Los precios de la vivienda suben en todos los distritos de Madrid

Un amplio mercado laboral, multitud de opciones educativas, diversidad cultural, distintas oportunidades de ocio y gastronómicas... Son diversas las razones que ofrece Madrid a sus habitantes, potenciando su territorio y, por ende, su mercado inmobiliario. Una prueba de este interés se deja ver en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), donde más del 50% de la oferta comercial -de un total que supera las 15.000 viviendas- corresponde a la Comunidad de Madrid.

En el caso de la capital, el precio de las viviendas ha alcanzado los 3.576 euros/m2 a cierre del primer trimestre del año, tras acumular una subida interanual del 3,8%, según IMIE Mercados Locales de Tinsa. De hecho, se trata de la tercera capital del país que más se acerca al precio máximo de la burbuja inmobiliaria (-11,4%) -tan solo por detrás de Palma de Mallorca (-2,1 %) y San Sebastián (-10,8 %)-, los 4.037 euros/m2 que alcanzó en el segundo trimestre de 2008.

En todos los distritos de la capital las viviendas se han encarecido frente al primer trimestre de 2022. Destaca la subida interanual a doble dígito de Vicálvaro, un 11,8%. En el caso de Barajas, el ascenso ha sido del 8,1%; mientras que en Chamberí, Moratalaz y Ciudad Lineal, las alzas han superado el 7% respecto al primer trimestre del año pasado. En los distritos de Moncloa-Aravaca, Hortaleza, Carabanchel, Fuencarral-El Pardo, Chamartín, Centro, Latina y Tetuán las subidas han sido de más del 6%, seguidas de Retiro (5,9%) y Arganzuela (5,5%).

Por debajo del 5% han estado los repuntes registrados en Puente de Vallecas (4,9%), Salamanca y Villa de Vallecas (4,8% en ambos casos), Usera (3,7%), Villaverde (2,5%) y San Blas (2,4%).

Las más caras de la capital

Las zonas menos asequibles para el comprador de vivienda son Salamanca y Chamberí, donde el precio de las viviendas supera, de media, la barrera de los 5.000 euros/m2. El distrito de Salamanca es el más caro de la capital para adquirir un inmueble, con 5.495 euros/m2, después de una subida del 4,8% respecto al primer trimestre del año pasado. Según las cifras de la tasadora, después de un incremento interanual en el precio de los inmuebles del 7,3%, el metro cuadrado se paga a razón de 5.158 euros en Chamberí.

Le siguen, aunque ya por debajo de los 5.000 euros/m2, los distritos de Chamartín (4.795 euros/m2), Centro (4.785 euros/m2), Retiro (4.500 euros/m2) y Arganzuela (4.061 euros/m2). El precio de las viviendas está entre los 4.000 euros/m2 y los 3.000 euros/m2 en seis distritos: Moncloa-Aravaca, Fuencarral-El Pardo, Hortaleza, Tetuán, Barajas y Ciudad Lineal. Ya por debajo de los 3.000 euros/m2 está el precio de las viviendas en Vicálvaro, Moratalaz, Villa de Vallecas, San Blas, Latina y Carabanchel.

En el lado opuesto está Villaverde, el único distrito de la capital del país con el precio de las viviendas en menos de 2.000 euros/m2. En concreto, para comprar una casa en esta zona del sur de Madrid a cierre del primer trimestre del año había que desembolsar, de media, 1.934 euros/m2, tras registrar una subida interanual del 2,5%. Le siguen, ya por encima de los 2.000 euros/m2, Puente de Vallecas (2.032 euros/m2) y Usera (2.088 euros/m2), según los datos de Tinsa.

Adquirir una vivienda en la ciudad de Madrid supone un esfuerzo teórico para el comprador del 44,2% -por encima del 35% que es la accesibilidad que desde la tasadora consideran razonable-. Según este indicador, los españoles destinarían de media un 31,2% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas.

El informe de la tasadora explica que esta ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.

¿Y el residencial 'prime'?

El interés también se traslada a Madrid a la hora de elegir residencial de lujo. Así lo muestra el informe The Wealth Report elaborado por Knight Frank, donde se analizan 100 mercados. La capital española se posiciona como la cuarta ciudad del mundo donde se prevé mayor inversión en este año, sólo por detrás de Dubai, Miami y Dublín.

"Madrid está cada vez más en el radar de los compradores globales debido a su accesibilidad, valor relativo, oferta limitada de activos prime, instituciones educativas de primer orden y nuevos desarrollos urbanísticos de alta calidad", sostiene Kate Everett-Allen, Global Head of Residential Research de Knight Frank.

En la ciudad, los precios del residencial prime subieron un 6% durante 2022 y las previsiones de Knight Frank siguen al alza, ya que esperan que el precio del metro cuadrado de las viviendas de lujo continúe creciendo en un 4% este año. El incremento será aún mayor (5-10%) para los ejes Recoletos/Salamanca, Jerónimos y Chamberí/Almagro.

"La escasez de stock de vivienda disponible en las ubicaciones prime, la bonificación de impuestos como el de Sucesiones y Patrimonio, junto al interés de los inversores internacionales europeos y latinoamericanos hacen prever que continúe la buena marcha del residencial prime madrileño", señala Carlos Zamora, Partner, Head of Residential de Knight Frank en España.