El precio de la vivienda en el sureste de Madrid se triplica en una década: ya supera los 433.000 euros en algunas zonas

Madrid atraviesa una profunda transformación urbanística que se concentra principalmente en las zonas norte y sur de la capital. En esta última están los desarrollos del sureste en los que se levantarán cerca de 120.000 viviendas, más de la mitad con algún tipo de protección. Este gran ámbito (que se encuentra en diferentes fases de desarrollo) ha experimentado un acelerón de precios significativo en tan solo diez años; tanto, que el valor de la vivienda libre se ha triplicado en algunas zonas.

Así lo constata un informe de Foro Consultores Inmobiliarios en el que se analiza la evolución del mercado residencial entre 2011 y 2024 en el Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Ahijones y Los Berrocales. El análisis no incluye Los Cerros ni Valdecarros porque "apenas se ha iniciado la comercialización de vivienda libre", según explica la compañía.

Uno de los casos más llamativos es el del Ensanche de Vallecas, donde en 2011 una vivienda costaba una media de 200.000 euros. Sin embargo, la crisis económica redujo el valor de las casas a mínimos de 142.000 euros. Años después, la recuperación del mercado ha sido explosiva, alcanzando en 2024 los 433.000 euros de media por vivienda, lo que supone un aumento del 200% desde su punto más bajo.

El Cañaveral, otro de los desarrollos más relevantes, también ha experimentado un alza considerable de precios, con un incremento del 134% desde 2015, pasando de 152.828 euros a 357.727 euros. Mientras tanto, Los Berrocales y Los Ahijones, que apenas han comenzado a comercializarse, tienen precios medios que superan los 330.000 euros, con aumentos recientes del 6,3% y 18,5%, respectivamente.

El análisis de Foro Consultores Inmobiliarios también revela que el precio por metro cuadrado construido subió entre un 10% y un 15% en el último año. En el Ensanche de Vallecas, el precio por metro cuadrado pasó de 3.300 euros en 2023 a 3.799 euros en 2024, lo que supone un aumento del 14%. En El Cañaveral, el precio medio ronda los 3.500 euros, mientras que en Los Berrocales y Los Ahijones se acerca a los 3.400 euros.

Viviendas en comercialización

En cuanto a la oferta de vivienda nueva, ha disminuido drásticamente en los últimos años. En 2024, se comercializaron 1.373 casas, un 51% menos que en 2011, cuando solo en el Ensanche de Vallecas se ofrecían 2.816 viviendas. Además, el stock actual de pisos en venta es de 586 unidades, un 22% menos que en 2023.

Esta reducción en la oferta se debe, en parte, a que los proyectos en El Ensanche de Vallecas y El Cañaveral se han ido agotando sin ser reemplazados con la suficiente rapidez por nuevas promociones en Los Berrocales y Ahijones. En el último año, los proyectos en desarrollo han crecido un 15,3%, pero el total de viviendas en comercialización sigue siendo un 51% inferior al de 2011.

El informe también analiza la evolución de la superficie media de las promociones; en este caso hay que destacar que en El Ensanche de Vallecas se produce una tendencia creciente entre 2011 y 2016 debido a que los proyectos que se diseñaron en el periodo previo a la crisis de 2007 se centraron en las tipologías pequeñas. En El Cañaveral, la tendencia de la superficie media es decreciente en términos generales. "En Los Berrocales y Los Ahijones todavía es pronto para sacar conclusiones respecto a sus superficies medias", concluye el informe.