Adar está dispuesto a quedarse en Neinor pese al interés de Apollo y Cerberus

El pasado 9 de abril Neinor Homes vivió su particular jornada negra, tras la salida de su consejero delegado, Juan Velayos, y tras anunciar un segundo profit warning en menos de año y medio, que le llevó a situarse en mínimos históricos, desplomándose en bolsa un 16%. Esta situación ha puesto a la promotora en el foco de distintos fondos de inversión, como Apollo y Cerberus, que se han acercado al principal accionista de Neinor, Adar Capital, para tantear su futuro en la inmobiliaria.

Según confirman a elEconomista fuentes cercanas al fondo israelí, su apuesta por Neinor sigue en firme y por tanto "descarta vender su participación" en la promotora, que actualmente supone el 28,67% del capital -un 2,65% de la cual está prestado a terceros a través de instrumentos financieros-.

Las mismas fuentes señalan que el interés por Neinor ha ido más allá de Apollo y Cerberus, ya que también se han acercado a Adar Capital distintos bancos de inversión en representación de otros fondos. Pero la confianza del fondo por el equipo gestor de la promotora sigue intacta, a pesar de que haya tenido que anunciar un segundo recorte en sus objetivos de entregas, que reducen también sus previsiones de ebitda al 50% para los próximos tres años.

Concretamente, con el nuevo plan la compañía espera alcanzar un ebitda este año de 70 millones, frente a los 150 millones que se habían fijado en su esquema anterior, lo que supone un descenso del 53%. Si bien, esta cifra sigue representando un crecimiento respecto a los 56 millones que se registraron al cierre de 2018.

De hecho, la promotora espera triplicar su ebitda hasta 2021, año en el que prevé un resultado bruto de explotación de 150 millones. Antes de corregir sus objetivos, el resultado bruto de explotación de la firma debía situarse en 2021 entre 225 millones y 250 millones.

El fondo confía en que Neinor cumpla con el nuevo plan, ya que no dudan de la capacidad operativa de la compañía, ni de la gestión de su equipo y achacan los recortes a la saturación que se ha dado en las administraciones a la hora de conceder licencias por la reactivación del negocio promotor.

Asimismo, también señalan al encarecimiento de los costes de construcción y la falta de mano de obra, lo que ha obligado a la promotora a renegociar los contratos en las obras, ocasionando nuevos retrasos.

En los nuevos objetivos de Neinor se prevé la entrega de entre 1.200 y 1.700 viviendas este año, mientras que para 2020 espera dar las llaves de entre 1.700 y 2.400 unidades. La velocidad de crucero para la compañía llegará partir de 2021 y se situará entre las 2.400-2.700 unidades.

Ahora saldría con pérdidas

Adar acudió a la colocación para la salida a bolsa de Neinor Homes en marzo de 2017, cuando se hizo con un paquete de acciones valorado en unos 70 millones de euros, el equivalente al 5,2% del capital. Un año después decidió comenzar a mover ficha y lo hizo una semana antes de que la entonces compañía capitaneada por Velayos anunciara su primer profit warning, en el mes de febrero, al duplicar su posición hasta el 11,88%. En los dos meses posteriores, Adar elevó su participación hasta el 28,67% que mantiene actualmente en la promotora. En total, el fondo israelí ha desembolsado unos 370 millones desde que Neinor debutara en el parqué.

A precios actuales, esta inversión le permitiría controlar el 43,4% de la firma, ya que la capitalización de la promotora se ha desplomado hasta los 847 millones actuales, un 35% menos del valor que alcanzó en su estreno bursátil.

Si Adar saliera hoy de la compañía, asumiría pérdidas que, en teoría, alcanzarían el 35%, aunque no hay que obviar el hecho de Adar ha tenido a lo largo de estos dos años acciones prestadas a terceros, que llegaron a representar el 6,4%, sobre el 27,7% total. Las fuentes consultadas reconocen que no es momento de salir, con la acción de Neinor en los 10,7 euros, lo que implica un descuento del 39% sobre el valor neto de los activos..

Vía libre para una opa

No es la intención de Adar, apuntan las fuentes consultadas, pero si el fondo israelí quisiera lanzar una opa sobre Neinor podría hacerlo, en principio, al precio que quisiera, ya que ha pasado -desde abril- un año desde la última vez que compró acciones, sin tener en cuenta los vencimientos de los swaps -derivados financieros- que tiene prestados en mercado. La única condición a la que Adar debe ceñirse es cumplir con el criterio de ser equitativo, según lo define la CNMV. El regulador toma como referencia que la oferta se sitúe igual o por encima del precio promedio al que ha cotizado la firma en los últimos doce meses que, en el caso de Neinor, son los 13,93 euros, casi un 30% por encima de su cotización actual.