después de sacar adelante una de las medidas estrella del Gobierno de coalición PSOE-Unidas Podemos, y que ha despertado la crítica casi unánime del sector y de parte de la clase política por considerar que genera inseguridad jurídica y perjudica a propietarios e inquilinos. 

En líneas generales, la norma regula y topa el precio de los alquileres, permite rebajar de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas y, entre otras cosas, modifica los procesos de desahucios complicando el desalojo de los okupas. 

Sobre este último punto, la ocupación ilegal de inmuebles ha crecido en los últimos años al calor de una legislación que obliga a los propietarios a pasar por un calvario judicial -tanto en tiempos como en forma- para recuperar sus casas. Los últimos datos disponibles del Ministerio del Interior desvelan que las infracciones penales relacionadas con la ocupación de inmuebles crecieron un 14,4% desde que comenzó la legislatura. Pasaron de las 14.621 en 2019 a las 16.726 de 2022. Además, en ese periodo alcanzaron máximos históricos (17.274 infracciones en 2021). Ahora bien, hay que destacar que los datos de Interior recogen denuncias, no delitos, una distinción que se realiza en la instancia judicial. 

Vivienda asequible

El relato político de Sánchez en materia de vivienda se intensificó poco antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28-M. Fue entonces cuando el presidente empezó a disparar su bazuca de propuestas, la mayoría orientadas a la vivienda asequible e "imposibles de cumplir", según el consenso de expertos. 

El Gobierno prometió que construirá o movilizará hasta 184.000 viviendas en alquiler social o precio asequible a través de iniciativas articuladas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (más de 123.000 unidades), la Sareb (50.000 viviendas, de las cuales 19.000 están sin construir) y el Fondo Social de Viviendas de alquiler (11.000 casas).

Las medidas se enmarcan en el Plan de Vivienda en Alquiler Asequible que busca facilitar el acceso a una vivienda digna a los ciudadanos con menos recursos. El objetivo del Ejecutivo es que en 20 años el 20% del parque de vivienda en España sea asequible, un porcentaje "imposible" de alcanzar, según el consenso del mercado.

"Exigiría aproximadamente que cada año de aquí a 2043 añadiéramos tantas viviendas al parque social como las que hemos logrado sumar hasta el día de hoy en total, un ritmo difícil de imaginar", advertían recientemente desde el centro de estudios EsadeEcPol. En la actualidad, España tiene 26 millones de viviendas, de las que 290.000 son de titularidad pública y dedicadas al alquiler, lo que representaría el 1,1% del total.

Lo cierto es que desde 2018, el sector público solo ha construido el 17% de la vivienda asequible. Así lo ponen de manifiesto los datos de Aprima de los últimos 5 años (2018-22). Mientras la iniciativa privada ha desarrollado 32.572 viviendas, el sector público solo ha ejecutado 7.060 unidades -un 17% del total-. 

"La situación cambia radicalmente a partir de 2013, año en el que se produce un desplome de la producción de vivienda asequible -de 53.000 en 2012 a 17.000 en 2013- de la que no hemos conseguido recuperarnos en la actualidad, registrando una media en el periodo 2014-22 de 8.300 viviendas asequibles/año", explican los promotores madrileños en el informe El problema de la vivienda sí tiene solución.

Gran parte de las medidas del Gobierno están orientadas a mejorar el acceso a la vivienda de los más jóvenes. Para ellos aprobó el bono del alquiler y también una línea ICO que avalará el 20% de la hipoteca de primera vivienda -también se dirige a  las familias con menores de edad-. En cuanto al bono joven, los expertos coinciden en que llegará de forma residual a la mayoría de los jóvenes, sobre todo a los que viven en las ciudades más tensionadas del país donde los alquiles son especialmente elevados.