La compraventa de vivienda "desacelera" y la inversión inmobiliaria se hundirá un 30% en 2023

Nubarrones en el sector inmobiliario. La inversión se reducirá entre un 20% y un 30% en 2023 debido al actual contexto económico, que provocará que los inversores retrasen sus decisiones. Es la principal conclusión del informe Real Estate Market Outlook 2023 de CBRE, que también anticipan una caída más acentuada de la inversión en el primer semestre del año. Después, comenzará la recuperación y el año se despedirá con signos de crecimiento.

"La elevada volatilidad prevista para este año no facilitará la toma de decisiones de los inversores, que serán mucho más selectivos. La mejora del contexto macroeconómico permitirá recuperar la senda del crecimiento de la inversión a lo largo del segundo semestre, aunque dependerá de cuánto se tarden en ajustar los precios. Cuanto más nos retrasemos en este ajuste necesario, más impacto veremos en el volumen de inversión", explica Paloma Relinque, directora de Capital Markets de CBRE España.

Ahora bien, no todos los sectores se comportarán de la misma manera. Los segmentos más atractivos para los inversores serán residencial e industrial, aunque también se espera un aumento en el volumen de la inversión en hospitales, residencias de la tercera edad, centros educativos y hoteles.

En el caso del sector living, los expertos de la consultora creen que seguirá siendo el foco de la inversión en 2023, respaldado por una previsión de demanda en aumento frente a una limitada oferta existente. Los productos menos tradicionales ganarán protagonismo. En ese grupo se encuentran as residencias de estudiantes, el flex living (coliving y serviced apartments) y el senior living. En 2019 el volumen de estos sectores representó apena el 22% del total delLiving, en 2022 aunaron más del 51% del total.

Las previsiones del mercado residencial son menos positivas. La compraventa de viviendas se adentrará en una fase de "desaceleración" en 2023 pero será muy acotada en el tiempo", especialmente en lo que hace referencia al mercado de vivienda nueva, que seguirá dando muestras de un buen dinamismo.

Logística, oficinas y hoteles

El sector logístico se mantendrá como uno de los favoritos de los inversores, principalmente por la creciente demanda y los altos niveles de ocupación. La falta de stock, elevada demanda y los elevados costes de construcción harán que continúen creciendo las rentas, no sólo en las principales plazas. Los nuevos proyectos tratarán de cumplir los requisitos de automatización y sostenibilidad cada vez más indispensables para el cierre de operaciones.

"La oferta en construcción seguirá siendo elevada, con más de 1.500.000 m2 a entregar en los próximos tres años en Centro y Cataluña. No se espera una caída de los nuevos proyectos pero sí cierta desaceleración en la inversión en proyectos a riesgo, principalmente debido a la incertidumbre por los elevados costes de construcción, la escasez de suelo y la financiación", explica Miriam Goicoechea, Head of Research, CBRE España.

En cuanto al segmento de retail, el producto prime high-street y los supermercados seguirán generando interés y el comercio electrónico continuará actuando como catalizador, tanto de este segmento como del sector logístico.

En el segmento de oficinas, los buenos datos del último ejercicio auguran un buen 2023 en el que la polarización ganará aún más protagonismo y se verá un mercado cada vez más complejo para los activos menos actualizados, mientras que los de más alta calidad seguirán incrementando sus rentas. La desaceleración económica que esperamos en 2023 se traducirá en una ligera reducción en las cifras de contratación, tanto en Madrid (en torno a un -5%) como en Barcelona (en torno a un -10%). Desde la consultora explican que este ajuste no pondrá freno a la recuperación posterior a la pandemia, y a medio/largo plazo esperamos ver cómo la contratación se recupera y alcanza cifras ya equilibradas. 

Respecto a hoteles, las perspectivas favorables de cara al turismo el próximo año harán que la demanda hotelera mantenga niveles elevados que mantendrán el interés inversor, con una especial actividad en el segmento de lujo. Tanto es así, que cerca del 30% de las nuevas aperturas será de gama alta (5 estrellas y 5 estrellas GL) y que el 50% del total se concentrará en Madrid, Málaga, Valencia y las Islas. Tendencia que se están observando a nivel europeo, donde los segmentos Ultra Luxury y Economy son las categorías que más han crecido en margen operativo en Europa entre 2019 y 2022 (5pbs cada uno).

Mayor polarización 

Elementos diferenciadores como la calidad, el ESG y la flexibilidad de usos marcarán la brecha entre los mejores activos y "el resto" tanto para ocupantes como inversores, por lo que la tendencia de polarización se verá acentuada a lo largo del próximo año. Además, los requisitos normativos seguirán endureciéndose en 2023. Prueba de ello es el reciente Reglamento de Divulgación de Información sobre Finanzas Sostenibles de la Unión Europea (SFDR). Por ello, la evaluación comparativa y la elaboración de informes serán esenciales.

La consultora apunta que el endurecimiento de la política monetaria como medida contra la inflación marcó un 2022 tensionado con incrementos significativos del bono soberano español a 10 años. Esto se tradujo en incrementos directos de las prime yields en todos los segmentos, en mayor o menor medida.