El desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda se agudizará en los próximos 20 años

El mercado inmobiliario español atraviesa un periodo de incertidumbre y ajuste, según el último informe de OBS Business School titulado "Mercado Inmobiliario en España", dirigido por el profesor Carlos Balado. El estudio ofrece una visión detallada de las tendencias actuales y las proyecciones para los próximos años, destacando la inminente congelación o posible descenso de los precios de la vivienda a partir de octubre de 2024. Indican que el desfase entre la oferta y la demanda de vivienda se intensificará en los próximos 20 años, debido a una financiación más cara, escasez de suelo en las grandes ciudades, falta de mano de obra cualificada y subida generalizada de los materiales.

Según el estudio, en España se construyen actualmente entre 80.000 y 100.000 viviendas nuevas al año, una cifra insuficiente para satisfacer la demanda proyectada de 200.000 nuevos hogares anuales. Si esta tendencia continúa, el desequilibrio podría intensificarse hasta 2044, exacerbando la crisis de accesibilidad a la vivienda. Por tanto, se tendría que multiplicar por cuatro el ritmo actual de construcción.

Los autores del estudio proponen varias soluciones para mejorar el acceso a la vivienda, como deducciones fiscales para el alquiler de ciertos colectivos, incentivos al ahorro para la compra de vivienda, y reformas en las regulaciones que limitan la disponibilidad de viviendas de alquiler. Además, sugieren que el Gobierno debería fomentar la construcción de viviendas destinadas al alquiler social. Carlos Balado, profesor de OBS y director de Eurocofín, añade que la inversión en desarrollo de suelo debería ser anticíclica y apoyada por las administraciones estatales y autonómicas para garantizar un suministro constante de suelo urbanizable.

Además, destacan la importancia de fomentar la construcción destinada al alquiler social como una medida a largo plazo para aliviar la presión sobre el mercado.

El informe también anticipa que, durante el tercer trimestre del año, el precio medio de la vivienda nueva experimentará un incremento del 4%, mientras que el de la vivienda usada subirá ligeramente más del 1%. Sin embargo, OBS Business School prevé que esta tendencia alcista se detendrá en octubre, cuando los precios podrían estabilizarse o incluso comenzar a descender levemente. Este fenómeno estaría impulsado por una combinación de factores económicos y de mercado que frenarán la demanda en los próximos meses.

Hipotecas y tasas de esfuerzo

Uno de los aspectos clave del informe es el análisis del coste de la financiación. Se espera que el precio de las hipotecas se mantenga elevado, lo que resultará en un incremento mensual superior a los 550 euros para un crédito promedio de 145.000 euros, el estándar en España. Esta presión financiera mantendrá la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje del salario dedicado al pago de la vivienda, en torno al 40%, una cifra que pone en riesgo la capacidad adquisitiva de muchas familias.

Desaceleración del mercado inmobiliario

La desaceleración que el mercado experimentó en 2023 parece mantenerse en 2024, con una previsión de disminución gradual en el número de compraventas. Sin embargo, el informe destaca que si los tipos de interés continúan su descenso y la economía española muestra signos de recuperación en la segunda mitad del año, el mercado podría experimentar una expansión en 2025. Este cambio dependerá en gran medida de la evolución de la economía global y las políticas monetarias.

Inversiones necesarias

El informe también subraya la necesidad de una inversión significativa en vivienda asequible, señalando que se requerirían 1,2 millones de viviendas de alquiler asequible en España hasta 2030, con una inversión total estimada de 108.000 millones de euros. De esta cantidad, el 76% provendría del sector privado y el 24% del sector público. Cataluña necesitará construir 225.000 viviendas en la próxima década, mientras que la Comunidad de Madrid requerirá 174.000.

Andalucía y la Comunidad Valenciana precisarán 85.000 viviendas cada una, y Canarias necesitará 46.000. Las inversiones públicas necesarias varían según la región, siendo de 5.418 millones de euros en Madrid, 4.529 millones en Andalucía, 3.245 millones en la Comunidad Valenciana y 2.486 millones en Canarias.

El estudio igualmente señala una significativa disminución en la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) desde 1985, cuando representaban el 64% del total de viviendas terminadas, hasta 2022, en que solo el 10 % eran VPO. Actualmente, solo un 2,5 % del parque inmobiliario corresponde a viviendas de protección oficial o asequibles.

OBS Business School prevé un descenso gradual en las compraventas de viviendas durante este año, aunque anticipa una posible expansión del mercado en 2025 si los tipos de interés continúan bajando y la economía se recupera en la segunda mitad de 2024.