Las promotoras vaticinan "hipotecas de 70 años heredables a los hijos"

Aunque muchos ya hablen de burbuja inmobiliaria, desde el epicentro del conflicto, las promotoras advierten que la situción actual nada tiene que ver con la que se produjo en 2007. Y, señalan aún más lejos, la falta de suelo y de mano de obra seguirán encareciendo los costes y, como consecuencia, los precios de la vivienda seguirán tensionándose sin visos de cesar en los próximos años. Todo ello se agudiza con las dificultades de las familias para el ahorro. "Quién dice que no se verán hipotecas de 70 años", vaticinan desde el sector promotor. Así lo han expresado los directivos de Grupo Gestilar, Premier España, Grupo Ferrocarril, Grupo Insur y Aurora Homes en la V edición de La Gran Jornada Inmobiliaria, organizada por elEconomista.es.

Las promotoras creen que la problemática con los precios de la vivienda puede seguir extendiéndose en el tiempo. "Esto va a seguir hasta que el cuerpo aguante. Se va a seguir tensionando hasta que no haya capacidad de pago", ha declarado Ignacio Moreno, CEO de Aurora Homes. Subrayan, además, que la situación actual es totalmente diferente a la de 2007: "en aquel entonces, se produjo una burbuja porque se construyó más de lo que hacía falta y se produjo un desplome. Hoy ocurre al contrario, se produce menos de lo que hace falta", ha alegado Rafael González-Cobos, prsidente del Grupo Ferrocarril.

La escasez de la oferta, han apuntado, reside a su vez en la carencia del suelo sobre el que edificar. Este suelo es, para Francisco Pumar, director general del Grupo Insur, "uno de los grandes caballos de batalla sobre la mesa" y advierte que a nivel estatal no se está poniendo lo suficiente el foco en cómo encontrar la solución a esta problematica. A este factor, Vicenç Topas, director general de Premier España, añade otros dos más que han estado condicionando al sector de las promotoras: la mano de obra y la tributación. "Estos tres aspectos dificultan cada vez más la situación y nos obligan a subir los precios de venta". Para Topas, una de las soluciones pasaría por la industrialización, pero lamenta "se ha avanzado poco por la falta de industria".

Para Raúl Guerrero Juanes, consejero delegado del Grupo Gestilar, esta industrialización es, sin embargo, "una palanca que puede ayudar un poco", pero no la solución. Declara, además, del compromiso que supone esta forma de construir, ya que subraya que la industrialización requiere de "anticipación, compromiso con el industrializador, capital e incurrir en costes antes de que se llegue a la obra". Guerro Juanes vuelve a apuntar, en este sentido, que "hay que incentivar que la gente vuelva a trabajar en la construcción".

Ante la difícil situación de este escenario, el sector promotor demanda intervención pero "positiva y razonable". Demandan más facilidades por parte de las administraciones para agilizar los procesos burocráticos. Piden que la administración intervenga "para ayudar y no romper" y que ponga a disposición de las compañías los recursos de sus propias demandas.

Las difíciles circunstancias que se viven en torno a la construcción de obra nueva van a extender el peso de la vivienda de segunda mano, según expone Guerrero Juanes. El consejero delegado subraya, además, la polarización del mercado en el que cada vez la gente paga al contado. Mientras, alega, existe otro segmento de la población con una capacidad de pago más reducida y que, además, no ha tenido capacidad de ahorro. En este contexto es donde subraya la posibilidad de ver una extensión en la duración de las hipotecas que lleguen a ser incluso heredables para las segundas generaciones. También en este sentido apunta Topas que alega que se piensa en la vivienda asequible pero recuerda que para optar a cualquier VPO (Vivienda de Protección Oficial) ya hay que poseer una capacidad de ahorro importante. "Ahora parece como si todas las VPO tuviesen que ser de alquiler y estamos condenando a ciertas generaciones a vivir de alquiler toda su vida. Hay que apostar por la vivienda en propiedad y las ayudas para adquirirla", demanda Topas.

