José María García (Comunidad de Madrid): "Destinaremos unos 15 millones para ayudar a los jóvenes a comprar vivienda"

Transformar el sector inmobiliario para mejorar la calidad de vida de las personas. Ese es el principal objetivo que se ha fijado José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, para esta nueva legislatura. Abogado de profesión, ocupa el cargo desde 2015 y asegura que a día de hoy el principal reto al que se enfrenta la Administración en términos residenciales es facilitar y resolver el primer acceso a la vivienda. El político apuesta por llevar a cabo medidas activas que solucionen este problema y otros, como la escasez de oferta, que está tensionando los precios. Para ello, desde la Comunidad de Madrid han lanzado ya una serie de medidas como el incentivo fiscal a la compra de viviendas para jóvenes y trabajan además en una nueva fórmula para ayudar a este segmento de la población en la compra de su primera vivienda.

La dificultad con la que se topan los jóvenes a la hora de acceder a una vivienda se ha convertido en un problema estructural en España, que además se agrava en ciertos puntos geográficos, donde la vivienda tiene un coste superior, ¿qué medidas se están estudiando desde la administración para solventar esta situación?

Por un lado, ya se ha anunciado por parte del Consejo de Gobierno una serie de medidas fiscales que incluyen una deducción para la compra de la vivienda habitual  para los menores de 30 años. Pero, además, nosotros estamos trabajando de cara al resto de legislatura en definir medidas de apoyo a la compra. Esto lo enmarcamos dentro de un Plan de Acción de Emancipación en el que ya hemos trabajado en ayudas de  alquiler y ahora estamos buscando cuál  sería la fórmula para complementar las medidas fiscales con otras medidas de  apoyo directas a la compra.

¿Qué fórmulas se están planteando?

Se está reflexionando sobre el aseguramiento del pago de la hipoteca y sobre  el ahorro previo para acceder al crédito.  En su momento, en tiempos de bonanza,  se aplicó el famoso cheque vivienda. Doctrinalmente no somos muy partidarios de ese tipo de ayuda porque al final, en cierto modo, se acaba repercutiendo en un incremento del precio de la vivienda. Por eso, la idea ahora es trabajar en fórmulas novedosas, que sean inocuas en relación al precio del inmueble y que con los recursos que disponemos tengamos más capacidad de incidencia en facilitar el acceso a la compra. La fórmula final todavía no está definida, lo estamos estudiando, pero tenemos claro que el liderazgo tiene que ir por parte de la Administración, otra cosa es que para implementarlo se hagan contratos o licitaciones públicas con aseguradoras u otro tipo de compañías. El horizonte temporal con el que trabajamos pasa por tener en desarrollo este trabajo en 2020.

¿Qué presupuesto se maneja para este nuevo proyecto y qué impacto considera que puede suponer para el mercado de la vivienda?

Estaríamos hablando de unos 12 millones a 15 millones de euros. En cuanto al impacto, es imposible saberlo todavía con certeza, pero si nos fijamos en los datos vemos que en el último año ha habido en la Comunidad de Madrid cerca de 20.000 nuevos accesos a vivienda nueva; de esos, los jóvenes no creo que lleguen al 10 por ciento. Por tanto, se trataría de intentar duplicar ese porcentaje y generar entre 2.000  o 3.000 nuevos accesos de jóvenes incorporándose a la compraventa. Hay que tener en cuenta que no todos los jóvenes  deben acceder a este mercado, ya que por la configuración de la sociedad, por el tipo de relaciones laborales que puedan tener o por la movilidad geográfica, parte de  los jóvenes irán al alquiler. Por ello, habrá que dimensionar cuantos jóvenes por su  situación socio laboral y por su voluntad de acceder a la compra venta podemos movilizar con estas medidas. Por otro lado, una vez definamos la fórmula, si es una prima de seguro o una garantía asegurada, tendremos que calcular que capacidad económica tenemos en base al presupuesto establecido.

¿En qué tramos de edad van a centrar estas ayudas a la compra?

En determinadas épocas se ha considerado como joven a los menores de 30 años, y este límite se aplica de hecho en ciertos planes, como es el caso de las medidas fiscales, en otros, sin embargo, se extiende hasta  los 35. Lo que es evidente es que existe un retraso en la edad de emancipación. Actualmente la media de edad es de 29 años, por lo que es evidente que el concepto joven hay que ampliarlo. Por eso, en este plan más que de jóvenes hablamos de primer acceso, y en este momento, un horizonte temporal de 35 años sería lógico.

