El precio de la vivienda en España no se recuperará hasta 2023: se esperan caídas del 5% en los próximos dos años

El precio de la vivienda caerá en España, al menos, hasta 2022. Así lo concluye la proyección realizada por la tasadora Euroval y su su Instituto de Análisis Inmobiliario (Instai), que apunta que el precio medio del m2 a nivel nacional caerá un 3% en 2020, el 5,5% en 2021 y el 5% en 2022.

Este desplome de la vivienda es una de las consecuencias que tendrá en el mercado inmobiliario la crisis sanitaria, que ha frenado en seco la curva alcista que registraban los precios en los últimos cinco años.

Euroval ha realizado estas estimaciones en base a un modelo predictivo de cuatro variables clave en la formación del valor de una vivienda: el tipo medio bancario, el stock residencial existente, la tasa de empleo y la propia evolución de los precios residenciales.

Según la tasadora, el precio medio del m2 a nivel nacional descenderá hasta los 1.606 euros en el cuatro trimestre de 2020, hasta los 1.563 euros al cierre de 2021 y los 1.570 euros en el cuarto trimestre de 2022 con respecto al valor del cuarto trimestre de 2019, que fue de 1.653 euros por m2. Las previsiones de la firma son bastante positiva, ya que otros expertos del sector apuntan a una caída para este año que podría situarse en el 15%.

"El descenso más significativo se registrará en 2021, iniciándose a partir de entonces una recuperación del valor de las viviendas, pero sin alcanzar los niveles del último trimestre de 2019", apunta Alejandro Belchí, analista principal del Instai, que señala que "a fecha de hoy y con los datos disponibles resulta imposible concretar como afectará el nuevo contexto provocado por la pandemia de la COVID-19 cada uno de los diferentes mercados territoriales de nuestro país".

La obra nueva resistirá mejor el golpe

Si bien, si señalan diferencias sobre el futuro de las distintas tipologías de viviendas. "Cabe suponer que la obra nueva seguirá desarrollándose conforme a la previsión que tenía antes del parón de la actividad económica. Como además se trata de operaciones que en su mayoría ya están pre contratadas es difícil que acuse variaciones significativas", explica Belchí.

La situación es muy distinta para el caso de la vivienda usada, que además supone en torno al 80% del volumen total de compraventas en España. "La caída en su número de compraventas ya es un hecho, con independencia de que este dato no se pueda extrapolar ni a todo el territorio nacional ni a los tres años de nuestra proyección. No obstante, cabe suponer que el efecto negativo en los precios será más intenso en la vivienda usada que en la nueva, y más acusado en las pequeñas ciudades que en las grandes urbes", apunta Belchí.

De las variables consideradas en el modelo, el tipo medio hipotecario y la tasa de empleo son las que tienen un peso más significativo en su proyección de precios. En cuanto a la primera, y partiendo de un tipo medio hipotecario de 1,805 en el último trimestre de 2019, el modelo prevé una reducción de hasta el 1,700 en 2020, del 1,650 para 2021 y del 1.625 para 2022.

En lo que respecta a la variable desempleo, Euroval y el Instai han tomado como referencia las proyecciones del documento Actualización del escenario económico 2020-2021, elaborado por el Departamento de Economía de la CEOE, que ofrece los siguientes porcentajes medios de desempleo en el trienio analizado: 19,5% para 2020, 21% para 2021 y un 20% para 2022, si bien este último dato es una aproximación propia, pues el documento de la CEOE no ofrece estimaciones para ese año.

En cuanto al stock de vivienda, expresado como la diferencia entre el stock actual y el existente en 2004, el cálculo de la proyección de Euroval y el Instai arroja una reducción lineal del 10%, similar a la de estos últimos años. "Además, también se ha tenido en cuenta la ralentización que podría darse tanto en la promoción como en la construcción residenciales. Y puesto que el stock ya se encuentra en un nivel relativamente bajo, incluso una merma limitada del mismo permite suponer que su porcentaje de reducción se mantendrá constante", explican desde la compañía.