El Supremo apoya a la banca y no ve abusivo el impuesto derivado de la constitución de la hipoteca

El Tribunal Supremo intenta arrojar luz sobre quién debe pagar los gastos de una hipoteca. El Pleno de la Sala Primera de lo Civil ha dictaminado varios aspectos: primero, el cliente es el que tiene que encargarse del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es decir, del 75% de la factura de constitución de un préstamo, mientras que los gastos notariales deben ser repartidos a partes iguales y las copias, a quien las solicite. ¿Qué gastos derivados de la constitución de la hipoteca se pueden reclamar?

El Supremo se ha pronunciado así sobre dos recursos de casación presentados contra dos sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo que condenaban a dos clientes a abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). En ellos, los hipotecados reclamaban que fuese el banco quien asumiese este gasto. Consulte aquí el escrito del Alto Tribunal (.pdf).

¿Cuáles son los costes de constitución de la hipoteca? La factura se resume en el impuesto de Actos Jurídicos (de naturaleza autonómica), los gastos del notario, el registro de la propiedad y la gestoría. Teniendo en cuenta una hipoteca tipo de 150.000 euros, el desembolso inicial para estos gastos estarían entre los 2.800 y los 4.400 euros de media, según los cálculos de reclamador.es. 

A modo de desglose, el impuesto de Actos Jurídicos es con diferencia el coste más elevado de la formalización de un préstamo y además varía según la comunidad autónoma (entre 0,5% y el 1,5%). A ese importe, que es el más alto, hay que añadir los gastos del notario (unos 800 euros), los gastos de la gestoría (500 euros aproximadamente), la tasación (entre 300 y 450 euros) y el coste del registro, que supone 375 euros.

Detalla los puntos de su doctrina de 2015

Los gastos de las hipotecas han cobrado protagonismo después de que en diciembre de 2015 el Alto Tribunal dictaminase la "abusividad" de una cláusula que, "sin negociación y de manera indiscriminada", atribuía todo el pago de los gastos e impuestos al consumidor, a pesar de que la ley hacía una distribución de los mismos, y por tanto declaró nulas todas las cláusulas que imponían al cliente todos los costes de concertación del contrato y del pago de todos los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco.

Esta sentencia, fruto de una denuncia de la OCU en la que solicitaba la nulidad de las cláusulas de varios contratos de BBVA y de Popular, provocó un aluvión de reclamaciones por parte de los hipotecados. Sin embargo, dejaba en el aire varias cuestiones como qué reparto de costes sería el legítimo, quién debería hacerse cargo del impuesto de Actos Jurídicos, así como de los gastos de notaría, registro y gestoría. Esta falta de concreción ha provocado que el Supremo se viese obligado a volver a pronunciarse.

¿Qué piensan los expertos?

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, cree que "el fallo del Alto Tribunal es especialmente útil para los juzgados de primera instancia, que siguen acumulando procesos relacionados con este y otros puntos de fricción de corte hipotecario".

Lo cierto es, continúa Font, que la decisión de que sea el consumidor quien costee el impuesto de Actos Jurídico está lejos de ser una sorpresa, si bien es una buena noticia que los documentos notariales sean repartidos entre ambas partes, un aspecto que muchos bancos incluían ya de serie en sus ofertas hipotecarias.

Por su parte, desde Durán y Durán Abogados instan a los consumidores a esperar al pronunciamiento a este respecto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que ya falló en contra del criterio establecido por el Tribunal Supremo en 2015 en lo referente a la retroactividad de la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo.

"En el caso de las cláusulas suelo, las entidades bancarias celebraron mucho aquella sentencia y luego tuvieron que asumir la de 21 de diciembre de 2016, en la que el TJUE echó abajo la del Alto Tribunal", apuntan a EP.

"Materia de debate"

En este sentido, desde Durán y Durán recuerdan que "no pocos" juzgados de primera instancia y Audiencias Provinciales han mantenido un criterio distinto al proclamado este miércoles por el Supremo, lo que hace "evidente" que existe "materia de debate" para no considerar el asunto como "definitivamente cerrado" en favor de los bancos.

Además, tanto Durán y Durán y Unive Abogados inciden que el resto de los capítulos de gastos de constitución de hipotecas que los bancos repercutieron sobre los consumidores sí han de ser devueltos por las entidades financieras a dichos consumidores, pues no se ha cambiado la doctrina marcada en la sentencia del Supremo de 2015.