La burbuja de Schrödinger: ¿está o no el precio de la vivienda por encima de los máximos de 2007?

El precio del metro cuadrado de la vivienda nueva se sitúa, de media, en 2.528 euros, un 44% por encima del de segunda mano, en 1.750 euros. Son datos de un informe presentado este miércoles por firma de tasación Tinsa y suponen que estrenar vivienda es hoy un 10% más caro que en 2007. Sin embargo, la inflación juega un papel importante en la comparativa y es que, si se descuenta el factor inflacionario de la ecuación, los precios estarían aún un 21% por debajo de los máximos alcanzados en aquella burbuja inmobiliaria.

La comparativa con el inmobiliario residencial previo al estallido de la crisis del ladrillo juega al despiste. Los registros de las tasaciones hipotecarias indican que el precio residencial anotó una aceleración más acusada en el segmento de obra nueva (los materiales de construcción se encarecieron y escasearon tras el colapso inflacionario de 2022 provocado por la guerra en Ucrania) que en el de segunda mano, con un crecimiento del 7,6% de la primera frente al 4% de la segunda. Si se descuenta la inflación, los avances son del 4,7% y del 1,2% respectivamente. En ambos casos, las variaciones han supuesto una aceleración del crecimiento de los precios residenciales frente a 2023, más acusado en el caso de la vivienda a estrenar.

La comparativa post shock de 2008 va por el mismo camino. Si se compara con los mínimos de la crisis financiera -tras el pinchazo de la burbuja y la congelación de la generación de suelo y licencias para construir- el precio de la vivienda nueva se ha revalorizado un 66%, aunque descontado el impacto de la inflación se modera al 35%. Todo pese a que los visados de fin de obra se incrementaron en 2024 pero no los suficiente para cubrir el aumento de la demanda.

En lo que no hay dudas es en el aumento del esfuerzo para adquirir una vivienda, sobre todo si es nueva: los pisos a estrenar requieren ya casi la mitad (49%) de la renta disponible de un hogar medio, según ha enfatizado la directora de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, en la rueda de prensa de presentación del informe. En términos generales -obra nueva y segunda mano-, la bajada de tipos de interés que inició el Banco Central Europeo (BCE) en junio de 2024 moderó el esfuerzo de compra al 36%.

El informe indica que los precios residenciales generales se han mantenido relativamente estables en el periodo 2021-2023 si se descuenta el efecto de la inflación, con ligeras contracciones incluso al inicio del periodo, pero en 2024 se registró un crecimiento generalizado de los precios residenciales por encima de la inflación, sobre todo en el segmento de obra nueva.

El contexto es clave para entender cómo se ha llegado a esta situación. La demanda residencial se mantiene en niveles robustos ante el aumento de la población, la creación neta de hogares, el ahorro acumulado (especialmente durante la pandemia), la resistencia del empleo y unos precios más baratos respecto a otros países, que animan a los extranjeros a invertir en inmobiliario español. Ya se ha absorbido el excedente de vivienda de la burbuja y "se está comprando todo lo que existe", ha indicado Arias. Este cóctel de impulsores de la demanda choca con una oferta de vivienda insuficiente para el nivel de demanda, especialmente en obra nueva por el volumen de producción reducido. La traducción es unos precios al alza que no encuentran techo.

Este desequilibrio -que extiende sus tentáculos al mercado del alquiler, donde suben los precios por el auge de la demanda de quienes no pueden comprar- está llevando los precios a terreno peligroso, sobre todo en las costas cantábrica y mediterránea y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona, donde el encarecimiento con respecto a 2023 ha sido de mayor intensidad.

Para encontrar los precios más elevados de la vivienda de obra nueva sólo hay que observar los municipios que actúan como polos de empleo o las zonas de fuerte atracción turística. Ahí sí hay sorpasso a los máximos de la burbuja incluso deflactando el IPC: Baleares (19% por encima de 2007), los municipios de Málaga y Benidorm (2% más), mientras que en Marbella y Santa Cruz de Tenerife se alinean con el máximo sin llegar a rebasarlo. Esto hace cada vez más latente la demanda en ubicaciones secundarias próximas a estas zonas calientes.

Los precios seguirán volando

No hay visos de que el panorama vaya a cambiar. De cara a 2025, Tinsa prevé nuevas subidas de precios ante la falta de producto a corto plazo y cree que "si los salarios no acompañan al alza de los precios y se restringe la demanda que puede acceder a una casa, esta desconexión podría moderar el crecimiento del precio". En cualquier caso no esperan caídas debido a esta escasez de oferta.

Las previsiones son compartidas por el sector. El barómetro inmobiliario de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y Sira, que recoge las previsiones de los profesionales del sector, apunta a que las compraventas de vivienda alcanzarán las 750.000 unidades en 2025, un 4,61% más que un año antes, mientras que los precios se encarecerán un 10%.

En la misma línea apuntan los estudios de Fotocasa, que señalan un aumento de los nuevos propietarios ya que el 39% de los demandantes de vivienda de compra no tienen ningún inmueble en propiedad. Según los cálculos del portal inmobiliario, un 47% de los demandantes ya posee una vivienda en propiedad, mientras que el 14% tiene dos o más inmuebles.