Moreno: "Ponemos el foco en las segundas coronas de las urbes. Brunete y Talavera ya son Madrid"

Aurora Homes tan solo cuenta con tres años de vida, pero ya se ha consolidado como una de las principales promotoras de España. Su CEO, Ignacio Moreno, como experto en el sector expone que promotoras y administraciones viven en "realidades paralelas": "Se les ha ido de las manos de una forma absurda con la aprobación de tantas leyes. Esto está provocando todos los retrasos con el suelo", declaró.

Y, ante ya una de por sí escasa oferta de vivienda de nueva construcción, estos retrasos agravan más la situación. Lejos de hallar el camino para bajar los precios, Moreno expuso que la coyuntura "va a seguir hasta que el cuerpo aguante. [La situación] se va a seguir tensionando hasta que no haya capacidad de pago". Realiza el símil, además, de que la vivienda de obra nueva se está convirtiendo en la espuma del café: tan solo cubre una pequeña parte de la demanda. Pronostica que esta tendencia no tiene visos de cesar pronto y estima que seguirá empeorando a lo largo de los próximos 2-3 años.

Moreno opinó que se necesita "un paquete de muchas medidas" para lograr una necesidad, entre las que se encontraría la industrialización. No obstante, apuntó, que el plazo de maduración en cualquier medida del sector se extiende entre tres y cino años, por lo que el resultado de cualquier medida que se realice ahora no se comenzaría a apreciar hasta 2028.

Desde Aurora Homes, explicó, están poniendo el foco en las segundas y terceras coronas de las grandes ciudades: "Brunete y Talavera ya son Madrid". Todo ello, siguiendo un enfoque sostenible.

Pumar: "La industrialización es difícil porque no tenemos certeza de cuándo vamos a producir"

La crisis del suelo fue una de las principales reclamaciones de esta mesa de debate. "Sin suelo podemos hacer muy poco. El suelo es la materia prima de nuestro negocio", expuso Francisco Pumar, director general de Grupo Insur. Pumar destacó, sin embargo, que el sistema actual que se emplea para generar suelo está impidiendo que el negocio promotor sea rentable. En este sentido, apuntó que la solución no solo se encuentra a nivel nacional, sino que también hay que "insistir a nivel regional e incluso local para lograrla". Indició en que "todo lo que hacemos mal, lo acaba pagando el cliente".

Con todo ello, Pumar demanda una intervención de las administraciones "positivas". "El tema ya no son los jóvenes, sino que va mucho más allá. Antes llegábamos a la jubilación con la vivienda pagada y en propiedad. Hay que intervenir en la situación inteligentemente", subrayó y expuso a Madrid como uno de los ejemplos de "hacer las cosas con valentía e inteligencia".

Pumar también habló de la industrialización del negocio, pero explicó que para dar este salto el sector debe comprometerse muy al principio de la gestión: "Si se demora un año, hemos perjudicado el proceso productivo. La industralización es realmente difícil porque nunca tenemos certeza de cuándo vamos a poder producir".

Grupo Insur, según expuso el director general, actúa generalmente donde hay demanda (el litoral y las áreas metropolitanas son donde la gente más quiere vivir, según Pumar), pero, puntualmente, dirigen la mirada hacia zonas donde hay demandas limitadas y contenidas y se necesita cierta producción.

González-Cobos: "Lo de no intervenir en la vivienda es una falacia. Se interviene todos los días y hay que seguir haciéndolo"

Una de las cuestiones que más polémica ha generado en el tema de la vivienda es la intervención de las administraciones. En este sentido, Rafael González-Cobos le preocupó el grado de simplicación que la gente recibe acerca de cómo afrontar la diatriba de la vivienda. "Lo de no intervenir en el mercado es una falacia. Se interviene todos los días y hay que continuar", afirmó.

Apuntó además directamente a las entidades financieras como una de las causas que justificaría la intervención estatal: "Cuando las entidades financieras no prestan a largo plazo para desarrollar vivienda en alquiler hay que intervenir, como ha hecho el ICO. Eso es una intervención positiva".

