Alfonso Brunet (Castellana Properties): "La venta 'online' no da beneficios, mientras que los centros comerciales logran récord de visitas"

Castellana Properties apunta a cerrar un año de cifras récord con 44,8 millones de visitas en los 16 centros que forman parte de la cartera de la socimi controlada por el fondo sudafricano Vukile. La compañía sigue adelante con su objetivo de alcanzar un portfolio valorado en 1.500 millones en los próximos tres años y confía en que a lo largo de 2024 regresarán las oportunidades al sector. De hecho, tal y como lo explica Alfonso Brunet, CEO de la compañía, en una entrevista con elEconomista.es, no descartan incluso repetir una operación como la de Lar, de la que son el principal accionista, ya que "esta ha sido nuestra inversión más rentable".

A falta de unos días para cerrar vuestro año fiscal (termina en marzo), ¿cómo ha sido el 2023 para la compañía?

Las previsiones son muy positivas y esperamos cerrar nuestro año fiscal que termino en marzo con incrementos de doble dígito en nuestras principales métricas igual que lo logramos al cierre de septiembre cuando logramos un valor bruto de los activos de 1.100 millones de euros, con un aumento de la valoración del 2,1% frente al pasado año. Además, los ingresos al cierre de septiembre evolucionaron de forma muy positiva con unas rentas brutas de 35,3 millones de euros, reflejando un incremento del 13% y un ebitda de 27,5 millones que creció un 12,3%. Se trata de resultados muy positivos que demuestran la buena marcha del retail y de nuestra cartera.

De forma generalizada el valor de los activos del resto de 'socimis' ha registrado un importante ajuste por el escenario de subida de tipos, ¿a qué se debe el aumento en el valor de vuestra cartera?

Durante estos años en los que los tipos han estado subiendo nosotros hemos invertido muchísimo en nuestros activos, de modo que estas inversiones y los incrementos del IPC por las rentas han sido superiores al deterioro que podría haber llegado a los valores por las subidas de los yields. Concretamente, en los últimos tres años hemos llevado a cabo proyectos de valor añadido a los que hemos destinado una inversión de más de 30 millones. Así, en nuestro centro de Bahía Sur (Cádiz) compramos el espacio de El Corte Inglés y lo transformamos en varias tiendas. En El Faro, de Badajoz también transformamos un espacio de Bricor en una zona de ocio y restauración, que ahora se llama El Patio. Además, en Los Arcos (Sevilla) también hemos añadido nueva oferta y todas estas actuaciones nos han llevado a tener una mayor demanda, mejores afluencias y por tanto mayores ventas.

¿Se plantean entrar en nuevos tipos de activos dentro del segmento comercial?

Tenemos 16 activos en nuestra cartera, de los que 10 son parques comerciales y 6 centros comerciales. Tenemos una estrategia muy concreta centrada en estos dos tipos de activos. Nos están dando muy buenos resultados y seguiremos con esa estrategia, ya que queremos ser especialistas en estos mercados de retail siempre con activos dominantes en su área de influencia de más de 150.000 personas y que sea el activo de referencia de la zona.

¿Qué capacidad de inversión tiene actualmente la compañía?

La capacidad de inversión viene influida por las circunstancias del mercado y sobre todo por el coste de capital. Siempre que tengamos posibilidad de llevar a cabo inversiones que estén en línea con nuestro coste de capital vamos a tener dinero para invertir. Hemos pasado por una época en la que el mercado no estaba muy activo ya que existe una diferencia importante entre los precios de venta y la capacidad de compra de los inversores. En nuestro caso no hemos llevado a cabo más inversiones siendo la última la entrada en el capital de Lar. El dinero del que disponíamos en ese momento lo invertimos en la socimi Lar, ya que era la inversión que más retorno nos podía dar. Hemos logrado una rentabilidad por dividendo del 12% en el último año y eso no lo hemos podido sacar en ningún otro activo. Pero seguimos activos y seguimos mirando el mercado.

"Queremos llegar a un valor de activos de 1.500 millones de euros en los próximos tres años"

¿Se plantean hacer más operaciones como la de Lar?

Si, por supuesto. Estamos abiertos a cualquier tipo de operación, corporativa u orgánica, para seguir creciendo. Pero últimamente estamos mirando más el mercado de activos porque parece que empieza a animarse. Hay más demanda desde el punto de vista de inversores mirando el mercado y tenemos que estar ahí para el momento que se den las oportunidades.

Parece que se va a retrasar la bajada de tipos, ¿podría esto afectar a estas operaciones de las que habla?

Efectivamente, esto sí que podría retrasar la actividad que se esperaba para este año. La parte de la subida de tipos está descontada, pero ese retardo puede llevar a los vendedores a retrasar las desinversiones para ver si el mercado mejora y logran mejores precios. Es bastante lógico, por lo que se podrían alargar algo el cierre de algunas operaciones. Nosotros siempre estamos mirando todo lo que se mueve en el mercado, como especialistas en retail es nuestro trabajo y tenemos que tener ese conocimiento del mercado para lograr nuestro objetivo vigente que pasa por alcanzar un valor bruto de activos de 1.500 millones de euros en los próximos tres años.

¿Creen que pueden alcanzar ese objetivo de aumentar su cartera antes del plazo fijado?

Ahora mismo el mercado está un poco incierto ya que no hay encuentro de precios entre vendedores y compradores. Por otro lado, la disponibilidad de financiación, que es muy importante a la hora de poder transaccionar centros comerciales que mueven volúmenes muy grandes de inversión, puede retrasar que se empiecen a ver operaciones. Si bien es cierto que al verse cada vez más cerca la bajada de tipos esperamos que los vendedores cambien su postura y empiecen a llegar algunas oportunidades.

