Invertimos cuatro veces más en vivienda que en otros activos

Los españoles aglutinan 4,41 billones de euros en vivienda mientras que el patrimonio en activos financieros alcanza los 1,23 billones, casi cuatro veces menos. Ningún otro país de Europa tiene una estructura de ahorro tan sesgada al ladrillo como España.

España siempre ha sido un país de propietarios -y sigue siéndolo, en realidad-. Según los últimos datos disponibles de Inverco, a cierre de 2014, el 77,7 por ciento de los españoles es dueño de su vivienda habitual, mientras que en Europa esta cifra se sitúa en el 69,9 por ciento. La facilidad de acceso al crédito durante los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria junto al falso mantra de que el valor del ladrillo nunca caería, convirtieron durante años a la vivienda en el principal activo de inversión de los españoles. El hecho de destinar toda su capacidad de ahorro a este fin, en lugar de diversificar de manera equilibrada con otros activos financieros, explica que, todavía hoy, la riqueza que acumulan las familias españolas en inmobiliario sea casi cuatro veces superior a la que reúnen en depósitos, fondos, acciones, bonos o planes de pensiones.

Según los últimos datos disponibles en el Banco de España (BdE), a cierre de diciembre, los hogares aglutinan 4,41 millones de euros en vivienda -se trata de una estimación basada en la evolución del parque de inmuebles, la superficie de los mismos y del precio medio del metro cuadrado-. Mientras que en activos financieros, el patrimonio neto alcanza los 1,23 millones de euros en ese mismo periodo. Si se miran ambas cifras desde una perspectiva más amplia, significa que en torno al 70 por ciento de su ahorro se encuentra en activos no financieros (incluye más elementos además de la vivienda) frente al 30 por ciento que representan los financieros. Pero, ¿cómo hemos llegado hasta aquí? "Es un tema de cultura y de atraso en términos formativos respecto a otros países europeos. Viene derivado de la Guerra Civil, la gente no tenía mucha cultura entonces y se creía que el activo que mejor protegía contra la inflación era la vivienda", apunta César Fernández, profesor del IEB.

Para que se haga una idea, en ningún otro país de Europa la estructura del ahorro está tan sesgada hacia el ladrillo. Y mucho menos en Estados Unidos, donde la distribución es completamente al revés (30 por ciento en vivienda, 70 por ciento en activos financieros) en parte, por la alta movilidad laboral que obliga al americano medio a cambiar entre 3 y 4 veces de residencia a lo largo de su vida. De vuelta a Europa, la presencia de la vivienda en la estructura del ahorro es mucho más elevada. En Francia supone el 65 por ciento del ahorro; en Italia, el 62 por ciento; en Alemania, el 60 por ciento y en Reino Unido, del 51 por ciento. Sergio Míguez, director de relaciones institucionales de Efpa, considera que, en el caso español, "tener tres cuartas partes del patrimonio vinculado al inmobiliario es excesivo si se tienen objetivos de largo plazo".

La ineficiencia (y el peligro) de concentrar más de la mitad del ahorro en este tipo de activo ha quedado latente con la crisis. Antes de que estallara la burbuja, entre 1997 y 2006, el precio de la vivienda en España llegó a multiplicarse por cien en términos reales. Entonces, el común de los mortales no contemplaba la posibilidad de que ese rally tuviese fecha caducidad y mucho menos, que pudiese perder dinero. Pero la tuvo, a finales de 2007, entre muchos otros factores por la falta de liquidez a nivel global en la que derivó el estallido de la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos. Desde entonces hasta ahora, nueve años después, la corrección de los precios del sector inmobiliario ha provocado que la riqueza de los españoles en este activo se haya reducido en un 30 por ciento, pasando de los 6,26 billones de euros a los 4,4 billones actuales. En la otra cara de la moneda, sin embargo, el patrimonio en activos financieros no solo no se ha reducido, sino que ha incrementado en un 29 por ciento desde 2007. A diferencia de lo que sucede con una acción, en la que alguien puede deshacer la posición de forma rápida en un momento dado, ?uno de los inconvenientes que presenta la inversión en vivienda es la liquidez, aunque el precio de ésta caiga un 20 por ciento no puedes venderla rápidamente?, argumenta Rose Marie Boudeguer, directora del servicio de estudios de Banca March.

