Guía de la futura Ley de Vivienda (VI): Más seguridad para el dinero que adelanta el comprador

La futura Ley de Vivienda introduce en el articulado de su anteproyecto medidas para proteger a los adquirientes de vivienda, entre las que destaca la reforma del régimen jurídico de la percepción de cantidades a cuenta del precio antes o durante la construcción de las viviendas.

Hasta ahora esta actividad se recogía en la Ley de Ordenación de la Edificación. La norma pendiente de tramitación parlamentaria extiende la garantía de las cantidades entregadas a cuenta al momento de la compraventa de la vivienda, eliminando la vinculación de esta garantía a la obtención del título habilitante de la edificación.

Además, no se permite que en estas pólizas se fijen cantidades máximas inferiores a las que se aporten por los adquirientes; se amplía a cuatro años la caducidad del aval y se impide la rescisión del contrato por la mera falta de atención de los pagos parciales, si no se ha producido previamente una reclamación del vendedor.

La mayor parte de estas medidas vienen a recoger y recuperar la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la materia.

Obligaciones de los promotores ante las cantidades anticipadas

Las personas físicas y jurídicas que actúen como promotores de la construcción de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedades cooperativas, y que soliciten de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir diversas condiciones.

La primera es que estarán obligados a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

Se regula, que como ya venía sucediendo hasta ahora, la percepción obligatoria de las cantidades anticipadas por los compradores a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Publicidad de la promoción con cantidades a percibir

En la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, será obligatorio hacer constar que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la futura norma legal.

En ella se deberá hacer mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que deben ingresar las cantidades anticipadas.

Las garantías aportadas

La garantía se tendrá que extender a todas las cantidades aportadas por las personas adquirentes, incluidas las anteriores a la obtención del título administrativo habilitante de la edificación, los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, no pudiéndose fijar cantidades máximas inferiores en las pólizas.

Regula el Anteproyecto que para que un contrato de seguro de caución sirva como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá suscribirse en una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.

Deben constar separados los impuestos que sean aplicables, incrementados en el interés legal

En segundo lugar, la suma asegurada deberá contener la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o en instrumento jurídico equivalente que se decida emplear en la operación.

En este caso deben constar separados los impuestos que sean aplicables, incrementados en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha de la entrega de la vivienda por el promotor.

Las partes en el negocio

La futura norma define que se considerará que es el tomador del seguro, como no podía ser de otra forma, al promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción.

En la misma línea, tendrá la condición de asegurado el adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.

Además, se establece en el texto de la futura norma que el asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. Y, muy importante: la falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible al asegurado.

Duración del contrato

No podrá ser inferior, la duración del contrato, a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. Si se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la prima, debiendo informar al asegurado de que se ha establecido esta prórroga.

La entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.

Pago de indemnizaciones

Si la construcción no se inicia o no llega a buen puerto en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de 30 días no haya procedido a devolver el dinero, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización pactada.

Además, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor, debiendo cobrar en un plazo máximo de 30 días desde que reclame.

Por el contrario, no se podrá obtener la indemnización si las cantidades que han sido pagadas no se pueden acreditar, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.

En caso de que se llegue a efectuar el pago de la indemnización, el asegurador podrá reclamar al promotor las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan a éstos.

En el caso de que la aseguradora haya indemnizado al asegurado, el promotor no podrá vender la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por esa cantidad. En todo lo no dispuesto en la futura norma, se aplicará la Ley de Contrato de Seguro.

Establecimiento de avales 

Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha de la entrega de la vivienda por el promotor.

Si la construcción no se inicia o no termina en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor la devolución, este en 30 días, como máximo, no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación al promotor.

Es fundamental tener en cuenta que transcurridos cuatro años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

Ejecución de la garantía una vez entregada la vivienda

Cuando la construcción no haya llegado a iniciarse o la vivienda no haya sido entregada, el comprador podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado. En esta cláusula deberá constar, con la máxima claridad, el nuevo período, con la fecha de terminación y entrega de la vivienda.

Una vez que se haya expedido por la Administración competente la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculte para que se pueda ocupar la vivienda, y una vez que el promotor acredite la entrega de la vivienda al adquirente, se deberán cancelar las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista.

Una vez que se hayan cumplido todas estas condiciones, se producirá el mismo efecto, aunque el comprador se niegue a recibir, finalmente, la vivienda.

Infracciones y sanciones

El incumplimiento de las obligaciones impuestas en este título constituye infracción en materia de consumo, aplicándose lo dispuesto en el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios previsto en la legislación general y en la normativa autonómica correspondiente, sin perjuicio de las competencias atribuidas por la normativa vigente a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

El incumplimiento de la obligación de constituir garantía dará lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las comunidades autónomas.

Además, en la futura Ley se establece que se impondrán al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, las infracciones y sanciones que pudieran corresponder conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.

Habrá que estar, a partir de ahora, atentos a los cambios que se vayan introduciendo a través de enmiendas al texto en el transcurso de su tramitación parlamentaria, tanto en el Congreso como en la Cámara Alta, muchos de ellos aportados por los sectores involucrados en los sectores de la construcción e inmobiliarios.

Cambios en la calificación del suelo público

La Ley establece varios mecanismos para ampliar la oferta de vivienda social. Se permitirá la calificación como uso compatible de los suelos dotacionales, el uso de vivienda dotacional pública. Así, se prevé obtener suelo para vivienda dotacional o social con cargo a actuaciones de trasformación urbanística. Se trata de garantizar que se construya vivienda dotacional en los suelos procedentes del cumplimiento del deber de entrega a la Administración y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización del porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que esta se incluya, fijado por la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.

Con carácter general, el porcentaje actualmente no puede ser inferior al 5% ni superior al 15%. En la futura norma, se impide que, en municipios donde hay desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda habitual, pueda sustituirse la entrega de este suelo por otras formas de cumplimiento del deber o que se pueda destinar a otros usos de interés social distintos al anterior.