Los efectos de la política de vivienda

Cualquiera que haya echado un vistazo últimamente a los precios de la vivienda, habrá podido comprobar que están por las nubes. Tanto alquilar como comprar se han vuelto opciones casi prohibitivas en las principales ciudades españolas. A modo de ejemplo vemos que, si queremos alquilar en ciudades como Madrid, Barcelona o Palma, los precios han subido más de un 34% desde 2019.

Es conocido que los precios de las viviendas, tanto los de alquiler como los de compra, suben (o bajan) debido a la oferta y demanda de viviendas, la evolución de los costes del suelo, la financiación y las diferentes políticas públicas, siendo las dos primeras, la oferta y la demanda, las que más efecto tienen. Prueba de ello es que en las zonas en las que no hay demanda, o hay exceso de oferta, los precios pueden llegar a ser irrisorios.

Sin embargo, las medidas que se están tomando recientemente no van en la línea de aumentar la oferta, reducir la demanda o aumentar la cantidad de suelo, sino que lo que estamos viendo son intentos por hacer la vivienda más accesible por la vía de la fijación de precios máximos. Un control, por otro lado, que ya se ha intentado llevar a cabo con desastrosas consecuencias en ciudades como Berlín donde después de una reducción inicial, los precios repuntaron con fuerza. Aquí, después de un año de vigencia de la ley, hay un 15% menos de pisos en el mercado de alquiler, al tiempo que los precios ha aumentado un 13%.

Las subidas de precios se están dando en ambos mercados, el de compra y el de alquiler, porque no hay suficiente oferta o esta no ha aumentado al mismo ritmo que la demanda. De acuerdo con datos del ministerio de Fomento, en el periodo de 2019 a 2023, se han construido de media en España 93.543 viviendas, mientras que los hogares crecen a un ritmo de 180.000 al año. Como se ve, la oferta es claramente insuficiente para cubrir la demanda. Y los precios no podrán llegar jamás a ser razonables mientras ambas (oferta y demanda) no estén equilibradas.

Es un asunto complejo, que no podemos solucionar de una manera rápida y sencilla, a través de imposiciones por Decreto-Ley. Se han de buscar mecanismos que reduzcan la demanda o aumenten la oferta en aquellas zonas en las que el desequilibrio es mayor. Se puede reducir la demanda facilitando e incluso impulsando el tele trabajo o mejorando de una manera claramente significativa la frecuencia y rapidez de los transportes públicos que conectan los centros pensionados, con las ciudades cercanas. O alternativamente podemos aumentar la oferta facilitando la construcción de nuevas viviendas.

Asumiendo en este caso, eso sí, que se aumente la oferta pagando el peaje de aumento en la densidad de población. En todo caso y como decíamos, el problema requiere de soluciones que no se improvisan en unos meses, sino que requieren de años de trabajo para empezar a dar sus frutos, así como de visión de futuro para marcar el camino y mantenerse en él.

En todo caso, y mientras las políticas públicas que se lleven a cabo no sean las correctas, las encaminadas a atajar el problema de raíz en lugar de poner parches rápidos y fáciles a un problema complejo, nos dirigimos a una situación en la que hasta yo podría acabar viéndome forzado a cambiar el título de mi libro Alquilar o Comprar. La guía para acertar en la decisión, por uno nuevo: Ni alquilar, ni comprar.