La anomalía de los mercados impulsa el interés

Sin embargo, lejos de que la pérdida de valor que ha sufrido la vivienda en los últimos años haya ahuyentado a los hogares en su propósito de adquirir una, en 2015 "se vendieron 350.000 inmuebles, 250.000 con hipoteca y el resto sin ella", según Beatriz Toribio, responsable del servicio de estudios de Fotocasa. Si tiene en cuenta que el precio medio del metro cuadrado se sitúa en torno a los 1.600 euros según este portal, significa que, solo en un año, la vivienda mueve unos 560 millones de euros.

Muchos de esos inmuebles tendrán la consideración de segunda vivienda, ni siquiera de primera. Según los expertos del portal inmobiliario Spotahome, "más del 20 por ciento de los españoles posee una segunda vivienda", sobre todo vacacional. El contexto de bajos tipos de interés explica, en parte, que el español con cierta cantidad de ahorro, conservador por naturaleza, prefiera usarlo en la compra de otro inmueble en lugar de buscar retornos en los activos financieros tradicionales. En ello tiene que ver que la rentabilidad bruta de comprar un inmueble para alquilarlo después sea del 5 por ciento, según explica Toribio. Aunque reconoce que los precios están empezando a repuntar y eso hará mella en las rentas que se obtiene mediante esta vía. Algunas firmas como BBVA Research apuntan ya a un suelo en los precios y contemplan un incremento de los mismos del 3 por ciento en 2016.

"Estamos en una situación anómala en los mercados financieros, con unos tipos bajos durante demasiado tiempo que están creando distorsiones. La renta fija es muy importante en las carteras de los inversores y se han quedado huérfanos de ésta. Los ahorradores necesitan bonos, cupones? Y cuando asumen según qué tipo de riesgo para conseguirlos llegan a la reflexión de si no deberían alquilar su vivienda como fuente de rentas", reflexiona Míguez, de Efpa. Las rentas del 5 por ciento que ofrece la vivienda, aunque sea el rendimiento bruto, compiten con una renta fija sin apenas recorrido, con un interés de los depósitos en mínimos históricos (en ellos se encuentra el 42 por ciento del ahorro que hay en activos financieros, según los últimos datos del BdE del cuarto trimestre de 2015) y con unas bolsas que arrojan un saldo negativo en lo que va de año.

Motivos para pensar en un cambio

Pero lo cierto es que, motivado o no por la crisis, la mentalidad de los españoles está cambiando. "El interés del alquiler antes era escaso y ahora está ganando peso", explica Toribio, de Fotocasa. La prueba es que, según los datos que manejan desde este portal, el 88 por ciento de los propietarios lograron alquilar su vivienda en 4 meses y el 60 por ciento no tuvo que bajar el precio de su oferta. Mientras que el tiempo medio para la venta de una vivienda son 10 meses y es preciso rebajar un 14 por ciento el precio inicial para lograrlo (en 2012 se llegaron a necesitar descuentos de hasta el 27 por ciento). Es decir, que son más los propietarios que consiguen alquilar que vender.

En ello influye también la mentalidad de las nuevas generaciones. "El modelo cambiará por los millennials", explica Boudeguer, de Banca March. Es decir, por la generación nacida entre 1980 y 2000 que se decanta por compartir piso o alquilarlo antes que por comprarlo. Según Goldman Sachs, solo un 40 por ciento de los millennials considera muy importante la compra de una vivienda y la mayoría no lo sitúa como su primera prioridad, a diferencia de lo que ocurría en generaciones anteriores. Pero desde Fotocasa aseguran que, según sus últimos estudios, lejos del típico perfil de universitario que es el que se asocia a la hora de compartir una vivienda, han identificado que existe un porcentaje significativo de personas con edades de entre 33 y 50 años dispuestas a compartir piso.

En opinión de César Fernández, del IEB, existen más factores que invitan a pensar en que un cambio de modelo en España también es posible, reduciendo el peso del ladrillo en la estructura del ahorro en favor de otros activos financieros. Además de que la población cada vez está más formada y concibe la renta variable como un instrumento de mucho menos riesgo que antes, explica, también considera que la gente se dará cuenta de que "el tiempo que tarda en recuperar su inversión en una vivienda por la vía del alquiler es mucho más elevado que en otros activos. Si además se incluyen los costes que se asume en la adquisición, la rentabilidad rondará el 3 por ciento a largo plazo frente al 7 por ciento que puede llegar a proporcionar la bolsa". Otro factor, continúa, es que la cantidad que exige la inversión en vivienda es mucho más elevada que lo que se requiere en otros activos financieros, donde se necesitan entre 500 y 1000 euros para empezar a invertir. Por último, añade, la población será más consciente de que una mala inversión en inmobiliario es mucho más dañina que en un activo financiero.