Más allá de la actuación de las administraciones, González-Cobos señaló a un problema más profundo que viene del propio sector: la falta de mano de obra, que calificó de "insuficiente" para gestionar toda la necesidad que existe.

Asimismo, si se emplea la industrialización del negocio promotor como una de las soluciones, pidió su regularización: "A parte de la administración de permisos rápido, es necesario que se lleguen a acuerdos para industrializar la vivienda y, si el operador falla, necesitamos una alternativa que lo sustituya. Sino, te quedas con la inversión a medias y agravas aún más el problema".

Con todo, alega que estas visicitudes van a seguir alargándose y que, por demanda, podría extenderse hasta una década, pero pone fecha antes: "puede que cese en 3-4 años porque se expulse a los compradores porque no pueden acceder a los precios".

Topas: "En España, los costes de producción se encarecen por las exigencias de normativa que hay"

Sin duda, la mayor necesidad de una mayor agilidad operativa fue uno de los ejes comunes de todos los participantes de esta mesa de debate. En el caso de Vicenç Topas, director general de Premier España calificó las relaciones con las administraciones de "complicadas": "Antes el ciclo de producción de una vivienda era de 30 meses, ahora estamos en 50", expuso y recomendó que la iniciativa de la ciudad de Madrid se extendiese al resto de territorios tensionados de España.

También a nivel legislativo, subrayó la disparidad de normas y criterios a los que deben de hacer frente dependiendo de la localización del proyecto: "Dependemos de las normas urbanísticas de cada municipio y algunas de ellas hacen inviables la promoción". La matriz de Premier España es francesa y explicó, "allí los costes de construcción son más baratos que aquí. En España se encarecen por las exigencias de normativas que hay". Señaló que la solución no pasa por "construir peor", sino por "construir eficientemente".

En cuanto a las nuevas formas de vivir que se están produciendo, como el Coliving, opinó que "los jóvenes están buscando otra forma de vivir, quizás porque no tienen otra posibilidad". Estas nuevas formas de vivir están provocando una transformación de la vivienda tradicional, ya que ahora se buscan con espacios comunes grandes.

Desde Premier España siguen apostando por la construcción en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, porque las segundas coronas están "funcionando bien". "La clave está en saber qué va a funcionar dentro de 50 meses", concluyó.

Guerrero Juanes: "Les hemos quitado las ganas de ser propietarios a los jóvenes y buscan otro tipo de viviendas"

Raúl Guerrero Juanes, consejero delegado del Grupo Estilar, cree que al sector promotor le está costando generar oportunidades, que deriva, en parte, por la capacidad de generación de suelo. "Hay un problema de capacidad de nuevos proyectos y cada vez la disparidad entre la vivienda nueva y la vivienda total en España es mayor", declaró.

Señaló que otro de los obstáculos a los que se está teniendo que enfrentar el sector es la financiación, dadas sus altas necesidades de fuentes de capital: "Empezó a venir capital extranjero tras la crisis, pero era muy oportunista y estos últimos años este capital ha estado saliendo. Ahora está viniendo otyro con otros requerimientos".

Para el consejero delegado de Grupo Estilar, aunque la industrialización es una palanca, ésta no es, sin embargo, la solución al problema. Una de las medidas que propone pasa por volver a incertivar el trabajo en la construcción para conseguir aumentar la mano de obra: "Nadie quiere volver a este sector porque no es un sector agradable. Hay que hacerlo más atractivo", demandó.

Otra de las soluciones que propone es la oportunidad de desarrollar algún tipo de vivienda en suelos que antes no lo permitían, provocando el aumento de la oferta. Respecto a esto, señaló que la gente joven comienza a buscar cada vez más este tipo de viviendas: "les hemos quitado las ganas de ser propietarios y ahora, con la cultura de la movilidad, se atan menos a un territorio y buscan un modelo de living diferente".

En cuanto a territorios, apuntó que a la llegada de un público extranjero, de gran poder adquisitivo, que se está haciendo con el Mediterráneo.