Los fondos 'salvan' el mercado del alquiler en España: elevan la oferta un 13,6%

El build to rent (BTR) o construir vivienda en alquiler, es una de las alternativas al acceso tradicional a la vivienda más atractivas del mercado y tiene mucho recorrido. Es por eso que hoy, es y será, el producto estrella más buscado por el inversor. No es un producto comparable al tradicional de venta, conceptualmente son distintos y van dirigidos a públicos objetivos distintos.

En España surge esta fórmula por una necesidad residencial y el volumen de inversión en residencial de alquiler en 2021 superó los 2.100 millones de euros, es decir el 77% de las transacciones se dieron en operaciones de BTR, según el informe de la consultora inmobiliaria JLL.

El volumen de inversión en residencial de alquiler en 2021 superó los 2.100 millones de euros

¿Cuál es la situación actual de este mercado en España? Los inversores privados apuestan por esta fórmula e incluso las Administraciones Públicas y prueba de ello es la apuesta en la Comunidad de Madrid por el Plan Vive que tiene como objetivo lanzar al mercado del alquiler 25.000 viviendas. Pero no sólo se está llevando a cabo el BTR a través de colaboraciones público-privadas, se acaba de realizar la primera operación BTR en un suelo protegido. Tectum y Locare han conseguido sacar adelante la primera obra pública de vivienda en alquiler de iniciativa privada. Será una promoción en la localidad madrileña de Alcobendas y supondrá la construcción de 383 pisos protegidos con rentas un 60% inferiores a la media del municipio madrileño.

A pesar de todos estos proyectos, el mercado de BTR en España se caracteriza porque la oferta es inferior a la demanda, el parqué de alquiler es antiguo, está atomizado y mayoritariamente en manos poco profesionalizadas. Las bases de este negocio: localizaciones en grandes núcleos de población, con un tamaño mínimo de 100 viviendas para rentabilizar la inversión, una tipología mayoritaria de vivienda de 1 y 2 dormitorios, e instalaciones centralizadas para facilitar una gestión más eficiente en la fase de explotación.

Este año se han sumado 102.500 viviendas más de alquiler al parque inmobiliario español

Según el último informe de BTR que elabora Atlas Real Estate Analitics, el parque de viviendas en alquiler en España ha aumentado un 13,6%. Hemos pasado de las 90.100 viviendas en alquiler en 2021 a las 102.500 viviendas este año.

"El BTR ha venido para quedarse y cuenta ya con la confianza de muchos inversores. En estos últimos años hemos visto que es una fórmula solida por la que es rentable apostar, lo que ha hecho que cada vez haya más promotores y constructores implicados en el desarrollo de estos proyectos. Desde Solvia estamos seguros que 2022 va a ser un año clave para el BTR y la inversión en este producto crecerá un 10%", afirma Mayca Llorens, responsable del área de Rental de Solvia.

En este sentido, Laura Monzón, directora de consultoría en Almar Consulting, apunta que "el BTR no va a sustituir al BTS (construir vivienda para la venta). Es un producto que viene a satisfacer las necesidades de un usuario final determinado y esa es la clave. BTR es una nueva forma de habitar que pone un mayor foco en un modelo de vida más social, más comunitario y más experiencial, en el que las zonas comunes toman protagonismo frente al espacio individual, y se dotan los edificios de servicios prestados y amenities que aportan valor añadido a la vivienda y potencian el sentido de pertenencia a una comunidad frente a lo individual".

La tendencia en España hacia el alquiler es equipararnos con otros países de Europa o de EEUU, donde casi el 50% del parque de viviendas es en alquiler. En estos momentos en España el peso del alquiler es de un 25%, pero la tendencia es a seguir creciendo, según los expertos.

"Para desarrollar el BTR hay que centrarse en dos claves: Quién te va a alquilar y qué te va a alquilar, porque no se puede hacer el mismo modelo en todas las ubicaciones. Hay que adaptar el producto según la ubicación: centro ciudad, periferia o costa y es fundamental también pensar en la persona que te lo va a alquilar. Estamos viendo que el BTR se está ampliando hacia nuevas ubicaciones no solo se instala en las principales ciudades. Hay demanda ya muy vinculada a los hubs económicos que pueden ser logísticos o de turismo en la costa, porque tiene una actividad económica con un gran número de empleados que necesitan vivienda", apunta Víctor Pérez Arias, CEO de ASG Homes.

