Nuda propiedad, en el foco del inversor inmobiliario

El abanico de opciones de inversión inmobiliaria es cada vez más amplio. Y muchas de sus alternativas, si bien no son necesariamente recientes, sí son ahora más visibles. Es el caso de la inversión en trasteros, que se ha consolidado como una fórmula para obtener rentabilidades por encima de la inflación en un plazo corto. Pero también el de la nuda propiedad, cada vez más conocida como alternativa para invertir en inmobiliario.

¿Pero qué es exactamente la nuda propiedad? En términos de inversión, cuando hablamos de nuda propiedad nos referimos a esa figura jurídica que facilita a los inversores comprar un inmueble a un precio inferior al valor de mercado. Eso sí, con una limitación al resto de derechos, ya que no cuenta con el usufructo, es decir, al uso del bien durante un periodo determinado.

Así, en principio el funcionamiento de la nuda propiedad es sencillo. El propietario -en este caso nudo propietario- cuenta con el derecho real sobre el bien inmueble, el de la propiedad, y los anteriores propietarios tienen el derecho de uso y disfrute hasta que fallezcan. Es en ese momento cuando el nudo propietario comienza a tener pleno dominio sobre el activo, desde su posesión y disposición hasta el usufructo.

¿Qué ventajas ofrece este sistema? La más importante es la del precio. Al renunciar al usufructo durante un tiempo, el coste del inmueble suele estar por debajo del mercado. Esto, lógicamente, repercute en una mayor rentabilidad a medio y largo plazo. Además, los nuevos propietarios están exentos de algunos impuestos, como el de bienes inmuebles, que corre a cargo del usufructuario. En el caso de que la operación no cumpla con las expectativas o se desee recuperar la inversión también existe la posibilidad de vender la nuda propiedad a un tercero, siempre y cuando se respete el usufructo.

Valor sólido y con garantías

Ahora bien, la nuda propiedad no es solo una vía de acceso a la vivienda, sino también una alternativa de inversión en el sector inmobiliario. Aquellos que tienen una visión de inversión a medio-largo plazo pueden encontrar en la nuda propiedad un activo accesible y de bajo coste. Esta es una de las principales razones de su popularidad como un valor sólido, de bajo riesgo y con garantías.

Y aunque lleva entre nosotros desde hace más de una década, es ahora cuando la nuda propiedad ha vuelto a posicionarse en el foco de la inversión inmobiliaria. Si es una tendencia al alza o no, lo deciden los datos: en 2022, hasta agosto, las transacciones de nuda propiedad crecieron un 30%, según cifras de Mas Vida, compañía especializada en soluciones de vivienda para la tercera edad.

Ya en 2008, como apuntaban los datos del INE, España se acercaba a las 3.000 operaciones anuales de nuda propiedad, pero a lo largo de los años fue perdiendo fuelle… hasta 2021, cuando las cifras empezaron a dispararse. Si tenemos en cuenta, además, los datos de las pensiones en España, el crecimiento de la nuda propiedad puede entenderse mejor.

El año pasado, 4,7 millones de pensionistas -entre quienes se incluyen también los perceptores de pensiones no contributivas- apenas alcanzaban el salario mínimo interprofesional. Esta cifra, que supone el 52% del total de pensionistas, es síntoma de lo que ya apuntábamos: muchos de nuestros mayores pueden encontrar en la nuda propiedad una opción para conseguir la liquidez que sus pensiones no les permite alcanzar.

Para todas las edades

Que cada vez seamos más mayores y la esperanza de vida se alargue es una buena noticia por muchas razones. No obstante, este hecho tiene implicaciones muy diversas, también en el ámbito residencial. En este sentido, a los cambios en las tendencias sociodemográficas les sigue la pista –y muy de cerca– el inmobiliario, que tiende a adaptarse a los ritmos que le marca la sociedad.

Si la nuda propiedad es una respuesta a las necesidades de un segmento de la población que necesita disfrutar de una mejor jubilación, el inmobiliario ha sabido responder también a sus demandas de vivienda. La manifestación más evidente de ello la encontramos en el senior living, una alternativa residencial para mayores de 65 años que destaca también como una magnífica vía de inversión inmobiliaria, con rentabilidades que alcanzan hasta el 6% y que solo en 2021 en España captó 1.200 millones de euros, según Savills.

Sea cual sea el formato, hace ya tiempo que quienes estamos pendientes de todo lo que sucede en el mercado inmobiliario nos hemos dado cuenta de que los activos alternativos tienen mucho futuro por delante. Desde Urbanitae en particular y desde el crowdfunding en general aún nos quedan muchas posibilidades por explorar y proyectos que estudiar. Así, al mismo paso que crecen los mercados alternativos, también lo hace la financiación alternativa, dos caminos que nos señalan un mismo objetivo: la inversión en inmobiliario, más viva que nunca, no para de renovarse.