La caída del inmobiliario comercial amenaza con asestar un doble golpe a la banca, según el BCE

Desde que los bancos centrales empezaron a subir agresivamente los tipos de interés para luchar contra los crecientes niveles de inflación, el sector inmobiliario comercial ha sido un área clave de preocupación. El aumento de los tipos de interés (450 puntos básicos en poco más de 12 meses en el caso del BCE) y la consecuente asfixia al crédito, así como la disminución de la necesidad de espacio para oficinas (debido a los efectos del teletrabajo), han provocado un aumento de las tasas de desocupación y un descenso del valor de los inmuebles. Aunque los peores descensos de precios parecen estarse estabilizando, sigue preocupando el endurecimiento de las condiciones de financiación y el hecho de que los elevados vencimientos de la deuda del inmobiliario comercial sigan ejerciendo presión sobre el sector, muy dependiente de la deuda. A su vez, la caída de este sector podría estar a punto de meter en un serio problema a los bancos de la zona euro y de la Unión Europea.

Así se desprende del último informe publicado por el Banco Central Europeo en el que se analiza la salud del inmobiliario comercial y su posible impacto en los balances de la banca a nivel euro. El mercado inmobiliario comercial de la zona euro podría enfrentarse a una suerte de crisis durante años, dejando expuestas las carteras de préstamos bancarios, los fondos de inversión y las aseguradoras, según ha revelado este martes el BCE.

Este es un sector pequeño, pero 'matón'. El inmobiliario comercial, a primera vista, no parece lo suficientemente grande como para crear un riesgo sistémico para la banca, pero podría aumentar las perturbaciones en todo el sistema financiero y afectar en gran medida a las empresas financieras, desde los fondos de inversión a las aseguradoras, conocidas colectivamente como bancos en la sombra.

"Aunque el tamaño relativamente limitado de las carteras de inmuebles comerciales de los bancos implica que es improbable que por sí solas provoquen una crisis sistémica, podrían desempeñar un papel amplificador significativo en caso de tensiones más amplias en los mercados", señaló el BCE en un artículo publicado en Financial Stability Review.

Por ejemplo, las hipotecas residenciales representan en torno al 30% de la cartera de préstamos de los bancos, un tamaño que sí se considera como sistémico, mientras que los inmuebles comerciales suponen alrededor del 10%. Aun así, "un resultado negativo de este tipo también provocaría grandes pérdidas en otras partes del sistema financiero que están significativamente expuestas al sector inmobiliario comercial, como los fondos de inversión y las aseguradoras", añade.

Un impacto doble en la banca

Además, el impacto vendría por dos agentes diferentes. Por un lado, los bancos y la banca en la sombra tendrán que hacer frente a los impagos de los dueños de esos inmuebles comerciales. Pero por otro, también se enfrentan a una exposición importante a promotores, es decir, empresas de construcción que han pedido crédito para construir oficinas, centros comerciales, etc. Las pérdidas en balance podrían llegar por dos lados diferentes, aunque pertenezcan a un mismo sector.

"Las empresas inmobiliarias son vulnerables a sufrir pérdidas en el entorno actual, lo que tiene consecuencias para la resiliencia de las carteras de préstamos de los bancos. Los préstamos a propietarios representan alrededor de dos tercios de las exposiciones de los bancos a empresas inmobiliarias, mientras que la demanda estructuralmente menor de inmuebles comerciales reduce la capacidad de los propietarios para subir los alquileres. Tanto los promotores como los propietarios se enfrentan costes crecientes debido a las presiones inflacionarias y los gastos de capital asociados con mayores requisitos de eficiencia energética", advierte el BCE en su informe.

De cara al futuro más inmediato, James McMorrow, experto en inmobiliario de Capital Economics, ve probable que persista la ralentización del crecimiento de los alquileres en lo que va de año, dado el débil contexto económico. "La corrección de los precios inmobiliarios ha continuado y creemos que las valoraciones elevadas harán subir los rendimientos y provocarán nuevas caídas del valor del capital en los próximos trimestres. Es posible que los rendimientos solo suban ligeramente en 2024 para el sector industrial y el minorista, pero las oficinas podrían registrar nuevas subidas considerables el año que viene y vemos poco margen para una recuperación de los valores más allá de esa fecha", escribe en su último informe.

Los promotores se ven sometidos a una mayor presión por la caída de los precios de venta y la contracción de las carteras de pedidos. Esto implica que el beneficio de las firmas inmobiliarias podría caer en los próximos años, en lugar de seguir el rápido ritmo de subida de los costes financieros, lo que plantea desafíos en la capacidad para cumplir con el servicio de la deuda, explican los economistas del BCE.

Duro golpe a la banca convencional y en la sombra

En cuanto a los préstamos bancarios (y de otras firmas financieras que pertenecen a la banca en la sombra) a empresas inmobiliarias, el reciente aumento de los costos de financiación puede hacer que la proporción de préstamos concedidos a empresas deficitarias se duplique hasta llegar al 26%. "Si el endurecimiento de las condiciones financieras persistiera durante dos años y se exigiera a las empresas que renovaran todos los préstamos que vencen, esta cifra aumentaría al 30%. Finalmente, el 53% de los préstamos de la muestra se concederían a empresas deficitarias si estas firmas experimentaran simultáneamente una caída del 20% en su facturación. En algunos casos, las pérdidas son sustanciales: en el caso del 17% de los préstamos, las pérdidas anuales superan el 10% del capital total de la empresa", advierte el informe del Banco Central Europeo.

"Estos resultados sugieren que existen vulnerabilidades sustanciales en esta cartera de préstamos, particularmente si se considera que se espera que tanto los mayores costes de financiación como la reducción de la rentabilidad persistan durante varios años. De hecho, los modelos de negocio establecidos sobre la base de la rentabilidad prepandémica y los tipos de interés bajos a largo plazo pueden volverse inviables en el medio plazo", advierte el informe.

"De esta manera, los resultados del inmobiliario comercial (CRE) tienen el potencial de amplificar significativamente un escenario adverso, aumentando la probabilidad de que se incurran en pérdidas sistémicamente relevantes en el sistema bancario. Además, un resultado negativo de este tipo también generaría grandes pérdidas en otras partes del sistema financiero que están significativamente expuestas a CRE", sentencia el informe.

No obstante, hay también algunos factores y condiciones que otorgan algo de esperanza y sosiego. "Los volúmenes de inversión inmobiliaria están disminuyendo y se avecinan riesgos de transición climática, pero es tranquilizador que el crecimiento de las rentas de alquiler se mantenga estable. Los bancos también están mucho mejor capitalizados ahora que durante la crisis financiera", asegura Maureen Schuller, desde ING.

"Dicho esto, los supervisores siguen atentos a las tensiones que pueden surgir en el sector inmobiliario comercial, especialmente si los niveles de los tipos de interés se mantienen altos durante mucho tiempo en un entorno geopolítico, inflacionista y económico que sigue siendo muy incierto", valora en una reciente nota para clientes Schuller.