En el ámbito del alquiler, ¿qué medidas se están estudiando?

En este caso estamos identificando los suelos públicos titularidad de la Comunidad de Madrid que puedan ser susceptibles de ponerse en carga en beneficio de los madrileños, tramitarlos y desarrollarlos y sobre ellos en colaboración público privada, mediante concesiones administrativas, edificar viviendas que tengan un destino finalista hacia un arrendamiento asequible y que entren segmentos de la población que no encuentran respuesta en el mercado libre, pero que tampoco se encuentran en situación de vulnerabilidad. 

¿Qué parte de la población podrán beneficiarse de esta nueva vivienda en alquiler?

Por un lado están los jóvenes que carecen de ahorro previo y tienen dificultad de acceso a la compra, porque no tienen capacidad de financiación y también tienen dificultad de pagar un arrendamiento en el mercado libre. Asimismo, estamos pensando  en personas mayores, que han visto reducida su capacidad económica por la pensión que les corresponda y otros colectivos como víctimas de violencia de género o víctimas del terrorismo. Por otro lado, estamos estudiando la fórmula para incluir a fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado cuyo primer destino sea la Comunidad de Madrid, en la búsqueda del enraizamiento en nuestra comunidad y que eso genere plantillas más estables de policías y guardias civiles en nuestra región. 

¿Van a tener en cuenta las necesidades del sector privado a la hora de establecer fórmulas de colaboración para que no suceda como en Barcelona, donde un concurso ha quedado desierto? 

Este Gobierno lo que no va a hacer es vivir de espaldas a la realidad socio económica, ni trabaja con utopías ni con brindis al sol. El modelo de Barcelona ha fallado porque lo que pretendían era crear una sociedad mixta que gestionaría estos recursos. En nuestro caso, lo que planteamos es aportar un marco de seguridad en la inversión para el sector privado. La administración aporta la materia prima, que es el suelo. Un suelo que no dejará  de ser de titularidad pública y lo que se pretende es que el inversor privado considere atractivo hacer la inversión para la edificación, con unos condicionantes en cuanto a los clientes que va a tener, unos requisitos de acceso  y unas limitaciones de renta que fijará la Administración. De esta combinación resultará el pago de un canon que trataremos que sea lo más ajustado posible para permitir unas rentabilidades razonables no especulativas y que hagan que sea atractivo para cualquier inversor invertir en este proyecto  a un plazo largo. 

¿Qué se puede considerar como rentabilidad razonable?

La Administración tiene que escuchar la percepción y el conocimiento del sector, pero en el ejercicio de la responsabilidad en la gestión de los bienes públicos tiene que hacer su propia estimación de cual es la rentabilidad razonable de acuerdo a la concesión de la explotación de un dominio público. Nosotros estamos trabajando con unas rentabilidades que se moverán en el entorno del  5 y el 6 por ciento, que consideramos que es razonable en la explotación de un parque patrimonial con destino al alquiler. Ese tipo de rentabilidad es más atractiva que una financiera, pero no es especulativa, que es lo que se pretende evitar. Además logramos no comprometer recursos del presupuesto público y como administración nos beneficiamos porque damos respuesta a una necesidad de vivienda actual y  futura y por otro lado,  todo lo edificado revertirá en beneficio de la administración pública a la finalización de la concesión. 

¿Han detectado interés por parte del sector en esta fórmula de colaboración?

El sector lleva mucho tiempo reclamando la movilización de suelos públicos para dar respuesta a la escasez de oferta en alquiler. Hemos hablado con Asprima y nos ha trasladado el interés de los promotores y constructores en esa fórmula y entienden que están capacitados para participar de ella. Asimismo, la Federación de Cooperativas de viviendas nos han transmitido que  también estarían en disposición de participar en este proyecto en regímenes de cooperativas de cesión  de uso o cooperativas de segundo grado.

¿Para cuándo podrían llegar los primeros acuerdos?

Como todo gran proyecto, tiene grandes dificultades. Supone una tramitación jurídico administrativa compleja. Por un lado hay que determinar la fórmula en la que se ponen en servicios esos suelos. Y derivado de eso se generará un procedimiento de contratación que también tiene su complejidad, ya que hay que determinar las prescripciones técnicas por las cuales determinamos que queremos hacer sobre nuestras parcelas, que se pretende edificar y unas condiciones administrativas de que tipo de oferta, canon económico, plazo de duración, que tipo de operadores pueden licitar, reunir unos requisitos de solvencia y capacidad para asumir un contrato de esta envergadura. Y eso puede tardar algo más de un año, pero esto nos va a dar es una seguridad jurídica superior, tanto para la administración como para los posibles adjudicatarios. Creo que es muy importante que lo que hagamos tenga una estructura muy solvente que permita que se pueda invertir con seguridad en Madrid. 

