Metrovacesa no es capaz de defender los múltiplos del resto de inmobiliarias

Al final Metrovacesa no ha podido justificar ante los inversores internacionales unos múltiplos de valoración que implicaban que su salida a bolsa se haría con prima respecto al valor de sus activos y en la misma línea a como se realizaron las OPV de Aedas y Neinor Homes, sus dos comparables cotizadas, el año pasado. Así, Santander y BBVA han tenido que reducir la horquilla fijada inicialmente de manera sensible.

En concreto, han pasado de fijar el rango entre los 19,5 y los 18 euros a situarlo entre los 17 y los 16,5 euros. Finalmente, la compañía ha optado por la parte baja para la salida a bolsa -16,5 euros-, lo que supone una rebaja del 15% frente a la alta de la horquilla original.

En cualquier caso, el segundo rango de precios suponen valorar la compañía entre 2.500 y 2.580 millones de euros. Estos guarismos entrañan una rebaja de entre el 7,3 y el 4,5% sobre su NAV, que alcanza los 2.700 millones de euros, algo a lo que los inversores no estaban dispuestos.

Con el nuevo calendario de la operación, Metrovacesa arrancará a cotizar el martes día 6 de febrero, frente al 5 de febrero que se preveía inicialmente. Tanto Santander como BBVA colocarán el mismo número de acciones que se preveía inicialmente. Así, el primero pasaría a controlar un 53,31% de la cotizada y el segundo el 20,85%. En caso de que se ejecutase el green shoe estos porcentajes se reducirían al 51,5 y el 20,08%, respectivamente. Precisamente, el número de acciones adicionales que se ponía en disposición se ha reducido un 33%, hasta 3,91 millones de títulos.

Durante toda la jornada se rumoreó con la posibilidad de que lo más probable era que los bancos se viesen obligados, ante la escasa demanda, a rebajar el precio, lo que implicaría colocar la compañía con cierto descuento respecto a lo que valen sus activos y prácticamente se descartó que se cancelase la operación.

Fuentes de una importante gestora nacional reconocen no sentirse sorprendidas ante esta posible caída en la valoración de Metrovacesa, ya que se estaba tratando de "vender a niveles muy próximos a comparables de mucha mejor calidad" como Neinor y Aedas. A diferencia de las dos cotizadas, un 26% de la cartera de suelo de Metrovacesa no tiene todos los permisos administrativos para edificar (el denominado en el sector fully permitted) y cuenta con exposición a 31 provincias españolas, no solo entre las grandes capitales, con un 18% del activo en Cataluña, el mayor porcentaje del sector.

De hecho, Metrovacesa trató de edulcorar estas cifras con la promesa de vender hasta 500 millones de euros de suelo en el futuro para hacer más atractiva la operación. Los problemas para colocar Metrovacesa podrían complicar, además, futuras salidas previstas para el segundo trimestre, como la de Vía Célere o Testa, que empiezan a acusar el empacho de tanta fiebre inmobiliaria.