Falta vivienda: El Banco de España alerta de un posible problema social "de primera magnitud" si no se actúa ya

Los desequilibrios en el mercado de la vivienda podría convertirse en cuello de botella para la economía española y en un problema social de "primera magnitud" en nuestro país. Es el aviso que el Banco de España lanza en su Informe Anual 2024 en el que pide abordar la situación de manera "decidida" y "holística". La institución dirigida por José Luis Escrivá también rebaja el déficit de vivienda a una horquilla de entre 400.000 y 450.000 unidades en el periodo 2022 y 2024, frente a las 600.000 planteadas en el informe del año pasado cuando Pablo Hernández de Cos estaba al frente del banco central español. El desajuste es "particularmente significativo" en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, que concentran algo más del 50% del déficit.

En cuanto a las medidas que el organismo recomienda para aumentar la oferta de vivienda se encuentran la creación de programas públicos de aseguramiento y de compensación de rentas del alquiler para los arrendadores, un marco regulatorio estable que refuerce la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario, y el fomento de la colaboración público-privada para aumentar el parque de viviendas de alquiler asequible. También propone reducir trabas administrativas en el desarrollo de suelo y construcción, así como impulsar la edificación industrializada para abaratar costes. Todas estas actuaciones, dice el regulador, serían más efectivas si se complementan con medidas de otros ámbitos, como la política de transporte urbano o reformas estructurales que mejoran la capacidad adquisitiva de los hogares con menores ingresos.

Respecto a la demanda, el Banco de España constata que se mantuvo firme en 2024 impulsada por el crecimiento poblacional y la formación de 180.000 nuevos hogares. A esto se suma el interés de los compradores no residentes, responsables de unas 60.000 operaciones anuales desde 2022, lo que representó el 8,4% del total de viviendas adquiridas en 2024, con especial incidencia en zonas turísticas. El mercado también experimentó presión por el aumento de viviendas destinadas a uso turístico, que sumaron aproximadamente 50.000 nuevas unidades en 2024 respecto al año anterior.

Por el lado de la oferta, y aunque mostró un mayor dinamismo respecto a 2023, los avances siguen siendo limitados. En 2024 se tramitaron 127.500 visados de obra nueva, un 16,7% más que el año anterior, y casi 24.000 visados para rehabilitación de viviendas (7,3%). Sin embargo, esta cifra aún está lejos del objetivo de 300.000 viviendas anuales hasta 2030 fijado en el Plan de Recuperación. Asimismo, la institución observa una mayor actividad en vivienda protegida: 14.500 unidades con calificación definitiva (5.500 más que en 2023) y 24.000 viviendas iniciadas (11.500 más), aunque se parte de niveles muy bajos.

En contraste, el informe destaca la escasa ejecución de nuevos desarrollos urbanísticos y la limitada producción de suelo finalista en las grandes ciudades, factores clave para ampliar la oferta. Asimismo, se detecta una baja implantación de la construcción industrializada, en un contexto de caída de productividad en el sector y escasez de mano de obra cualificada.

Precios al alza

El precio medio real de la vivienda aumentó un 8,7% interanual en el último trimestre de 2024, acumulando un incremento del 39,8% desde el mínimo alcanzado tras la crisis inmobiliaria en 2014. En ese periodo, la vivienda nueva se encareció un 62,1%, mientras que la usada lo hizo un 36,4%, con grandes diferencias geográficas. Actualmente, se requieren 7,2 años de renta bruta para adquirir una vivienda, una cifra similar al promedio de los últimos tres años y al nivel registrado en 2004.

En cuanto al alquiler, el coste medio real por metro cuadrado ha crecido un 12,5% entre 2015 y 2023 para el parque de viviendas arrendadas en el régimen fiscal común. Los mayores aumentos se registran en grandes ciudades y zonas turísticas, donde el esfuerzo medio para pagar el alquiler oscila entre el 25% y el 30% de la renta bruta.