Aedas y Neinor apuestan por la gestión y entregan ya la mitad de sus viviendas para terceros

El cambio de modelo de las dos mayores promotoras cotizadas de España es evidente. Tanto Neinor como Aedas Homes han transformado en los últimos años su operativa para convertirse, en parte, en gestoras para terceros.

Ya sea a través de acuerdos de coinversión o mediante alianzas estratégicas con diferentes fondos, las dos compañías están compaginando su papel de promotora con el de gestora, y según los últimos resultados presentados, ambas están entregando prácticamente la mitad de las viviendas que producen para terceros.

Concretamente, en el caso de Aedas Homes, durante el primer trimestre de su ejercicio fiscal 2025/26 (abril-junio 2025), la promotora entregó entregó 423 viviendas frente a las 415 viviendas del mismo período del ejercicio 2024/25, generando unos ingresos por entrega de viviendas de 171 millones de euros, lo que ha supuesto un incremento del 12%.

De este total, el 100% correspondió a unidades entregadas a clientes particulares a un precio medio de venta de 404.000 euros, un 9% superior al registrado en el mismo período del ejercicio 2024/25.

Por otro lado, durante el trimestre, la compañía continuó con su programa de entregas de viviendas asociadas al Plan Vive I, entregando un total de 481 viviendas y adicionalmente entregó 197 viviendas de los vehículos de coinversión elevando así el volumen total de entregas a 1.101 viviendas. De este modo, la promotora entregó para terceros o en proyectos de coinversión 678 unidades, lo que representa un 61,5% del total de las entregas realizadas por la compañía en el primer trimestre.

En el caso de Neinor, al cierre del primer semestre, la compañía entregó las llaves de un total de 803 viviendas, de las cuales 422 son 100%propiedad de la promotora y 381 corresponden al negocio de gestión de activos, lo que representa un 47% del total de las viviendas entregadas en este periodo.

Durante el pasado año, Neinor entregó un total de 2.397 unidades, de estas, 1.519 fueron de su propia cartera para venta y 351 fueron de alquiler. Además, la promotora especifica que entregó 527 unidades de la cartera de Hábitat.

En 2024 la promotora que lidera Borja García-Egotxeaga ingresó 502 millones de euros, de los que 10 millones corresponden a la actividad de gestión de activos. Neinor se hizo con el 10%del capital de Habitat en septiembre de 2024 por 31 millones de euros.

Se trató de un movimiento estratégico ya que la operación de venta sellada con Bain Capital incluía que Neinor pasaba a asumir la gestión de toda la cartera de activos de Habitat, valorada en unos 700 millones de euros.

Nueva estrategia

Con este tipo de operaciones de coinversión, las grandes promotoras han dado un giro importante a su estrategia con el objetivo último de optimizar su balance al mismo tiempo que crecen de forma más eficiente en capital. La tendencia cambió cuando los principales inversores de las grandes promotoras cotizadas vieron la imposibilidad de cerrar el ciclo dentro de estas compañías por el elevado descuento sobre el NAV con el que cotizaban.

Ante ese escenario pisaron el freno y les dieron vía libre para que se asociaran con otros inversores en el negocio promotor. El objetivo de este nuevo rumbo era claro: lograr un mayor retorno sobre el capital invertido y liberar caja para el pago del dividendo, ya que hasta ese momento las promotoras estaban ganando dinero, pero sus accionistas no.

En este contexto, tanto Neinor como Aedas, y otras grandes promotoras como Culmia o Habitat cerraron acuerdos para sellar alianzas que les permitían acceder a la compra de nuevos suelos sin tener que pedir más capital a sus accionistas y con un consumo mucho menor de caja.

En el caso de Aedas, la promotora de Castlelake, que está apunto de pasar a manos de Neinor, fue de las primeras en cerrar acuerdos de coinversión para el desarrollo de vivienda en alquiler. Esto le ha llevado a posicionarse como una de las principales promotoras de vivienda asequible en el contexto de la colaboración público privada.

Al cierre de su último año fiscal, la promotora que capitanea David Martínez logró un nuevo récord en su área de gestión para terceros con una inversión gestionada estimada de 1.100 millones de euros. Según apuntó en su presentación de resultados, al cierre de marzo de 2025, sumó 3.372 nuevas unidades gestionadas para terceros, lo que se traduce en más de 40 millones de euros en honorarios a partir del año 2025/2026.Mediante estos acuerdos de coinversión Aedas ha impulsado el desarrollo de vivienda asequible y nuevas soluciones residenciales. Así, el 92%de estas viviendas se impulsan mediante coinversión, mientras que en el 8% restante sólo participa como gestora en los proyectos.

Concretamente, una parte importante de las nuevas unidades corresponden al Plan Vive IIIde la Comunidad de Madrid, donde cuenta con una participación del 75%, para el desarrollo de 944 unidades. Por otro lado, está inmersa en la promoción de 845 unidades de Flex Living y partcipa en distintos vehículos de promoción para producto en venta.