El sector del alquiler necesita ganar tamaño y seguridad jurídica

El alquiler es un tema que está en la agenda del sector muy presente. Se habla a diario del alquiler porque cada vez es más complicado alquilar una vivienda. Falta oferta y con la limitación de los precios con la nueva ley de vivienda el mercado se contrae. Durante el Fórum Rental Housing que organizó Planner Exhibitios, en Madrid, se analizó cómo se presenta el presente y el futuro del sector residencial en alquiler.

"Estamos en una situación de desequilibrio entre la oferta y la demanda.La demanda de alquiler crece en un proceso de convergencia con otros mercados comparables al nuestro en el resto de Europa, pero el problema no es tanto el crecimiento de la demanda, sino la falta de oferta, sobre todo por la falta de iniciativa pública que no se ha dado durante décadas. No es un tema de un color político u otro, sino que por parte de la Administración, en general, ha habido una dejadez y una falta de poner el foco en la oferta de vivienda en alquiler, en los segmentos de vivienda asequible y social, y eso es lo que está provocando ahora esta falta de convergencia", explicó Juan Carlos Álvarez, director general de Relaciones Institucionales y Proyectos Especiales de Servihabitat.
Uno de los retos que tiene que afrontar este sector según Juan Pablo Vera, CEO de Testa es ganar tamaño. "Yo entendería perfectamente razonable que ahora mismo en España hubiera siete, ocho o diez empresas que gestionarán 10.000, 15.000 o 20.000 viviendas y que aumentara significativamente el nivel de oferta. Que hubiera competencia entre ellas, permitirá dar mejor producto y mejor servicio a los ciudadanos que necesitan alquilar vivienda". Algunos expertos del sector definen el momento que vive el alquiler como la tormenta perfecta.

"Se están dando todas las condiciones para que tengamos esta situación de irritación realmente compleja y difícil de solventar. Vemos que se ha dado un cambio de paradigma. Hemos pasado del 14 al 24% de viviendas en alquiler en el mercado en menos de 15 años y esto no es solo porque el cliente no puede acceder a la compra de una vivienda, sino que desde la pandemia se ha implantado la movilidad y el tema de los desplazamientos forma parte hoy en día de nuestra forma de vida. La falta de oferta de alquiler no se va a solventar si no es con la participación de todas las partes implicadas y que forman el alquiler", dijo Jesús Pérez, director comercial de FINAER.
Está claro que estamos asistiendo a una pequeña revolución de este mercado. "Se está dando un cambio absoluto en este sector. Hace unos años la parte residencial siempre estaba en la cartera de alternativos y eran productos un poco diferentes. Hoy en día el Build to Rent (BTR) y el living ya forman parte de este mercado y son imparables. Nos estamos abriendo a nuevos productos que hace unos años era imposible" apunta Covadonga Sanz, directora de Asset Management de Greystar.
De la misma opinión es Diego Laguía, gestor de activos senior de M&G Real Estate. "Estamos en el punto en el que por fin los flujos de capital van a dejar de estar solo en oficinas, retail. industrial o logístico para entrar en el sector residencial que más inversión necesita. Desde un punto de vista institucional ahora no hay ningún fondo que no quiera tener el sector residencial en su cartera. Así que estamos en un punto que efectivamente tiene tintes de tormenta perfecta, pero bien gestionado con los instrumentos adecuados deberíamos presenciar algo que va a cambiar el rumbo de la historia residencial en este país".
En España hay entorno a 4 millones de viviendas y de éstas menos del 5% están en alquiler. Según los expertos del sector, en los próximos 10 años en España hace falta un millón de viviendas adicionales en alquiler. El principal reto que hay en este sector es homogeneizar toda la normativa. La legislación regional es un hándicap para el inversor porque al final España no solamente es Madrid o Barcelona y no es lo mismo el mercado en Madrid que Sevilla y explicarle esto a un inversor extranjero es complicado si se quiere generar confianza.

Esto se suma a los cambios legislativos con la nueva ley de vivienda, y es por esto por lo que el sector reclama seguridad jurídica y homogeneizar toda la normativa para conseguir que los inversores extranjeros inviertan en España y se pueda crear estas plataformas de alquiler que van a traer un producto muy profesional. Es la oportunidad de mejorar la sostenibilidad de las viviendas que también es algo muy importante porque ahora el alquiler a parte de estar en manos privadas, es un parque muy antiguo que no tiene eficiencia energética.

"Hemos visto que a pesar de la limitación de precios en el alquiler con la ley de vivienda, de las subidas de tipos de interés y cuestiones de fiscalidad, el interés del inversor por el residencial en alquiler sigue existiendo y eso hace que continúe la expectativa de que siga llegando dinero a este sector", afirma Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions.

¿Qué modelo de regulación se debería dar?

"La ley de vivienda es imprecisa, por parte de las comunidades autónomas, se habla de que es una ley que invade sus competencias, que hay dudas sobre la legalidad de algunos apartados, etc. Este tipo de inseguridad jurídica no ayuda en este momento", apuntó Juan Pablo Vera. En este mismo contexto, Jesús Pérez aseguró que "lo raro es que no hubiese una ley de vivienda. Lo importante es que haya un marco jurídico que aporte estabilidad y seguridad y eso es lo que lamentablemente esta ley de vivienda no ha llegado a aportar".

A pesar de las trabas "hay fondos institucionales que se están metiendo en vivienda asequible porque tienen muy claro los retornos que van a dar a sus inversores y les funciona. Son inversores a largo plazo a los que les funciona perfectamente este modelo de negocio. Además, están impulsando un sector, el residencial, que en España necesitaba esta inversión porque como no viene del lado público tiene que venir del lado privado. Al final lo que tenemos que hacer es aprovechar este tirón que tenemos ahora que el capital está interesado porque al final la única forma que vamos a tener para que este mercado funcione en el medio y largo plazo es incrementando la oferta", declaró Covadonga Sanz.

La colaboración público-privada es la llave para poner en el mercado más vivienda de alquiler. "Buen ejemplo de ello es la apuesta que ha hecho el Ayuntamiento de Madrid, ha adjudicado todos los lotes del primer concurso en derecho de superficie para la construcción de más de 2.000 viviendas en alquiler asequible en once distritos. Es una iniciativa pionera en la ciudad, basada en un derecho de superficie a 45 años, con la que se pretende mejorar la oferta de vivienda y reducir los precios del alquiler en sus respectivas zonas. Una vez finalizado dicho plazo, las casas pasarán al parque público de viviendas municipal. Este es un modelo a seguir que otras comunidades ya estudian", concluyó Diego Laguía.