Australia, el país que lleva 26 años creciendo, amenazado por "una burbuja espectacular"

Durante los últimos 15 años los precios de la vivienda en Australia se han disparado un 161%. En la última década se han elevado un 78% y en el último lustro el ascenso roza el 50%. En Sydney la escasez de viviendas para el rápido crecimiento de la población, unida a unos tipos de interés en mínimos históricos, ha llevado a la capital a convertirse en el segundo mercado más caro para la vivienda -solo por detrás de Hong Kong-.

Con estos ingredientes, para algunos economistas la pregunta no es si existe una burbuja en el mercado de vivienda australiano, si no cuándo estallará y cómo lo hará. "Australia está experimentando una burbuja en el mercado de la vivienda espectacular que necesita ser solucionada mediante medidas regulatorias más estrictas", declaró William Buiter, economista jefe de Citigroup a los medios australianos en junio.

Evolución del precio de la vivienda en Australia desde 2012

Uno de los actores más afectados por esta posibilidad sería el sector bancario. Según un estudio de UBS, aquellos que solicitan pedir un crédito para comprar una vivienda cada vez lo encuentran más fácil y estos no están siendo del todo sinceros a la hora de solicitar sus hipotecas.

Desde la entidad helvética calculan que actualmente hay medio billón de dólares australianos (334.000 millones de euros) de Liar Loans (un término utilizado durante la crisis financiera en Estados Unidos para referirse a los préstamos que no estaban bien documentados), una carga que puede ser demasiado pesada para el sector del país.

"Los niveles de endeudamiento de los hogares, los elevados precios de las casas y el crecimiento tenue de los ingresos son bien conocidos, pero nuestros cálculos sugieren que los deudores pasan por más aprietos de los que los bancos creen, lo que implica que las pérdidas en una recesión serían más grandes de lo que esperan las entidades", advierten desde el banco suizo.

Precisamente, en junio de este mismo año Moody's rebajo la calificación de 12 bancos australianos citando los "elevados riesgos" dentro del sector doméstico. "La reducción de la tasa de ahorro, la subida del apalancamiento de las familias y el aumento de la predominancia de las hipotecas en las que solo se paga el interés [un tipo de préstamo en el que el deudor solo paga los intereses que surgen del principal, pero en las que en algún momento hay que devolver el capital prestado] son indicadores de un aumento del riesgo", advertían en la agencia de calificación. 

Negative gearing

Uno de los incentivos más perversos para el mercado de vivienda australiano es lo que se conoce como Negative gearing. Esta figura permite que si los ingresos que recibes al final del año fiscal por alquilar una casa es inferior al interés de tu préstamo y el coste de mantener la propiedad, puedes deducirlo de tus ingresos, lo que implica que tu base imponible será mucho menor. 

Más de un millón de australianos se atribuyen pérdidas por el 'negative gearing' cada año, lo que complica retirar este incentivo, que para muchos presiona al alza los precios de las casas y estimula la idea de volverse rico rápidamente en los propietarios. 

"Los Gobiernos podrían estudiar si la extensión de esta figura está fomentando algo nocivo, que la gente vea la vivienda como un vehículo de inversión, agravando los problemas de disponibilidad de hogares", aseguró Phil Chronican, quien fue consejero delegado del banco australiano ANZ Bank, en una comida de negocios recogida por los medios del país.

Las hipotecas sobre el PIB

La espiral que está viviendo el país ha provocado que el montante total de las hipotecas sobre el PIB se haya disparado hasta niveles nunca vistos anteriormente (ver gráfico). Las deudas hipotecarias de los ciudadanos del país ya rozan el 100% del PIB tras una escalada que se ha acentuado desde los años 90. 

La última recesión en Australia se produjo en 1991 y la economía del país ya roza el récord de trimestres seguidos creciendo que registraron los Países Bajos entre 1982 y el año 2008. "Creemos que 26 años seguidos registrando crecimientos del PIB han llevado a un gran nivel de complacencia dentro de la economía del país. Nuestro estudio sugiere que mucha gente está dispuesta a dar por hecho que los precios de la vivienda van a subir y están dispuestos a dar datos inexactos con tal de tener acceso a una hipoteca para comprar una vivienda", alertan en UBS. 

Los tipos de interés

Más allá de las hipotecas, el nivel de endeudamiento de los hogares sobre los ingresos de los mismos supera el 190%, cuando hace solo 20 años se situaba en el 100%. Esta circunstancia hace que los hogares sean extremadamente sensibles a una subida de tipos en el país. 

El precio del dinero fijado por el Banco de la Reserva de Australia (RBA, por sus siglas en inglés) se sitúa en el 1,5%, sus mínimos históricos. El mercado no descuenta un alza de tipos hasta abril del año que viene, toda vez que la máxima autoridad monetaria del país se encuentra atada de pies y manos ante el elevado nivel de endeudamiento de las familias. S&P confirma la triple A de Australia con perspectiva negativa.