¿Tienen en el radar los suelos que van a ser objeto de este proyecto?

Tenemos identificados más de 1,2 millones de metros cuadrados de suelo en 43 municipios madrileños, en situaciones cercanas a Madrid capital, que en principio, de acuerdo a sus fichas urbanísticas, podrían dar espacio inicialmente para construir 15.000 viviendas que pretendemos ponerlas en marcha en esta legislatura. Para los próximos ocho años el objetivo último es alcanzar unas 25.000 unidades y en este periodo esperamos que se entreguen parte de ellas. Si no hay ningún problema en la tramitación administrativa esperamos que en dos años y medio podamos tener obras en marcha y algunas avanzadas. 

¿Qué valor de mercado tienen esos suelos?

El precio medio actualmente en ciudades de más de 50.000 habitantes está por encima de los 300 euros por metro cuadrado. Si vamos a localizaciones específicas y en esta situación de escasez de suelo, ese precio se dispara. Como mínimo, ese 1,2 millones de m2 vale más de 400 millones de euros. Si hacemos una valoración baja. Como te decía la intención de esta administración es no desprenderse de ese patrimonio, si no generar vivienda que permita un acceso asequible a los madrileños. Por lo tanto que aportamos, suelos de los que no nos vamos a desprender y descargamos al inversor privado de hacer esa inversión. 

¿Están estudiando introducir elementos innovadores en las fórmulas de construcción?

La pretensión de la Consejería de Vivienda es que introduzcamos elementos innovadores dentro del proyecto y afortunadamente el sector de la construcción ha evolucionado positivamente en los últimos años y debemos fomentar la investigación y el establecimiento de nuevas fórmulas que permitan reducir los plazos, ya que nuestro objetivo es dar respuesta lo más rápido posible a la necesidad de oferta. En ese sentido, vamos a fijarnos en la industrialización allí donde se pueda y por otro lado, también queremos trabajar en la sostenibilidad y apostar por edificios de consumo casi nulo.  

En esa intención de innovar, ¿han pensado en nuevas fórmulas de vivienda como puede ser el 'coliving'?

Este proyecto está dirigido a sectores determinados y pensamos que las necesidades de alojamiento de los jóvenes son bien distintas a las  que teníamos hace unos años. El piso clásico de 90 metros y tres habitaciones no encaja con este proyecto. Conceptualmente, por el tipo de relación que tienen ahora los jóvenes y la interiorización del pago por uso pueden funcionar fórmulas de coliving en la que se pierde espacio privativo pero se gana espacio común vinculado a servicios de ocio o de actividad profesional o servicios asistenciales en el caso de los mayores. Eso nos daría juego a introducir en algunas de las parcelas fórmulas de coliving que den respuestas distintas de alojamiento a lo que se hace hoy en día.

Una de las principales quejas del sector promotor es la falta de suelo disponible en la Comunidad de Madrid, ¿cree que su preocupación está justificada?

En el análisis que hemos realizado hemos detectado que existe un problema de escasez de oferta. Los últimos cuatro años no han sido buenos para este mercado. El hecho de que no se desbloqueara Madrid Nuevo Norte en tiempo y forma y la paralización de los desarrollos del sureste ha supuesto el bloque de zonas donde hay mucho interés por ubicarse. Ha habido por tanto un diferencial importante entre la oferta y esa demanda nueva movilizada hacia el acceso a la vivienda, y eso ha provocado a nuestro entender un encarecimiento de los precios mayor del que hubiera correspondido. Es cierto que partimos de precios muy bajos y era lógico que se recuperaran, pero el incremento ha sido superior por la falta de oferta. Además, de esta situación se deriva la falta de seguridad jurídica.

¿Cuantos años de demanda puede cubrir el suelo actual?

Donde se observa una mayor escasez de suelo sobretodo es en Madrid Capital y mientras no se desarrollen las zonas del sureste el horizonte es que puede quedar suelo apto para aproximadamente unas 30.000 viviendas. Según el INE en Madrid Capital se prevén la creación anual de unos 13.000 hogares, por lo que si no se ponen en carga rápido los suelos del sureste, en dos años no habrá suelo disponible. De la misma forma, en el resto de municipios de la corona metropolitana ya empieza a escasear el suelo y eso produce una presión al alza del precio. Es además una presión especulativa, ya que cuando el propietario del suelo ve esa necesidad, en cierto modo acaba reteniéndolo y generando un incremento de precio aún mayor.

