El comprador extranjero y el alquiler vacacional encarecen un 14% el precio de las viviendas de segunda residencia en la costa

El mercado inmobiliario en la costa española vive una nueva etapa de euforia impulsada por la demanda internacional y el turismo. Con los precios en máximos y la oferta limitada, la segunda residencia se está convirtiendo en un lujo al alcance de unos pocos.

Solo durante el primer trimestre del año, el precio medio de las segundas residencias en el litoral alcanzó los 2.970 euros por metro cuadrado de media, lo que supone un incremento interanual del 12,1%, según los datos que maneja Tinsa by Acumin.

En algunas zonas como las Islas Baleares o la Costa Mediterránea, ese crecimiento se acerca al 14%, consolidando la tendencia al alza iniciada tras la pandemia.

La reducción del coste hipotecario, el renovado interés del comprador internacional y una oferta limitada que no logra responder al ritmo de la demanda, son algunos de los factores que están detrás de esta escalada. "Ante la limitada oferta de vivienda disponible, en un número relevante de zonas se observa cómo la demanda de primera residencia queda desplazada por el mayor poder adquisitivo de la demanda de segunda residencia y por la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, que asegura que "esto eleva los precios medios y reduce la oferta disponible de vivienda en costa".

En este contexto, la directiva apunta que se vuelve clave integrar la necesidad de vivienda habitual con el uso vacacional y con las dinámicas turísticas de una forma sostenible.

Actualmente, la demanda de extranjeros en la costa sigue marcando máximos históricos. Según los datos del informe, las compraventas protagonizadas por no residentes crecieron un 1,9 % en 2024, mientras que las de extranjeros residentes lo hicieron un 3,2 %. En total, el 83% de las operaciones realizadas por compradores foráneos en España se concentran en provincias costeras, con especial intensidad en las Islas Baleares, Málaga, Alicante y Santa Cruz de Tenerife.

El informe, destaca en las Islas, el 34% de las compraventas totales se llevan a cabo por parte de extranjeros. Este auge internacional está teniendo un efecto directo sobre los precios. En las zonas más tensionadas, como Baleares, el coste de una vivienda vacacional ya supera los 3.500 euros por metro cuadrado en determinadas localizaciones. La alta capacidad económica de estos compradores, procedentes principalmente de Reino Unido, Alemania, Países Bajos y Estados Unidos, permite asumir precios superiores y desplazar a la demanda nacional, especialmente en los segmentos de obra nueva.

"El mercado de costa está orientando cada vez más su producto hacia un perfil de comprador con elevada capacidad de pago, que prioriza la ubicación y la calidad, incluso por encima del precio", señala el informe. Esta dinámica no solo encarece las viviendas de segunda residencia, sino que también agudiza la escasez de vivienda asequible en destinos con fuerte dependencia turística.

Menor producción en la costa

A pesar del incremento de visados de obra nueva en 2023, la actividad promotora en la costa se ha moderado levemente durante 2024, con una caída del 2,1 % en el número de licencias respecto al año anterior. Esto supone una notable diferencia respecto al impulso registrado en capitales y grandes ciudades, donde los visados crecieron un 16,7%.

La falta de suelo disponible, los altos costes de construcción y la escasez de mano de obra siguen siendo frenos estructurales en muchas zonas costeras. Además, en enclaves turísticos consolidados como Baleares, Costa Brava o algunas áreas de Canarias, el margen para expandir el parque residencial es cada vez más limitado.

Frente a esta restricción de la oferta, la demanda continúa en aumento, especialmente en el segmento vacacional. En 2024 se registraron casi 199.000 compraventas de vivienda en municipios costeros (excluyendo capitales), un 7,2 % más que el año anterior. El 61 % de estas operaciones se concentraron en la Costa Mediterránea, aunque el mayor crecimiento se dio en la Costa Norte (14,4 %), impulsada por su menor nivel de precios y su atractivo para un perfil de comprador en busca de entornos más tranquilos.

Uno de los fenómenos más destacados por Tinsa es la progresiva convergencia de precios entre las viviendas de uso habitual y las vacacionales. A medida que los promotores dirigen su oferta hacia el segmento vacacional, se genera un trasvase de producto que reduce aún más la disponibilidad de viviendas para residencia permanente. Esta dinámica, advierte el informe, "está tensionando los precios en la primera residencia, especialmente en municipios con fuerte presión turística".

Este efecto es particularmente visible en las islas, donde la escasa oferta y la alta demanda extranjera están generando serias dificultades de acceso a la vivienda para la población local. En Baleares, por ejemplo, el precio medio ya supera los máximos históricos de 2007.

Impacto en el alquiler

La presión de la demanda no solo afecta a las compraventas. El alquiler vacacional también ha registrado un alza significativa, con una subida del 5,6% interanual en el primer trimestre de 2025.

El disfrute propio de una segunda residencia en el litoral español por parte de sus propietarios se ha consolidado durante décadas, si bien destaca el peso creciente en todo el territorio del alquiler vacacional. En este contexto, la rentabilidad superior del alquiler turístico frente al residencial tradicional continúa atrayendo a inversores, que compran con el objetivo de explotar sus inmuebles en plataformas de corta estancia. La mayoría de la demanda de alquiler turístico proviene del extranjero (60%), y en un 80% de los casos, de países europeos. Esta tendencia está consolidando un modelo en el que la rentabilidad del alquiler vacacional condiciona tanto el acceso a la vivienda como los precios de venta en las zonas más atractivas del litoral.