Hacia la reactivación hipotecaria en España

Si entendemos la economía como una máquina, los responsables de los bancos centrales y, con ello, de la política monetaria, son sus conductores. Para gestionar la economía, cuentan con una herramienta tan simple como poderosa: fijar los tipos de interés a corto plazo, es decir, el precio del dinero (aunque, tras la gran crisis de 2008, han incorporado otras herramientas conocidas como políticas no convencionales). Así, cuando suben los tipos, hacen que ahorrar sea más rentable y endeudarse más caro; mientras que al bajarlos, reducen el incentivo al ahorro y abaratan los créditos, lo que impulsa el crecimiento económico

El segundo escenario es en el que nos encontramos actualmente. Los bancos centrales de todo el mundo han comenzado a reducir los tipos de interés tras haber alcanzado máximos no vistos en décadas. Además, no están escatimando en las rebajas, dada la raquítica evolución de la economía, especialmente, de la europea. Sin ir más lejos, la Reserva Federal (FED) de Estados Unidos bajó los tipos en 50 puntos básicos el pasado 18 de septiembre.

Anteriormente, el Banco Central Europeo (BCE) había hecho lo mismo, aunque necesitó tres reuniones diferentes para lograrlo. Lo más importante es que ambos bancos centrales planean seguir bajando los tipos: la FED podría recortar 25 puntos básicos más antes de fin de año, mientras que el regulador bancario europeo podría hacerlo en 50 puntos.

Lo anterior es especialmente relevante porque los inversores que mueven los mercados actúan en función de expectativas, es decir, toman decisiones en base a lo que creen que sucederá. Esto explica, por ejemplo, por qué el euríbor, el principal índice al que están referenciadas las hipotecas en España, no solo ha caído durante los últimos ocho meses, sino que ahora lo hace a un ritmo casi récord.

De hecho, en agosto, el indicador bajó casi cuatro décimas, lo que representa la mayor reducción mensual desde 2009.

En septiembre, ha seguido marcando mínimos anuales, con la media mensual ya por debajo del 3%. El euríbor es un índice crucial porque conecta los tipos de interés con los hogares españoles, especialmente con aquellos que tienen una hipoteca o planean adquirir una.

Este vínculo se produce de dos maneras: en primer lugar, porque determina el precio del crédito nuevo, y en segundo lugar, porque un gran número de hipotecas están referenciadas a su evolución.

En términos generales, las entidades bancarias que conceden préstamos hipotecarios, personales o de otro tipo, suelen recurrir a otras entidades para obtener el dinero que prestan. De ahí que las hipotecas variables tengan, por ejemplo, un precio de euríbor (coste del dinero) más diferencial (lo que gana el banco) o las fijas tengan un coste de amortización tan elevado. Así pues, la cadena de transmisión ya está en marcha: primero la bajada de tipos, luego la caída del euríbor y, finalmente, la reducción en el coste del crédito nuevo y de las hipotecas referenciadas.

De hecho, esos efectos ya son visibles. Según los datos de Kelisto, el coste de las nuevas hipotecas fijas ha caído más de un 10% en el último año. Además, quienes deban revisar su hipoteca en breve verán cómo su cuota mensual se reducirá en unos 95 euros, lo que supone un ahorro anual de 1.140 euros.

Sin embargo, la cadena de transmisión descrita parece bloqueada en su último eslabón: la contratación de hipotecas. Los datos más recientes proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), principal fuente de información, parecen confirmar este desacoplamiento. En junio, el número de hipotecas cayó un 5,5% en comparación con el año anterior, y en mayo, la caída fue del 18,2%. No obstante, no deberíamos tomar estos datos como una instantánea del mercado actual, sino más bien como una imagen del pasado. Aun así, la caída menor en junio frente a mayo sugiere que la situación está mejorando. Existen otros factores a considerar.

En primer lugar, la temporalidad: los datos se publican con dos meses de retraso, lo que implica que los tipos de referencia para esas operaciones no son los actuales. Por ejemplo, el tipo de interés medio, según el INE, era superior en junio de 2024 que en junio de 2023. Esto podría explicar parte de la discrepancia. Otra razón es la metodología del INE, que contabiliza las hipotecas una vez que se inscriben en los Registros de la Propiedad, y no cuando se firman, lo que añade un retraso adicional de hasta tres meses. Estas son las principales razones por las que el INE no refleja aún una clara recuperación en el número de hipotecas concedidas.

Sin embargo, contamos con datos más cercanos a la situación actual, como los proporcionados por el Colegio de Registradores, que sí apunta las hipotecas en el momento de su firma. Según sus últimos informes, las hipotecas sobre viviendas crecieron un 22,5% en julio, superando las 34.000 operaciones. Estas cifras deberían seguir aumentando conforme se concreten más reducciones en los precios de las hipotecas, tanto las ya aplicadas en agosto y septiembre como las que están por venir.

En resumen, la caída de los precios hipotecarios, sumada a la percepción de que el precio de la vivienda sigue aumentando cada mes, podría generar un efecto llamada que revitalice el mercado hipotecario español. Además, en los finales de año se suelen registrar un mayor número de operaciones (muchos bonus dependen de ello) y a las entidades les gusta presentar unos balances más lustrosos en sus cuentas anuales.

No obstante, aunque las hipotecas sean más baratas, sigue siendo fundamental comparar ofertas y contar con la ayuda de profesionales, como los de un bróker hipotecario, para mejorar aún más las condiciones. De hecho, según los datos del bróker de Kelisto, el ahorro potencial de contar con este tipo de servicios puede superar los 25.000 euros. Y es que de nada sirve esperar a que bajen los precios, si luego no aprovechamos las oportunidades que hay en el mercado.