¿Dónde van a enfocar su crecimiento?

En la península ibérica. En Portugal hay que valorar oportunidades, pero ahora mismo estamos más enfocados en España por que vemos que la actividad va a ser más intensa aquí. En cualquier caso nosotros funcionamos a nivel activo. Buscamos centros dominantes en su zona de influencia y es cierto que tenemos algo más de preferencia en aquellas zonas donde no estamos presentes. Actualmente, estamos muy presentes en Andalucía y Extremadura.

¿Van a llegar nuevos inversores al sector del retail ahora que empieza a haber movimientos de carteras?

Son los de siempre que vuelven otra vez a mirar el retail al considerar que son activos que ya no tienen ese riesgo del pasado. El sector vuelve a estar en el punto de mira en contraste con las oficinas, que son ahora el patito feo del sector. Las oficinas van a pasar por un periodo en el que los inversores tendrán que superar esos miedos, pero no están muertas, ni muchísimo menos. Igual que los centros comerciales nunca estuvieron muertos. En el caso del retail, la realidad es que la influencia anglosajona de la saturación en el mercado estadounidense impactó y contagió al resto de mercados. En el mercado español se ha demostrado que nada más lejos de la realidad. Solo hay que ver cómo ha funcionado en los últimos años, como ha superado la pandemia. Las posiciones y las métricas que hay ahora claramente muestran que los centros son necesarios y que pese a los cambios de los hábitos de consumo la gente sigue usando los centros comerciales y la tienda física en general mucho más que el online.

"En 2023 hemos logrado récord de afluencias con 44,8 millones de visitas en nuestros 16 centros"

¿Podemos decir entonces que se ha perdido el miedo al crecimiento del comercio 'online' y el impacto que pudiera tener en el negocio de la tienda física?

Se trata de dos negocios que deben unificarse. Los propios operadores han empezado con una estrategia integrada de online y offline. Todas las marcas tenían que lanzar sus plataformas online y eso ha supuesto una inversión muy alta a las empresas ya que para promocionar la compra online han regalado los costes de delivery. Cuando ese negocio se ha ido consolidando, las empresas han visto los costes relacionados con la venta online y se han dado cuenta de que es un negocio sin beneficios, especialmente por los costes de última milla y de logística inversa. Por eso, las compañías han motivado que se recogiera el producto en tienda y que las devoluciones fueran también en tienda. La realidad es que la vuelta a la tienda después de la pandemia ha sido descomunal y eso se ha reflejado en nuestras cuentas ya que hemos batido récord de afluencias en nuestra cartera con 44,8 millones de visitas en 2023, que es un 6,4% más que 2022, que ya había superado al 2019 que era el año récord. Además, las ventas han crecido un 7,9% respecto a 2022, que también había superado a 2019.

¿Qué segmentos han crecido más?

Categorías como cultura y tecnología son las que más han crecido durante al año, un 19,5%, concretamente. Salud y belleza han aumentado también un 14,2% y restauración un 12%. Por su parte, la moda ha seguido creciendo. Es cierto que parte de una base más baja ya que cayó mucho en pandemia, pero se ha recuperado espectacularmente con subidas de doble dígito desde 2021. En 2023 la moda ha crecido un 10,4% respecto a 2022. El hecho de que podamos subir el IPC a nuestros clientes, que el 33% son de moda en nuestro mix comercial, es porqué la moda está funcionando bien.

La demanda ha vuelto, pero ¿las marcas también han recuperado sus planes de crecimiento?

Si miras a nuestra cartera vemos que hay una demanda enorme de espacios. Muchas marcas siguen con procesos de expansión. Al cierre de septiembre habíamos firmado entre renovaciones y nuevos contratos 81 operaciones y la tendencia para el cierre de nuestro ejercicio va en esa misma línea. Además, estos contratos se han cerrado con una tendencia alcista de rentas. Además, la ocupación está en el 99% y las tasas de cobro de rentas en el 99%, mientras que las tasas de esfuerzo medias son las más bajas del mercado. Esto confirma la fortaleza de la cartera de Castellana Properties, que tiene una cartera de activos líder.

Habla de la importancia de crear valor y mejorar sus activos, ¿qué inversión en capex prevén para los próximos años?

Nuestro centro de Vallsur requiere de una inversión 16 millones de euros, mientras que El Faro serán unos 23 millones de euros. Estos son proyectos destacados, pero hay otras mejoras que realizar en otros centros que sumarán alrededor de 5 millones de euros. Por lo que en los próximos dos años invertiremos alrededor de 45 millones de euros en la mejora de nuestros activos y a eso habría que sumar posibles inversiones de adquisiciones. Además, tenemos en marcha un plan de energías renovables para desplegar 40 MW en nuestros centros. Empezaremos con la fase uno en la que dotaremos de energía con 2 MW a las zonas comunes de los centros comerciales y más adelante iremos sumando potencia para poder vendérsela a nuestros clientes.

Pese a su intención de seguir creciendo, ¿se plantean rotar algún activo que no sea estratégico para la cartera?

Todos los años analizamos nuestra cartera y puede que haya algún activo que se considere que está en su estado de madurez total y pude ser candidato para la venta. Pero no siendo el momento idóneo para la venta, no tenemos ninguna necesidad, urgencia o prisa por venderlos.