Madrid entra en una nueva burbuja inmobiliaria: los precios de compra y alquiler baten todos los récords

El precio de la vivienda en Madrid ha roto todos los registros. Nunca antes fue tan caro comprar o alquilar una casa; ni siquiera en el momento más álgido de la burbuja inmobiliaria en 2007 (cuando las entidades financieras concedían hipotecas con gran facilidad). Así lo atestiguan los últimos datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, que cifra en 5.188 euros el precio medio del metro cuadrado de compraventa a cierre de abril, y en 19,91 euros el del alquiler. Los dos mercados se sobrecalientan al mismo tiempo, lo que estrecha -aun más- el acceso a la vivienda de futuros propietarios e inquilinos.

En el caso de la compraventa, el valor de las casas de segunda mano está un 15% por encima del precio registrado durante el boom inmobiliario. Ahora, adquirir una vivienda tipo de 80 m2 cuesta algo más de 415.000 euros de media. Además, preocupa especialmente el ritmo al que los precios han subido en el último año: un 20,8% anual, lo que ha convertido a Madrid en la cuarta ciudad de España, tras Palma de Mallorca, Málaga y Las Palmas de Gran Canaria que sobrepasa los precios máximos.

El mercado de la vivienda de segunda mano en la capital española inició su encarecimiento coincidiendo con la primera subida de los tipos de interés en julio de 2022 y el consiguiente ascenso del euríbor. Esta tendencia de aceleración cumple ya veinticuatro meses de subidas abultadas y supone el mayor ritmo de crecimiento de la vivienda en la ciudad de los últimos 18 años.

"Nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado durante un periodo tan largo. Esta subida nos devuelve a niveles de 2006, previos a la burbuja inmobiliaria cuando el coste de la vivienda sufrió un gran calentamiento. Estos incrementos tan significativos, coinciden con el cambio de política monetaria de la subida de tipos de interés por parte del BCE. Esto ha provocado el auge de la demanda extranjera y que la local se haya especializado y se focalice en muchos casos en la compra para inversión. Madrid acoge cada año a más de 40.000 vecinos y sin embargo tan solo se construyen alrededor de 15.000 viviendas, por lo que la falta de oferta es la responsable de este tensionamiento que no da signos de templanza", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Alquiler, en situación "preocupante"

Más preocupante es quizás, la situación del mercado del alquiler que lleva marcando precios récord desde julio de 2022, también coincidiendo con el cambio en la política monetaria del BCE. En concreto, el coste del alquiler mensual ha pasado de los 16 euros el metro cuadrado a rozar los 20 euros/m2, lo que supone un 49,2% más que los niveles de la burbuja inmobiliaria. La variación del precio también es muy significativa: ha subido un 12,8%, y encadena veintitrés meses consecutivos al alza.

Según destacan desde el portal inmobiliario, desde la recuperación de la crisis financiera, en 2015, Madrid sigue la misma tendencia de la media española, pero de una forma más acentuada e intensa y presentando incrementos mucho más acusados. "Aunque 2024 marca un hito en la evolución de este mercado con escasa oferta de vivienda en renta disponible, por lo que cada vez la brecha entre oferta y demanda es más considerable. La facilidad en la venta, los índices de inflación y la intervención en el mercado han causado la fuga de las viviendas de alquiler de larga duración a los regímenes temporales, turísticos o de habitaciones que han ocasionado que el stock esté en mínimos históricos", explica María Matos, directora de Estudios y Portavoz de la compañía.