El Senado aprueba la ley de vivienda: todos los detalles

La ley de vivienda está a un paso de ser una realidad. El Pleno del Senado ha aprobado el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda sin incluir enmiendas adicionales con 134 votos a favor, 117 en contra y una abstención. Terminada la votación en la Cámara Baja, la ley será sancionada y promulgada por el Rey y posteriormente publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para su aplicación. Las comunidades gobernadas por el PP ya han anunciado que no aplicarán la norma en las cuestiones que afecten a sus competencias. Desde el PSOE, incluido el propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, han instado al principal partido de la oposición a que haga cumplir la ley.

La norma, que ha generado un gran malestar en el sector inmobiliario, regula y topa el precio de los alquileres, permite rebajar de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas y, entre otras cosas, modifica los procesos de desahucios complicando el desalojo de los okupas.

En cuanto al control de precios, se elimina el IPC como índice de referencia para actualizar la renta. Los contratos que se renueven en 2024 no podrá superar el 3% de subida cuando el propietario sea un gran tenedor (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros). En los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, si no llegan a un acuerdo, no podrá ser más del 3%.

Asimismo, "con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados" se habilita al Instituto Nacional de Estadística a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC.

Según detallan desde el despacho de abogados Cuatrecasas, estas medidas afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que los inmuebles estén situados o no en una zona tensionada.

Zonas tensionadas

Las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas tensionadas si en ellas se cumple cualquiera de estas dos condiciones:

- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. 

- Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tes puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá:

-Modificar el régimen de prórrogas de los contratos previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, establece que una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.

El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo que se hayan acordado otras condiciones, o que el propietario vaya a utilizar la vivienda de forma permanente o, entre otros supuestos, si la utilizan sus familiares en primer grado de consanguinidad. También si se suscribe un nuevo contrato con las limitaciones de renta.

- Topar el precio de los arrendamientos. Si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor. Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%. Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos en el contrato anterior.

Sin perjuicio de lo anterior, si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices.

La norma permite a las comunidades autónomas rebajar de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas. 

Beneficios en el IRPF

La ley de vivienda también introduce deducciones fiscales para los pequeños propietarios que pongan su casa en alquiler en áreas tensionadas. 

- Reducción incrementada del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.

- Reducción incrementada del 70% cuando el arrendador alquile la vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años y el inmueble se encuentre en una zona tensionada. También se beneficiarán de la bonificación cuando se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler social y cuando se se trate de alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o  la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda.

-Reducción incrementada del 60% para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

-Reducción general del 50%. Se aplicará la reducción del 50% si no cumple una de las anteriores condiciones. 

Recargos en el IBI

La normativa actual permite a los Ayuntamientos imponer un recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas, esta medida afecta, por tanto, a todos los tenedores de inmuebles. El Proyecto de Ley introduce diversas novedades:

-Permite incrementar hasta el 100% este recargo cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años.

-Permite incrementar otro 50% el recargo (entre 100% y hasta el 150%) cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

A estos efectos, define como vivienda desocupada aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas (como p.ej. el traslado temporal por razones laborales o inmuebles sujetos a actuaciones de obras.

La situación de desocupación deberá declararse mediante un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente. Si bien está previsto que la entrada en vigor de estas medidas en sede de IBI sea al día siguiente de la publicación de la norma en el BOE, su aplicación efectiva requerirá la declaración de desocupación del inmueble.

Desahucios

El Proyecto de Ley introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucio, de ejecución hipotecaria y en la subasta de bienes inmuebles previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil en situaciones de vulnerabilidad. 

-Las Administraciones públicas competentes, sin necesidad de tener el consentimiento de los interesados, fijarán la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.

-El demandante tiene la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad. Si el demandante es gran tenedor deberá acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

-Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.

- Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad. En concreto, y según explican desde Cuatrecasas, cuando se pretenda desahuciar de su vivienda habitual en procedimientos de recuperación de una finca, rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

También que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; e instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

- Asimismo, se amplía el concepto de persona vulnerable incrementando los criterios de renta para ser calificado como tal y se establece que el juez deberá atender como criterio adicional para establecer la vulnerabilidad a situaciones personales, como p.ej. que residan menores de edad.

-Se establece un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto frente a la suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia prevista actualmente.

-Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas (frente a los plazos de 1 y 3 meses actuales).

Ejecución hipotecaria

El Proyecto de Ley también extiende la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, en los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.

- Se impone al ejecutante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

- Se establece como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria en los casos en que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.