La inversión en logística ronda los 1.800 millones hasta septiembre

La evolución del ecommerce, la demanda de la última milla o el interés por el almacenamiento en frío hacen que el sector logístico se postule como el preferido por los inversores. De hecho, en los primeros nueve meses del año, el volumen de inversión inmobiliaria en el sector de la logística ronda los 1.800 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 162% respecto al mismo periodo de 2020 y un aumento del 41,4% en su comparativa con 2019, según datos de JLL.

Estas cifras muestran que el volumen acumulado en lo que llevamos de ejercicio es el más elevado desde 2017 y, del mismo modo, se registra el mayor crecimiento interanual de los últimos cinco años. Así, desde la consultora esperan que para el conjunto de 2021 se alcance un récord histórico de inversión logística en España.

En el tercer trimestre, el volumen de inversión ronda los 250 millones de euros, lo que supone un descenso en torno al 14% respecto a los 289 millones conseguidos entre julio y septiembre del año pasado. Por su parte, en la comparativa trimestral, se produce un descenso significativo, del 82%, debido a la elevada inversión del segundo trimestre de este año -superior a los 1.380 millones de euros-, que se vio impulsada por la compra de una plataforma de activos logísticos de Montepino por parte de Bankinter Investment, por unos 900 millones de euros.

Los resultados de la primera encuesta de JLL sobre el Futuro de la Logística Inmobiliaria Global sugieren que el actual crecimiento del sector logístico continuará previsiblemente en el futuro, con perspectivas positivas sobre los fundamentos que impulsarán la demanda de los usuarios.

Las rentabilidades 'prime' en el tercer trimestre se han situado en el 4,05% en Madrid y Barcelona

El creciente interés inversor ha influido en la compresión de las rentabilidades prime, por tercer trimestre consecutivo este año, hasta el 4,05% en Madrid y Barcelona, los niveles más bajos del sector. De cara al final de año, desde JLL esperan que las rentabilidades prime se contraigan hasta el 4%.

Los edificios pequeños para apoyar la distribución de última milla en zonas urbanas de las principales ciudades y sus proximidades están en el foco de la demanda inversora, mientras que "los niveles de oferta continúan siendo muy ajustados y, cada vez más, la oferta disponible es inferior a la demanda latente de los ocupantes, sobre todo en las zonas prime de las grandes ciudades", apuntan desde JLL. También continúa la demanda de productos con contratos a largo plazo, de naves de almacenamiento en frío, infraestructuras de obra nueva, naves big-box y naves cross-docking.

En el segundo trimestre del año, la contratación de espacios logísticos en Madrid superó los 207.000 m2, dejando una tasa de disponibilidad del 8,46%. Por su parte, en Barcelona la tasa de disponibilidad al cierre del segundo trimestre era del 2,33%, tras una contratación que superó los 212.000 m2.

Oportunidades de inversión

Aunque los activos logísticos de gran formato siguen contando con sólidos fundamentales, otros subsectores industriales ofrecen oportunidades alternativas para el inversor en el sector europeo. Así lo refleja el informe Pensando más allá de los grandes formatos de Savills Investment Management.

La logística urbana y de última milla es uno de los subsectores emergentes que destaca el informe. La gestora internacional de inversión inmobiliaria prevé que el crecimiento de los alquileres y del valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la creciente escasez de suelo y a la fuerte demanda de ocupación de instalaciones de última milla cercanas al consumidor final.

Los activos industriales ligeros, por regla general, presentan un tamaño inferior a los 10.000 m2 y suelen estar dentro de los cascos urbanos donde el crecimiento de la población y la urbanización limitan la oferta, es otro de los segmentos que puede suponer una oportunidad para el inversor. Según señalan desde la gestora, disponer de muchos pequeños ocupantes en un inmueble multi-inquilino requiere una mayor labor de gestión del activo, pero también aumenta las probabilidades de asegurar inquilinos y de reducir los periodos de desocupación extensos.

En este sentido, consideran que existe potencial en los activos existentes y en las oportunidades de reforma para usos alternativos, pese a la mayor complejidad y riesgos de caída que llevan aparejados. "Los sectores que presentan desequilibrios entre la oferta y la demanda ofrecen margen de crecimiento para los alquileres, si bien la ubicación y la selección de activos resultan importantes", apuntan.

El valor de los activos logísticos que preservan la cadena de frío alcanzará los 113.000 millones en 2025

En el caso del subsector logístico industrial de almacenamiento de temperatura controlada, desde Savills IM consideran que tiene potencial para convertirse en una gran oportunidad a largo plazo, por sus sólidos fundamentales y la constante demanda anticíclica. La actividad online de las cadenas de supermercados tradicionales ha aumentado, a lo que se han sumado nuevas plataformas de distribución alimentaria a través de Internet. Además, la emergencia sanitaria ha provocado un repunte de la demanda de productos médicos que necesitan refrigeración.

El mercado europeo de activos logísticos que preservan la cadena de frío estaba valorado en 75.000 millones de dólares estadounidenses en 2019, y Savills IM estima que su valor alcanzará los 113.000 millones en 2025, lo que supone un crecimiento anual superior al 8%. Así, señalan que las instalaciones más atractivas se encuentran cerca de las grandes zonas metropolitanas europeas.