El aumento de la presión fiscal pone en jaque al sector inmobiliario

El sector de la construcción ha comenzado a dar síntomas de recuperación desde la crisis al registrarse un mayor número de visados y un incremento del número de operaciones de compra-venta. Un entorno que se ha visto favorecido por el crecimiento económico, la generación de empleo y los bajos tipos de interés. Sin embargo, en el sector inmobiliario hay una serie de incertidumbres que pueden frenar la inercia positiva observada hasta ahora como es el aumento de la presión fiscal en Aragón, así como la incertidumbre política en España por el desconocimiento de las políticas que se llevarán a cabo en materia de vivienda por parte del nuevo gobierno.

En la comunidad aragonesa, el sector de la construcción y, en concreto, el inmobiliario ha comenzado a dar síntomas de recuperación, tendencia que se aprecia de una forma más tímida que en España tanto en el nivel de precios como en el número de operaciones de compra-venta, según ha explicado, Luis Alberto Fabra, profesor de la Universidad de Zaragoza, en la conferencia "Tendencias del mercado inmobiliario Zaragoza 2016", que se ha celebrado en el Hotel Palafox de Zaragoza y que ha estado organizada por Garlan Servicios Inmobiliarios.

Una inercia positiva que, sin embargo, no está exenta de incertidumbres que, sobre todo, en el caso de Aragón, vienen del aumento de la presión fiscal. En la comunidad aragonesa, se ha incrementado el impuesto de transmisiones patrimoniales para la vivienda usada, que ha pasado del 7% al 8% y que es del 9) para las viviendas de más de 500.000 euros, además de los Actos Jurídicos Documentados (AJD), que han pasado a tributar del 1% al 1,5%.

A este factor se añade la "situación política en España porque puede condicionar la futura fiscalidad de la vivienda" a través de las medidas que adopte el nuevo Gobierno de España. "La demanda no es insensible a la fiscalidad y en lugar de mantener la inercia positiva, puede producirse lo contrario".

De momento, Aragón cerró el cuarto trimestre de 2015, según resultados absolutos interanuales del Colegio de Registradores, con 9.315 operaciones de compra-venta de vivienda, registrándose en enero un total de 935 y, en febrero, 1.053 operaciones, según el INE.

"Una tendencia que puede ser coyuntural porque hay quien se anticipó para no tener que pagar los impuestos en enero". No obstante, al disponer solo de los datos de enero y febrero del Instituto Nacional de Estadística, "es pronto" para poder evaluar esta tendencia y "lo normal es que sea coyuntural". De hecho, esta inercia positiva puede continuar si "se mantiene el empleo y el PIB" y siempre que no se produzcan cambios significativos en la fiscalidad.

Pese a estas amenazas, el sector inmobiliario en Zaragoza muestra signos positivos que ponen de manifiesto una recuperación, que "es más intensa en las zonas de más atractivo como puede ser la centro y la del distrito universidad de la capital zaragozana, siendo además inmuebles con más superficie y más calidad". Por el contrario, la recuperación es más lenta en las zonas con menor atractivo.

Los precios, además, "no bajan en la mayoría de los casos" y la tendencia es a que se mantengan estables, mientras que en el número de operaciones de compra-venta se ha experimentado un incremento, observándose un crecimiento principalmente en la vivienda usada, mientras que en la obra nueva "sigue el proceso de ajuste y está en mínimos, aunque ya se ve recuperación porque aumenta el número de visados" y hay movimiento en promociones como Parque Venecia o en el Sur de Zaragoza. En concreto, de las 9.315 viviendas, un total de 7.681 eran vivienda usada y 1.638 se correspondían con la obra nueva.

La recuperación, no obstante, se aprecia que es más intensa en Zaragoza que en el conjunto de Aragón, aunque las tres provincias aragonesas reflejan una inercia positiva. En concreto, en Zaragoza, según las tasas interanuales de Colegio de Registradores, el número de operaciones de compra-venta ha crecido el 19,38%, mientras que en Teruel el aumento ha sido el 11,72% y, en Huesca, del 1,34%.

Un cambio de tendencia que se corresponde con diferentes variables que han permitido esta evolución positiva como el empleo, el stock de viviendas y los tipos de interés. Por ejemplo, "el empleo está teniendo un comportamiento estable en cuanto a datos de EPA y de afiliación a la Seguridad Social" y los salarios también están teniendo un comportamiento positivo.

Sin embargo, uno de los factores más relevantes ha sido la bajada de los tipos de interés por "la tendencia descendente en el Euribor y porque las hipotecas han comenzado a ser un producto interesante para las entidades financieras", lo que ha generado que vuelva a haber un mercado hipotecario y que, de nuevo, las viviendas vuelvan a comprarse a través de este tipo de operaciones hipotecarias.

Una situación que contrasta con datos registrados durante la crisis en la que se llevó a pagar en efectivo el 60% de las compra-ventas. El tipo medio de una hipoteca en Aragón se situó en el 2,47% en el cuarto trimestre de 2015.

Además, también ha mejorado el porcentaje de la cuota hipotecaria mensual media al plazo de contratación del período con respecto al coste salarial mensual medio. Siempre se recomienda tener que destinar un tercio de los ingresos al pago de la vivienda, aunque en Aragón este ratio se sitúa en el 25,61% -por debajo del 28,37% en España-, frente al 46,42% del año 2007 en la comunidad aragonesa.