La nueva amenaza para el inmobiliario viene del cielo y una ciudad española está entre las más expuestas de Europa

No solo la subida de los tipos de interés puede golpear al mercado inmobiliario. El cambio climático y sus efectos son un gran enemigo para las valoraciones y este peligro no siempre se tiene presente. El mayor riesgo de fenómenos como inundaciones o incendios forestales tendrá un impacto en los mercados de vivienda si no se actúa ya. Los avisos han empezado a proliferar en EEUU después de varios huracanes, pero Europa tampoco es inmune, como prueban las devastadoras inundaciones vividas por Alemania en 2021. Un reciente informe de Capital Economics pone el foco sobre las ciudades europeas más expuestas, siendo una de ellas Barcelona.

Los riesgos físicos a los que se enfrentan los inmuebles comerciales (aquellos destinados a sacar un rendimiento, ya sean oficinales, comercios o grandes lotes residenciales) son considerables, con fenómenos meteorológicos extremos, como inundaciones e incendios forestales, que aumentarán tanto en EEUU como en Europa en las próximas décadas, según los expertos.

Leah Fahy, autora del informe de Capital Economics, avisa de que "los mercados inmobiliarios aún no han tenido plenamente en cuenta estos riesgos, especialmente en las zonas donde estos fenómenos han sido menos frecuentes en el pasado. Y aunque con el tiempo deberían adaptarse para reflejar estos riesgos cambiantes, puede que sean necesarios fenómenos meteorológicos especialmente extremos y dañinos para que se produzcan estos ajustes".

"El cambio climático ya ha provocado un aumento de la frecuencia e intensidad de los fenómenos meteorológicos extremos. Estos se amplificarán aún más, incluso en el improbable caso de que el calentamiento global se limite al objetivo de 1,5 ºC del Acuerdo de París. Y, aunque hemos considerado las implicaciones macroeconómicas, todavía tenemos que evaluar plenamente los riesgos físicos que estos fenómenos meteorológicos extremos podrían plantear para la propiedad comercial", añade Fahy en una prospectiva que se centra en las inundaciones (tanto por la subida del nivel del mar como por los ríos) y los incendios forestales.

Aparte de los efectos directos de los daños a la propiedad y las interrupciones de las operaciones, así como el mantenimiento y la inversión necesarios para mejorar la resiliencia de los edificios, los fenómenos meteorológicos extremos pueden afectar a la propiedad indirectamente. Por ejemplo, la mayor frecuencia de fenómenos meteorológicos extremos puede interrumpir las conexiones de transporte o aumentar los costes de los seguros, destaca el informe.

Las investigaciones de Naciones Unidas han revelado que la forma en que los mercados inmobiliarios reaccionan ante los fenómenos meteorológicos extremos depende de su frecuencia histórica. En las zonas con experiencia en este tipo de fenómenos, los precios de los inmuebles suelen verse afectados negativamente, pero estos efectos son modestos y de corta duración. 

Un aviso más contundente llegó hace un año desde el Banco Central Europeo (BCE). Varios autores que trabajan para esta entidad monetaria supranacional publicaron un documento en el que se advertía a los bancos de que los activos inmobiliarios más expuestos al riesgo de inundación podrían perder casi la mitad de su valor, algo que las entidades deberían tener en cuenta a la hora de ponderar sus riesgos. El informe de riesgos climáticos señalaba que los precios del inmobiliario podrían sufrir una caída de precios del 4% en el escenario menor, un 10% en el bajo, un 19% en el medio y hasta un 45% en el de mayor riesgo.

El documento revelaba que "históricamente, las inundaciones fluviales han sido una fuente importante de riesgo físico en Europa y, dado que el aumento de los niveles en las precipitaciones está asociados al cambio climático, se espera que este riesgo aumente, lo que provocará que los bancos sufran pérdidas a medida que se destruyan o dañen gravemente los inmuebles". Además, en otro documento ocasional del BCE se mostraba en un mapa de puntos Barcelona se encuentra entre las zonas que presentan un riesgo importante de inundaciones.

