La Generalitat se lanza a comprar pisos de grandes tenedores sin saber cuántos existen

En su último decreto sobre el alquiler, el Govern coló una medida pensada para ampliar el parque público de viviendas. Aunque su eficacia será nula, según explican fuentes del sector inmobiliario. El Ejecutivo catalán se arrogó un derecho preferente de compra sobre los pisos de grandes tenedores en base a un registro de viviendas inexistente.

En concreto, el decreto ley otorga a la Administración autonómica un derecho ventajoso de tanteo y retracto sobre las viviendas de grandes propietarios ubicadas en zonas tensionadas, es decir, zonas donde rige el control de alquileres. Actualmente, 140 municipios catalanes se hallan bajo esta catalogación, a los que se sumarán en los próximos días otras 131 localidades. Esta prioridad en la adquisición de inmuebles también se hace extensiva a las unidades obtenidas en procesos de ejecución hipotecaria o mediante compensación del pago de la deuda con garantía hipotecaria.

Sin embargo, la medida carecerá de cualquier incidencia en el mercado. La Generalitat asume que solo mediante un registro de grandes tenedores podrá averiguar quiénes son los dueños de los pisos ubicados en las áreas con tope de rentas. Pero este registro no existe. Fuentes del Govern han reconocido a elEconomista.es que hasta finales de 2024 no se contará con dicho listado.

Dos años de retraso

Este registro fue una de las medidas incluidas en la ley autonómica de emergencia habitacional aprobada en marzo de 2022. En una de sus disposiciones adicionales, la norma prevé la creación de un registro de grandes tenedores por parte de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Se trata de una relación de personas jurídicas con grandes carteras inmobiliarias. La inscripción debía efectuarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la ley. Pero han pasado más de dos años sin que esto haya ocurrido.

Fuentes del sector inmobiliario atribuyen esta tardanza a la complejidad del reglamento que debe dar forma al registro. Sin embargo, afean el "electoralismo" de ERC al aprobar un mecanismo preferente de adquisición imposible de ejercitar sin saber de antemano qué viviendas pueden adquirirse. El movimiento del Ejecutivo catalán se suma a otras decisiones como la ampliación de los municipios declarados como zonas tensas y la extensión del control de precios a los arrendamientos de temporada.

Problemas de definición

Por si fuera poco, la definición jurídica de gran tenedor está lejos de ser pacífica. En una reciente jornada organizada por la Cátedra de Derecho Registral de la Universidad de Barcelona (UB), que dirige la profesora Chantal Moll de Alba, se puso de manifiesto la dificultad de conciliar las diferentes descripciones normativas de esta figura. El evento reunió a abogados, magistrados, registradores y profesores en el Aula Magna de la facultad de Derecho de la universidad.

Hoy por hoy existen tres definiciones distintas: una en la ley de vivienda nacional, otra en la ley catalana de 2015 y una última en la memoria de 2023 elaborada por la Generalitat. Cada regulación ofrece una cifra diferente de viviendas en propiedad para valorar quién es un gran tenedor. La ley de vivienda nacional habla de más de 10 inmuebles, mientras que la legislación catalana amplía la cifra a 15 en caso de personas físicas. Por último, la memoria reduce este número a cinco o más inmuebles.

"En mi opinión se debe aplicar la definición de la ley catalana de 2015 y así lo han declarado recientes decisiones judiciales. Sin embargo, existe controversia y considero que debería establecerse un criterio claro y unívoco de gran tenedor para no crear inseguridad jurídica", ha explicado Moll de Alba. En este sentido, propuso crear un grupo de estudio para que "la certificación que expide el Registro de la Propiedad para acreditar si se es o no gran tenedor sea lo más completa posible".

Los desahucios se complican

Durante el simposio también se analizaron otros aspectos. Entre ellos, las consecuencias sobre los contratos de arrendamiento. La abogada y directora del departamento jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Eva Cordobés Millán, puntualizó que mientras el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionada la renta será la que libremente pacten las partes.

Pero cuando el arrendador sea gran tenedor y la vivienda se halle en una área tensa, "la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior o, del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índice de precios de referencia".

De su lado, la letrada Cristina Vallejo recordó que "para interponer una demanda de desahucio si eres gran tenedor y el inmueble del que pretendes recuperar la posesión es una vivienda habitual del ocupante debes cumplir unos requisitos previos: acreditar la vulnerabilidad económica del arrendatario y en caso de concurrir acudir a un proceso de intermediación inmobiliario previo. Ello traducido en tiempo está significando en la práctica un retraso en la interposición de la demanda de cinco meses".

Esto ata de manos a los abogados ante un impago de renta. "¿Cómo le pedimos consentimiento a un ignorado ocupante que nos ha ocupado el inmueble o a un arrendatario incumplidor que nos firme el consentimiento para poder acreditar su vulnerabilidad y demandarlo?", se pregunta Vallejo. "Este es un requisito previo obligatorio, así que nos encontramos con límites para acceder a la justicia", lamenta.