El 'boom' de la logística en España dispara el miedo a la sobreoferta

En el Salón Internacional de la Logística (SIL) de Barcelona, el sector inmobiliario fue el rey. Los inversores andan desesperados por encontrar suelo en las coronas de Madrid y la capital catalana en el que desarrollar naves y almacenes. Las compras de terrenos se suceden y eso ha provocado que algunas grandes firmas como Merlin Properties ya hayan frenado proyectos ante el riesgo de sobreoferta que vislumbran en el mercado.

Solo durante la feria, la estadounidense Prologis anunció una inversión de 60 millones de euros en San Fernando de Henares (Madrid) para entregar a una compañía de distribución, el grupo singapurense GLP hizo pública la compra de hasta 270.000 metros cuadrados en Villaverde (Madrid) que eran propiedad de la automovilística Stellantis y la australiana Goodman explicaba que contaba con desarrollos en marcha por más de 300.000 metros cuadrados entre los aledaños de Madrid y Barcelona.

La industria está en ebullición y todas las voces consultadas admiten las dificultades de encontrar buenos terrenos para dar servicio a las grandes urbes. A la que se encuentra una zona disponible, los compradores acuden rápidamente a desarrollar sus promociones. En 2021, la inversión en activos logísticos en España superó los 2.200 millones de euros.

Por ello ya surgen voces que alertan del riesgo de sobreoferta que se avecina. La más autorizada, probablemente, es la de Ismael Clemente, consejero delegado de la socimi Merlin Properties, que vislumbra el peligro en ubicaciones como el Corredor de Henares. Para protegerse, la cotizada suspendió los proyectos logísticos especulativos. "Solo desarrollamos inmuebles prealquilados", explicó en un encuentro con periodistas.

"La logística se tiene que adaptar al riesgo de que exista una sobreoferta a medio plazo que no empaña, eso sí, la tendencia de crecimiento actual", añadió. Para Merlin y los grandes grupos del sector supondrá una piedra en el camino, pero a fondos de inversión -con periodos de compraventa más cortos- y a compañías no especializadas que entren en la industria al calor del boom actual sí puede hacerles daño, señaló el dirigente.

Es el momento de los inversores industriales

La subida de tipos también actuará contra estos inversores de perfil más especulativo, que tenían en la financiación barata una manera de comerse el mercado. "Todos los bancos están cerrando el grifo, pero que nadie piense que esto será como en 2008, cuando el endeudamiento del sector era del 70% frente al 40% actual", alertó. Tampoco ayudará la subida de costes de la construcción, que Clemente augura temporal. "Podría tardar entre uno y dos años en recuperarse la normalidad", sostuvo. Llega pues el momento de los industriales, con periodos de permanencia en los activos más altos.

Prologis por ejemplo aseguró que "quedan bastantes cosas por hacer en el sector" y pidió "mayor agilidad a las instituciones para canalizar las demandas del sector con más suelo y de mayor calidad en los principales polos logísticos". El director general de la compañía en España, Cristian Oller, señaló que la actividad se expandirá de la mano del comercio electrónico, al que augura un crecimiento del 85% en cinco años. En pleno auge, aspira a un encarecimiento de los alquileres que alcance el 6%.

Queda por ver si se cumplirán las expectativas más optimistas en un sector en el que Amazon, líder absoluto del mercado, ha pisado el freno en varios desarrollos en todo el mundo con el fin de las restricciones por la pandemia.

A la espera de Nissan

Pero en los pasillos del SIL, el tema más comentado era el concurso público para encontrar un operador que se quede con la antigua fábrica de Nissan en Barcelona. Los terrenos propiedad del Consorci de la Zona Franca saldrán a licitación por un precio que rondará los 24 euros el metro cuadrado –aproximadamente 12 millones de alquiler anuales-, como avanzó elEconomista.es y ya confirmaron su interés Goodman, Prologis, Merlin Propertis y JLL.

A pesar de la lentitud del procedimiento, todos mantienen la ambición de quedarse con una instalación que luego deberán subarrendar al hub de electromovilidad que impulsar Btech y QEV, el fabricante de motos eléctricas Silence y al centro técnico de Nissan. Solo una pequeña parte de los 518.000 metros cuadrados de la factoría se podrá destinar a usos logísticos.

Tras ofertas anunciadas a los medios e interminables reuniones de la mesa de reindustrialización, en Barcelona se vieron las caras los principales actores del proceso. El SIL organizado por el Consorci de la Zona Franca, por lo que su delegado, Pere Navarro, tuvo un papel protagonista. El miércoles le acompañó Raül Blanco, secretario general de Industria, que formó parte de una sesión sobre el uso de los fondos europeos Next Generation.

El mismo día estuvieron en la capital catalana Ignacio García, director general de Goodman en España; Dirk Sosef, vicepresidente de Investigación de Prologis Europa, e Ismael Clemente. Solamente el último se mojó con el futuro de la fábrica. "Se está hablando de superficies de 70.000 metros cuadrados para logística, que es una minucia dentro de 500.000 metros disponibles. La industria la podemos poner casi en cualquier parte", lamentó. El resto se limitó a decir que mantiene su interés.