Los puntos de Europa en riesgo

En Europa, los datos manejados por Capital Economics apuntan a un mayor riesgo de inundación en los Países Bajos (debido sobre todo a las inundaciones costeras y a la subida del nivel del mar), seguidos de Alemania y Portugal. Sin embargo, en el caso holandés, al estar el país muy expuesto históricamente al tener un tercio de su superficie por debajo del nivel del mar, los riesgos están más descontados y la infraestructura más preparada. A nivel de países, el modelo elaborado para el estudio establece que, con un calentamiento de 2°C, la probabilidad de inundaciones graves aumentará de forma significativa en países como Francia e Italia, alcanzando niveles similares a los de Alemania.

En lo tocante a las ciudades, la previsión es que las inundaciones fluviales tendrán el mayor impacto en los próximos 30 años sobre el valor de los inmuebles comerciales en Lyon, seguida de Barcelona, Roma y París. Todas estas ciudades están situadas sobre o entre ríos, y en regiones donde se espera que aumenten más las tormentas y los casos de precipitaciones intensas. Como era de esperar, Rotterdam y Ámsterdam serán las ciudades más afectadas por la subida del nivel del mar, pero como sus mercados ya han tenido en cuenta el riesgo de inundaciones, les siguen de cerca las regiones costeras bajas de Dublín, Copenhague y el sureste de Inglaterra.

En el último observatorio de riesgos climáticos de la socimi estadounidense AEW Capital Management, de septiembre de 2022, se estima que, con un calentamiento de 2-3ºC, la pérdida anual prevista por las inundaciones en Barcelona (la ciudad aparece con riesgo de fluviales y por subida del nivel del mar) en los próximos 30 años es de entre 1 y 1,5 puntos básicos (0,01% y 0,015%) del valor de los inmuebles en la cateogría prime (inmobiliario valorado como de alta calidad). Para el particular de las zonas afectadas por una inundación fluvial, la pérdida se acerca a los 5 puntos básicos (0,05%) al año. El estudio destaca que en Madrid el potencial recorte es mucho menor (0,1 puntos básicos, 0,001%).

"Entre nuestras 50 ciudades cubiertas, Lyon es la más afectada, con una pérdida media esperada de 3,6 puntos básicos (0,036%) en sus cinco segmentos de tipos de propiedad. Esta cifra es más de cinco veces superior a la media europea de 0,7 puntos básicos (0,007%)", apuntan desde el departamento de investigación de la firma. Por sectores, los mercados industriales son los más vulnerables a las inundaciones, ya que muchos están situados en zonas costeras por su proximidad a puertos, lo que aumenta la exposición a la subida del nivel del mar.

La elevada media de Lyon se debe sobre todo a un único sector, el residencial lionés, con una pérdida esperada de casi 13 puntos básicos (0,13%), explican en AEW. A este respecto, también identifican otros valores atípicos como el industrial de Silesia (República Checa-Polonia), con cerca de 12 puntos básicos (0,12%) y los centros comerciales de Barcelona, con 6 puntos básicos (0,06%) anuales.

La gran vulnerabilidad de Barcelona

Un estudio de 2019 del Observatorio de Sostenibilidad que proporcionaba una medición y localización de las superficies urbanizadas en los primeros 10 km con mayor riesgo de experimentar inundaciones señalaba a Valencia, Barcelona, y Girona como las provincias (en su franja costera) más afectadas en términos absolutos para el periodo de 10 años.

El propio Ayuntamiento de Barcelona ha encargado varios estudios divididos en diferentes capítulos en el que analiza las zonas que podría sufrir mayores inundaciones. Barcelona está dando pasos para mejorar su preparación ante estos posibles eventos, pero lo cierto es que la ciudad se enfrenta a una amenaza doble: por un lado, tendrá que hacer frente a la subida del mar y, por otro, a unas precipitaciones más extremas que amenazan con generar inundaciones en zonas urbanas ante las crecidas fluviales y de algunas torrenteras.

