¿Dónde sube y dónde baja el precio de la vivienda en España en el tercer trimestre?

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada en España) ha registrado un incremento general del 3,8% en el tercer trimestre del año, según los datos provisionales de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. ¿Pero dónde suben y dónde bajan más los pisos?

Frenazo en Madrid y Barcelona

El período entre julio y septiembre confirma una estabilización en el mercado residencial de las dos grandes ciudades del país, incluso con algún ligero ajuste. En Barcelona, la vivienda terminada registró una caída interanual del 1% en el tercer trimestre y en Madrid, aunque el valor crece un 3% respecto a un año antes, la vivienda se ha abaratado ligeramente (un 1,7%) respecto al segundo trimestre del año.

"La evolución del valor de la vivienda por regiones ha dejado de componer un mapa homogéneo de encarecimiento anual, entrando varias en terreno negativo. Esto podría derivar en futuras caídas de demanda y de precios, que no deberían ser fuertes salvo en el caso de una intensa recesión económica", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Pues según los datos de Tinsa las caídas interanuales se extienden en el tercer trimestre del año a seis comunidades autónomas, 19 provincias y 15 capitales, incluyendo Ceuta y Melilla.

Pese a los síntomas de freno en el mercado, la vivienda encadena su duodécimo trimestre consecutivo de encarecimiento de precios a nivel nacional (el mencionado 1,2% respecto al segundo trimestre), lo que sitúa en el 14,2% la subida media desde que tocara su mínimo en la crisis. Respecto a los valores máximos de 2007, la vivienda acumula una caída media del 33,3% en España.

Por comunidades autónomas

Navarra, con un aumento del 6,1%, fue la única comunidad autónoma que se encareció por encima del 5% en tasa interanual en el tercer trimestre. Aragón (+4%), País Vasco (3,9%) y Comunidad Valenciana (3,9%) acompañan a Navarra en el grupo de mayores incrementos interanuales. Por otra parte, hasta seis comunidades autónomas registraron caídas de precio en tasa interanual (en comparación con el mismo período el año anterior), lideradas por Galicia (-5,7%), Asturias (-5,5%), Melilla (-4,7%) y Castilla León (-2,8%). En Castilla La Mancha y La Rioja el descenso fue de apenas unas décimas.

La Comunidad de Madrid y Cataluña, donde los precios se han incrementado un 42% y un 33%, respectivamente, desde los mínimos que tocaron en la crisis, destacan como las regiones más dinámicas en los últimos años, a gran distancia del resto. En Extremadura, Asturias, Galicia y en ambas Castillas el precio medio se ha incrementado menos de un 5% desde el punto más bajo en la crisis,

La caída acumulada desde máximos de 2007 sigue estando por encima del 50% en Castilla-La Mancha (-52,8%). En La Rioja y Aragón, la brecha se mantiene en un 48,6% y en un 45,4%, respectivamente. En el extremo contrario, Islas Baleares y la Comunidad de Madrid dejan la diferencia por debajo del 30% (sólo un 19% en el caso de Baleares).

¿Y cómo varía el precio por capitales?

A diferencia de trimestres anteriores, ya no se registran incrementos anuales de dos dígitos en ninguna de las principales capitales de provincia. Entre las grandes ciudades, Valencia y Palma de Mallorca mantienen un crecimiento de precios superior al 8%, Sevilla y Málaga algo más de un 5% y Zaragoza un 3,2%.

En Madrid y Barcelona la evolución ha sido mucho más modesta. El valor medio en la ciudad de Madrid, que redujo un 1,7% su precio medio entre el segundo y el tercer trimestre, se mantiene todavía un 3% por encima del nivel de hace una año. Esta tasa de crecimiento es la segunda más baja desde que la ciudad tocara suelo a principios de 2015.

Por su parte, la Ciudad Condal registró una caída del 1% respecto al mismo periodo del año anterior, tras mantener sus precios estabilizados entre el segundo y el tercer trimestre (+0,5% intertrimestral). Se trata de la primera caída interanual de precio en Barcelona desde el cuarto trimestre de 2013.

Huesca (+19%), Ourense (+12,7%), Soria (+10,5%) y Pamplona (+10,1%) fueron las capitales de provincia que registraron los mayores incrementos de precios en tasa interanual en el tercer trimestre. Otras 15, incluyendo Ceuta y Melilla, anotaron descensos de precios en tasa interanual en el tercer trimestre.

Muestra de las diferentes velocidades a las que se ha desarrollado el mercado residencial en los últimos tiempos es que mientras que en la mitad de las capitales españolas el incremento del precio desde el punto más bajo del ciclo no alcanza el 10%, en siete ciudades la revalorización supera el 30%. Es el grupo formado por Palma de Mallorca, Málaga, Pamplona, San Sebastián y Valencia, y lideradas por Barcelona y Madrid, que se han encarecido un 52,8% y un 48,7% desde mínimos, respectivamente. En el extremo opuesto, cinco capitales (Ciudad Real, Oviedo, Badajoz, Pontevedra y Teruel) están en este momento en sus mínimos históricos de precios desde que comenzó la crisis.

La vivienda sigue arrastrando caídas acumuladas superiores al 50% respecto a 2007 en once capitales, incluyendo ciudades de tamaño importante, como Zaragoza. Los valores más próximos a los máximos de la década pasada se localizan en las ciudades de Palma de Mallorca, Ourense, San Sebastián, Madrid y Barcelona. En estas dos últimas capitales, la caída acumulada desde máximos se mueve en el entorno del 25%, frente al 18,8% de Palma.

San Sebastián (3.406 euros/m2) se mantiene como la ciudad más cara del país, seguida de Barcelona (3.349 euros/m2) y Madrid (2.962 euros/m2), a distancia de Palma de Mallorca y Bilbao, donde la vivienda muestra valores en el entorno de 2.170 euros/m2. Entre las más baratas se encuentran Lugo, Castellón, Ciudad Real y Lleida, todas ellas por debajo de 900 euros/m2.