Luces y sombras del cambio de normas hipotecarias

Los graves aprietos en que puso la crisis a los deudores destaparon algunas de las incómodas responsabilidades que se adquieren cuando, mediante la firma de un contrato, se toma un préstamo para cualquier cosa, sea una empresa, comercio, consumo o para adquirir una propiedad inmobiliaria, que fue lo más frecuente. Permítaseme aquí hacer una acotación: nunca debe olvidarse que fue la alteración artificial de los precios, en concreto y específicamente del tipo de interés a la baja, llevada a cabo por las autoridades, incluso de forma concertada, lo que distorsionó buena parte de las decisiones privadas sobre la toma de endeudamiento o, como se dice de forma cursi, de apalancamiento, y facilitó aún más el público.

Las circunstancias provocadas por la crisis, y el aumento de desahucios llevados a cabo en cumplimiento de los contratos firmados y de las leyes que entonces los regulaban (Ley Hipotecaria), afloraron ciertas lagunas o imperfecciones que, como toda obra humana, tenía nuestra antigua Ley Hipotecaria, recientemente renovada por el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado el pasado 3 de noviembre y que se tramitará en Cortes para su aprobación. Permítaseme otra observación: aunque todos los desahucios son dolorosos, no todos fueron, ni han tenido, el pretendido carácter trágico o terminal que se les ha asignado, pues el lanzamiento es prácticamente consustancial al préstamo hipotecario y existe desde mucho antes de la crisis de 2007.

Además, tampoco ha sido lo común y extendido, como también se ha pretendido. Al contrario, la gran mayoría de los prestatarios paga o cumple con sus deudas. Pero la burbuja, la crisis y el populismo lo han deformado todo e insisto, aunque doloroso para quien lo padece, el desahucio por impago responde a las responsabilidades privadas que todos debemos aprender a tener si queremos una sociedad libre y no tutelada por unas autoridades con vocación intervencionista por naturaleza.

La reforma hipotecaria tiene, lógicamente, sus luces y sus sombras, si bien creo que encarecerá el contrato de crédito inmobiliario, lo que podrá reflejarse en el precio o también en la cantidad. Mi análisis responde a un punto de vista económico, más que jurídico. Y las carencias aludidas que haya podido evidenciar la anterior Ley Hipotecaria no significan que pueda tildarse de ineficiente o inservible; todo lo contrario: ha funcionado bastante bien, mucho tiempo.

Ciertas modificaciones propuestas por el Gobierno en el proyecto permiten una reducción de costes de transacción, sobre todo de mejora en la información y la transparencia, que siempre es buena y bienvenida.

El abaratamiento de los costes de amortización o cancelación anticipada de la hipoteca, de los aranceles notariales y regístrales (también en los cambios de hipoteca), la mayor transparencia e información sobre las condiciones del préstamo o la especificación del reparto de costes del contrato hipotecario entre el banco y el prestatario (cosa que ya se hacía, pero no de forma transparente), son medidas en esa buena dirección, siempre que no aten de manos al prestamista tanto como para perder (téngase en cuenta que la cancelación anticipada supone el retorno de un dinero "en mano" al banco pero también cierta pérdida de futuras ganancias de rendimientos), o en su capacidad y flexibilidad para poder discriminar riesgos. De hecho, que el "contrato estándar" de las hipotecas sea voluntario es positivo para evitar una situación de selección adversa en el mercado.

También son loables las medidas para prohibir la inclusión de productos vinculados (el contrato es el que es y no una compraventa de otros activos financieros, aunque se permiten productos combinados con seguros), así como las iniciativas para sacar la economía, sobre todo los contratos de préstamo o hipotecarios, del ámbito jurídico y de los tribunales. Sin restringir la tutela judicial, las garantías establecidas en favor del prestatario, que suele quedar más perjudicado por la asimetría de información, asegurando que entiende bien riesgos y condiciones, incluida la visita previa al notario y el reforzamiento del papel de notarios y registradores en la revisión de cláusulas declaradas abusivas, favorecen la información reduciendo costes jurídicos futuros. Por cierto, esa primera visita al notario declarada como gratuita no es tal: como saben los economistas, y debieran tener en cuenta jueces, juristas o legisladores, nada es gratis; menos el tiempo o el trabajo, y aún menos de los notarios. De modo que esos costes terminarán aflorando en precios o en cantidades, según la demanda.

Pero temo que la política, una vez más, ha intervenido mal otorgando carnaza al populismo que la crisis instaló en nuestro razonamiento diario, encareciendo, no poco, las hipotecas mediante el endurecimiento de los desahucios y la laxitud en las cuantías o el número de impagos antes de proceder a exigir la prenda en pago. Eso tendrá efectos sobre los nuevos contratos hipotecarios, incluso aunque veamos que éstos crecen tras haber dejado atrás la crisis..., aunque no del todo.