"Las tendencias generales observadas de cambio climático indican, entre otros, que el cambio climático traerá asociados dos impactos que pueden incidir en la inundabilidad: el cambio en el régimen pluviométrico y el incremento del nivel del mar. Respecto al primero, la mayoría de proyecciones coinciden en prever que puede producirse un aumento de la intensidad de lluvias y una concentración de los episodios extremos. De entre ellos, el incremento de intensidad puede inducir a que determinadas zonas de la ciudad se inunden, ya que podrían aumentar los caudales circulantes que pondrían a prueba el sistema de drenaje de la ciudad", advierten desde el Ayuntamiento de la ciudad condal en uno de los documentos.

¿Qué tiene de especial Barcelona?

La configuración y ordenación de la ciudad de Barcelona, de una u otra forma, está condicionada por el agua, asegura uno de los informes del ayuntamiento. Su encaje entre la cordillera de Collserola, el mar y dos ríos, la presencia de cursos de agua y torrenteras naturales, con fuertes pendientes en la parte alta de Collserola, sus colinas con suaves desniveles en las partes bajas de la ciudad, sumado al alto grado de impermeabilización y la presencia de elementos artificiales en los cursos naturales de agua, son algunos de los aspectos que la hacen especialmente vulnerable a esta ciudad frente a episodios torrenciales de lluvia. El peligro es evidente: todo lo anterior puede desembocar en la inundación de pa.

"La conclusión es que actualmente, por lluvias, la red de alcantarillado presenta un funcionamiento correcto (aunque funciona con mucha presión en algunos tramos) pero en los dos escenarios de futuro analizados se prevén desbordamientos en algunos puntos. En este sentido, se pone de manifiesto la fragilidad del sistema en los ámbitos de Poblenou, eje de la Diagonal, Sant Andreu, Badal y Barri de Sant Antoni", asegura el paper encargado por el consistorio barcelonés.

Por otro lado, en lo que se refiere al incremento a las proyecciones sobre un aumento del nivel medio del mar generalizado como consecuencia del deshielo de masas polares y la expansión térmica se tienen cuenta cuatro factores: la subida localizada del nivel medio del mar, la marea, los cambios de presión y viento, y finalmente el efecto del oleaje.

Generando una simulación con oleaje extremo, las proyecciones de incremento del nivel del mar revelan que sólo en el caso de las playas de Sant Miquel, y para el escenario más pesimista, el agua llega más allá del paseo marítimo. En la Barceloneta y Mar Bella llegaría a su límite, anegando posiblemente los locales situados a nivel de arena.

Además, el incremento del nivel del mar supondría un retroceso generalizado de las playas. Se cree que para las playas de Sant Miquel y San Sebastià retrocesos comprendidos entre los 11 y 43 metros tendrían consecuencias en los usos y actividades que se realizan en la zona, según explica el trabajo del ayuntamiento.

Riesgo de incendios forestales

En las prospecciones de Capital Economics también se destaca el riesgo de incendios forestales. "Se espera que los incendios forestales se intensifiquen tanto en Madrid como en Barcelona. Aunque no afecten directamente a las propiedades comerciales en el centro de las ciudades poniéndolas en riesgo físico, los incendios forestales en las afueras de las ciudades pueden tener efectos indirectos en los inmuebles con mercado prime", explica Fahy en declaraciones a eleconomista.es.

La interrupción de los enlaces de transporte a la ciudad, la reducción de la calidad del aire debido al humo de los incendios cercanos y la destrucción de la vegetación alrededor de las ciudades pueden tener un impacto negativo en el valor de los inmuebles prime", cierra la experta de Capital Economics. Desde AEW destacan también el riesgo de sequía, apuntando como mercados más afectados a Madrid y Barcelona.