¿Cómo se puede resolver esta situación de bloqueo y de inseguridad jurídica?

Simplificando el urbanismo. Se hizo ya una propuesta de la Ley del Suelo en la pasada legislatura, que desgraciadamente a última hora no se aprobó. Allá cada uno con la responsabilidad de que no saliera, pero el Gobierno del PP hizo todo lo posible y también estuvo trabajando en una ley de seguridad en materia del suelo y urbanismo que quería distinguir los elementos esenciales de los accesorios dentro de un planeamiento para que estos no se paralicen por temas menores. Hay que trabajar en la seguridad jurídica, generar condiciones para que la gestión del suelo sea rápida y luego a la hora de promover y edificar que la tramitación de las licencias también sea eficaz. Para eso en la Administración debemos modernizarnos y adaptarnos a las nuevas leyes de procedimiento, que dicen que el administrado se pueda relacionar con nosotros con declaraciones responsables que agilicen los procedimientos. La reducción de plazo en el ámbito de las licencias es dar respuesta antes a las necesidades socieconomica y reducir la carga económica, tanto a la Administración  como a los operadores. 

¿Considera preocupantes las subidas de precios que se han dado en el mercado del suelo y de la vivienda?

Tenemos los indicadores del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, que señalan a una recuperación de precios. Pero hay que ver las estadísticas en su conjunto. La vivienda desde 2007 hasta los mínimos cayo un 50 %. En el ámbito del suelo los precios se están recuperando, pero hay un elemento que es el volumen de operaciones y está a una sexta parte del que se tenía en los años de bonanza. Por otro lado, en el ámbito de producción de vivienda estamos a cuatro o cinco veces el nivel que se tuvo en el anterior periodo de desarrollo. Eso no significa que tengamos que aspirar a un modelo de segunda residencia o de búsqueda en el ladrillo de un producto de ahorro financiero. Lo deseable sería ir a un nivel de producción de unas 125.000-150.000 viviendas nuevas al año en toda España. En el caso de Madrid lo razonable sería unas 25.000 viviendas nuevas al año. 

En el caso del alquiler, se ha llegado a hablar de 'burbuja' en los precios...

Es evidente que la recuperación de precios a ritmo de doble dígito desde mínimos históricos ha podido generar alerta. Pero hay que mirar donde se producen estas subidas y están muy focalizadas en lugares céntricos en los que hay una alta demanda y existe una falta de oferta, lo que ha provocado esta tensión en los precios. Los datos que se publican ahora reflejan que ese acercamiento a máximos está sufriendo una desaceleración. Por otro lado, tampoco ayuda la inseguridad jurídica que se han generado entorno al alquiler. Por un lado las declaraciones incendiarias sobre la posibilidad de intervenir el mercado, incluso hasta el punto de expropiar viviendas desocupadas o sancionar viviendas que superen determinados límites en el precio del alquiler ha generado inseguridad. Además, la existencia durante apenas seis meses de tres  regímenes distintos en el ámbito del alquiler por  la aprobación de dos Reales Decretos por parte del Gobierno de Sánchez ha generado una inseguridad jurídica que finalmente lo que va a provocar,  y de hecho está provocando, es una restricción de oferta de alquiler. Asimismo, al ampliarse los plazos los nuevos contratos que se firmen serán a precios más caros. Todo eso combinado no lo llamo burbuja de alquiler, si no tensión de mercado provocada por esos factores exógenos que lo desvirtúan. 

¿Cómo ve las diferencias que se hacen en la  Ley del Alquiler entre particulares y empresas?

Una discriminación jurídica a la que no le veo mucho sentido y que revela un cierto desconocimiento de cómo está estructurado este sector. El 96% de las viviendas en alquiler está en manos de propietarios particulares, y solo el 4 % está en mano de personas jurídicas. La mitad de ellas de titularidad pública y la otra mitad de personas jurídicas, como socimis, fondos de inversión o gestores de patrimonio. Se pretende resolver el problema del alquiler perjudicando a los tenedores del 2 %. Cuando lo que estamos haciendo es hacer menos atractivo la capacidad de futuros inversores y desincentivando  la profesionalización de un sector.