De Sevilla a Logroño: las diez ciudades más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler

La vivienda sigue siendo uno de los productos más atractivos para invertir. La rentabilidad bruta del alquiler ha cerrado el primer semestre del año en el 6,31%, lo que supone un ligero aumento de cinco centésimas respecto al mismo trimestre de 2020, según el último informe de pisos.com.

Los expertos del portal inmobiliario explican que el precio medio de compra de una residencia tipo de 90 m2 en España en el tercer trimestre fue de 166.500 euros (1.850 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 875,70 euros. De esta manera, el propietario obtuvo un total de 10.500 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,31%. 

¿Cuáles son las diez ciudades más rentables para comprar un piso y ponerlo el alquiler? La lista la encabeza Sevilla, que ofrece un 9,62% de rentabilidad frente al 5,88% del trimestre anterior. Tras la capital andaluza se sitúan Murcia (8,20%), Zaragoza (6,32%), Las Palmas (6,03%), Oviedo (5,92%), Valencia (5,88%), Badajoz (5,68%), Toledo (5,67%), Valladolid (5,56%) y Logroño (5,2%).

Otro grupo de ciudades también ofrece rentabilidades que oscilan entre el 5% y cerca del 4% en el tercer trimestre del año. Es el caso de Santander (5,02%), Pamplona (5,02%), Málaga (4,94%), Vitoria (4,86%), Girona (4,85%), Bilbao (4,69%). El ranking lo cierran San Sebastián (3,71%), Palma de Mallorca (4,27%), Madrid (4,58%) y A Coruña (4,62%), por tratarse de las localidades con un precio de venta más elevado en España.

En el caso de Madrid, la rentabilidad ha descendido un 1% frente a hace un año cuando alcanzó el 5,50%. Por aquel entonces era la séptima ciudad más rentable del país. Por encima de ella se situaban Murcia (6,47%), Valencia (5,99%), Las Palmas (5,98%), Zaragoza (5,95%), Sevilla (5,88%) y Bilbao (5,53%).

En este contexto, según Ferran Font, director de estudios de pisos.com, cabe señalar el moderado descenso de los precios de alquiler a nivel nacional. Además, reconoce que "en las grandes capitales, aunque se están moderando, han sufrido un descenso en los precios de entre el 7 y el 8%".

Por comunidades autónomas, el ranking de pisos.com dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 7,79% registrada en Extremadura al 4,24% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios más competitivos para la compra de residencias en autonomías se encuentran en Extremadura, Castilla-La Mancha, Aragón, Murcia y Canarias. En el ranking de rentabilidad las comunidades menos beneficiosas son Baleares, País Vasco, Castilla y León y Madrid.

Los inversores 

Comprar una vivienda para rentabilizarla a través del alquiler es una opción buscada por distintos inversores, tanto pequeños como grandes. No obstante, a la hora de llevar a cabo esta inversión desde Alfa Inmobiliaria ofrecen algunos métodos para reconocer si el precio de la una vivienda es adecuado para comprar como inversión, con el fin de adquirir para alquilar.

Para ello, es necesario analizar la rentabilidad bruta. "La forma más habitual de hacer este análisis consiste en multiplicar por 12 meses el precio del alquiler de una vivienda. A continuación, descuenta los gastos que una propiedad conlleva: gastos comunitarios, suministros, reparaciones, seguros del hogar y protección de propietarios, IBIs, etc. así como los meses en los que la vivienda esté vacía, y así podrás valorar su rentabilidad bruta", señalan desde la plataforma.

Otro método que resaltan los expertos de Alfa Inmobiliaria es la valoración PER. Este método relaciona el número de veces que el precio de la vivienda contiene al precio que aportará el alquiler. Por ejemplo, si una casa tiene un valor de 250.000 euros y su alquiler es de 6.800 euros anuales, quiere decir que tardaremos casi 37 años en recuperar la inversión realizada.