"EL BTR también ha sido positivo para el mercado porque ha dado la oportunidad de desarrollar más vivienda sostenible. Aedas Homes ha promovido el primer proyecto BTR con certificado Passivhaus en España, concretamente en el municipio madrileño de Valdemoro, para Grupo Lar y Primonial. La certificación Passivhaus asegura, entre otros aspectos, un mayor aislamiento térmico y calidad del aire en el interior de la vivienda, lo que se traduce en una reducción del consumo energético que ronda el 70% respecto a un edificio convencional", asegura Antonio Fernández, gerente de Desarrollos Alternativos de Aedas Homes.

Se necesitan 1,2 millones de hogares de vivienda en alquiler en España

En este sentido, Mayca Llorens define en seis puntos las razones por las que el BTR despierta interés para el inversor: "Tiene una demanda garantizada por la dificultad que hay en España para acceder a una vivienda. Según la consultora Savills se necesitan 1,2 millones de hogares de vivienda en alquiler para satisfacer la demanda y ahora hay 4,2 millones. En segundo lugar, el BTR es un asset class que atrae a los fondos de inversión extranjeros por la falta de oferta que hay en el mercado. La tercera razón es que el BTR es uno de los principales dinamizadores del mercado. Además, el alquiler ofrece una rentabilidad estable a largo plazo. Por otro lado, hay una necesidad de profesionalización de la gestión en el alquiler y, en último lugar, el tema de la sostenibilidad, que se ha convertido en un requisito indispensable donde tanto los fondos como los clientes demandan una vivienda sostenible".

A este respecto, Antonio Fernández apunta que desde el punto de vista promotor también ven el BTR interesante para diversificar el negocio. "Aedas Homes es una promotora que cotiza y tiene comprometidas con sus accionistas la construcción de viviendas y sus entregas por lo que si en tu balance de suelo destinas viviendas al alquiler, generas unas rentas y un flujo de caja".

Retos por delante en el BTR

Por otro lado, también en este negocio hay muchos retos aún por conseguir. "Tenemos el reto de la eficiencia en los procesos. Hace falta que se trabaje de una forma colaborativa, también, mayor eficiencia en los costes. El BTR es un proceso más caro que el BTS, (construir para la venta) y con la industrialización podemos abaratar costes, pero estamos empezando. Además, la normativa es un punto a tener en cuenta, es necesario que la Administración apoye este modelo y la normativa se adapte a las necesidades del usuario y sea más flexible. Igual no es necesario que haya en estas promociones BTR un número de aparcamientos concretos, por ejemplo", apunta Monzón

La sostenibilidad hoy en día es una exigencia y esto conlleva un incremento de costes

A estos retos. Pérez, añade la barrera respecto a las rentas de los alquileres de estos inmuebles: "Las viviendas se encuentran dentro de una normativa donde la sostenibilidad hoy en día es una exigencia y esto conlleva a un incremento de costes. Aumentar la calidad en las viviendas es más caro y se traslada a un incremento de rentas y hay que ver si este coste se adecua a la capacidad de pago del usuario. A todo esto hay que sumar que la oferta de alquiler que hay en el mercado es escasa y hay que aumentar el parque de vivienda en alquiler, pero no hay suelo, porque no se han actualizado los planes generales de ordenación urbana en los últimos 10 años, por lo que tenemos un horizonte con escasez de oferta y costes altos".

Como conclusión, Llorens asegura que "hay dos fundamentales que pueden desincentivar un poco al inversor extranjero en BTR, que es el capital que necesitamos en este negocio. El primero es el riesgo regulatorio. Hemos tenido una ley de contención de rentas en Cataluña que se ha derogado, limitación al IPC, una ley estatal de vivienda que limitaba el precio del alquiler y esto solo ha servido para reducir la oferta y generar mayor inseguridad jurídica y hacer que los inversores huyan. En segundo lugar, el inversor extranjero tiene mucha experiencia financiera, pero no inmobiliaria y desconoce que en España hay una diversidad regulatoria por las Comunidades Autónomas, tiempos dilatados en la obtención de licencias y la necesidad de gestión de este parque de alquiler por profesionales".