Inversión en vivienda como respuesta a la inflación y los bajos tipos de interés

Para entender lo que está por venir, debemos echar la vista atrás y analizar dónde nos encontramos en la actualidad. El pasado mes de noviembre el euribor volvió a registrar mínimos históricos (media de los últimos 12 meses), superando el dato de octubre, que a su vez superó al de septiembre y así sucesivamente desde julio de 2020.

Llevamos más de cinco años con el precio del dinero en niveles negativos en Europa. Este periodo de expansión monetaria sin precedentes en la zona euro tiene consecuencias directas en la economía y en la toma de decisiones de grandes fondos de inversión, multinacionales y bancos centrales.

Estos tipos de interés en mínimos, ya por un tiempo prolongado y sin expectativas de revertir en el corto plazo, están provocando inflación de los precios, siendo el incremento mensual de octubre el más elevado en los últimos 10 años. Según datos del INE la inflación se elevó hasta el 2% en ese periodo.

Esta inflación provoca una disminución del poder adquisitivo del dinero en circulación. Por ser concretos, todo el dinero que no estuviera invertido, considerando en su mayoría los depósitos bancarios donde buena parte de las personas físicas tienen sus ahorros, ha perdido valor. En concreto, de cada 100 euros que el lector tenía en el banco en septiembre, a fecha de 31 de octubre ha perdido 2 euros.

Si miramos ejemplos históricos de inflación nos encontramos con Argentina, cuya economía ha padecido muchos años una inflación extrema que ha provocado cambios en la forma de gestionar los ahorros por los argentinos, siendo este el país de Latinoamérica con menor ratio de depósitos bancarios por PIB. Gran parte de los argentinos buscaban algo que hacer con sus pesos y, como último recurso, los guardaban en el banco.

El residencial como valor refugio

El inmobiliario ha experimentado un descenso del número de transacciones en los últimos meses, no obstante, los precios no se han visto afectados tan negativamente como se esperaba tras el impacto del Covid-19.

Este sector se encuentra, como la economía, en un periodo incierto donde la demanda se ha visto claramente afectada por la pandemia. El mayor reflejo se ha producido en el mercado del alquiler vacacional, cuya demanda ha sufrido de forma drástica durante los meses posteriores al inicio de la crisis sanitaria.

Los españoles ven en la vivienda un valor refugio para sus ahorros y rentable para su futuro

Los españoles mantienen históricamente un atractivo por la inversión en residencial, ya que ven en la vivienda un valor refugio para sus ahorros y rentable para su futuro.

Prueba de ello es que en los últimos dos años, uno de cada diez pisos que se ha comprado en España ha sido para invertir.

Las rentabilidades de la inversión en vivienda siguen siendo atractivas. La rentabilidad bruta del alquiler se situó en el 6,7% de media a escala nacional en el tercer trimestre. Es por esto que vemos en este sector oportunidades para el pequeño ahorrador, primero para beneficiarse de su rendimiento y seguridad; segundo, para no verse perjudicado por una inflación que deteriore el valor relativo de su dinero depositado; tercero y en algunos casos donde marca la diferencia, para aprovechar los precios tan bajos del dinero mediante una hipoteca.

Si cruzamos alta rentabilidad con un elevado dinamismo del mercado (indicador calculado en base a la absorción y el tiempo de venta) destacamos principales ciudades como Sevilla o Valencia, con rendimientos medios del 5,8% en el tercer trimestre, Madrid y Granada (5%) o Barcelona (4,9%) que se mantienen como mercados estables con bajo riesgo. No obstante, existen barrios en estas capitales que ofrecen mayores rentabilidades, por lo que es fundamental un análisis microlocalizado para identificar las tipologías concretas de vivienda que presentan oportunidades de inversión patrimonialista.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística la tasa de ahorro española se encuentra en máximos, provocado por un periodo de reducción del gasto de las familias durante el confinamiento y las sucesivas restricciones. Esta disminución del gasto fue más evidente en el sector servicios, entendible esto por un miedo generalizado de la sociedad al contagio sumado a las limitaciones de movimiento; lo que ha provocado menos estancias en hoteles, visitas a museos, comidas en restaurantes o entradas al cine, etc.

A pesar de ello, esta reducción de la demanda no afectó en tal medida a los bienes de consumo que, en algunos casos, fueron sustitutivos de servicios no prestados y que se encuentran ahora bajo un problema de suministro de materias primas: contenedores de transporte llenos, zonas logísticas desbordadas, precios del papel y el cartón en máximos históricos y otros como los del petróleo o el gas natural con un crecimiento del 300% en año y medio.

La correcta lectura de indicadores macroeconómicos es la clave para la previsión y la toma de decisiones de cualquier individuo o empresa, sin embargo, en muchos casos las decisiones de inversión familiares se toman sin tener en consideración la situación de la economía y provocan resultados no satisfactorios. Esto puede llevar a que sean los autónomos, las pymes y las familias los más perjudicados en momentos de incertidumbre o crisis.

Observamos la actividad de los grandes fondos internacionales cuyas premisas son maximizar la rentabilidad de sus inversiones con el mínimo riesgo. Para esto, primero diversifican sus portfolios para reducir el riesgo de potenciales caídas en sectores concretos de la economía o países y monedas únicas. Segundo, buscan la mejor financiación para obtener beneficios sobre un coste de capital reducido, incrementando así la rentabilidad neta de su inversión. Y tercero, mantienen una constante atención al mercado, intentando reducir el coste de oportunidad en momentos concretos de la economía, teniendo así en muchos casos una urgencia extrema por reinvertir los ingresos.

Concluyendo con el ejemplo del pequeño ahorrador, no tomar una decisión sobre esos ahorros, implica implícitamente una elección que afectará al futuro poder adquisitivo de ese dinero, suponiendo en algunos casos, un alto coste de oportunidad.