El Valencia CF acuerda con ADU la venta de Mestalla por más de 113 millones

Punto y final a un largo año de proceso de venta. El Valencia CF confirmó este martes el acuerdo con la cooperativa ADU Mediterráneo para el traspaso de los solares de Mestalla, una operación sobre la que el club rehúsa todavía a precisar la cantidad exacta. "La cifra mágica no la podemos decir", enfatizó el director general de la entidad deportiva, Mateu Alemany, sí bien concretó que el importe supera "el valor neto contable" de los activos, que en los balances figuran por 113 millones de euros. Cabe entender pues que el total se mueve alrededor de los 120 millones que pedía el equipo.

La elección de ADU, tal y como adelantó este periódico la pasada semana, está sujeta a que se cumplan una serie de hitos. En este sentido Alemany indicó que se trata de un plazo hasta el próximo mes de octubre en el que la promotora tendrá que vender entre el 65% y el 70% de los cerca de 500 pisos proyectados en el lugar, un escenario que el equipo blanquinegro considera factible. El directivo compareció visiblemente satisfecho y convencido de que la propuesta de la cooperativa llegará a buen puerto.

Y en caso de prosperar la operación, el Valencia CF estima que le permitirá financiar el 100% de la conclusión de las obras del Nou Mestalla en Cortes Valencianas, donde pretende trasladarse para la temporada 2022/2023 -una fecha que obligará a prorrogar los plazos de la actual Actuación Territorial Estratégica (ATE) que regula el traslado entre ambos estadios-.

La operación inmobiliaria, en la que ADU Mediterráneo ha ido de la mano de la consultora CBRE, va camino de convertirse en la mayor transacción inmobiliaria de la ciudad de Valencia después de la crisis económica. Y no solo por su volumen: también en cuanto a euros por metro cuadrado del suelo edificable, puesto que el récord en la ciudad en este ciclo económico está ligeramente por encima de los 1.000 euros por metro cuadrado.

La parcela cuenta con una edificabilidad de cerca de 100.000 metros cuadrados, de los cuales aproximadamente el 40% es superficie terciara. En este sentido, otro de los aspectos importantes para ADU será encontrar un operador interesado en hacerse con este espacio con el objetivo de dotar de solvencia la puja y llegar a materializarla con el club. Lograr una buena venta de este volumen, mayoritariamente comercial, permitiría a la cooperativa reducir el precio de los pisos y agilizar su comercialización.

En cualquier caso, con el apoyo público del Valencia CF, que ha otorgado a la enseña la exclusividad hasta el mencionado mes de octubre, la operación parece coger más fuerza. ADU, liderada en Valencia por el presidente de los contratistas de obra pública, José Luis Santa Isabel, asegura haber rebasado ya el 50% de los compromisos de adhesión, previo pago de 3.500 euros por futuro propietario. Se estima que esta cifra se incremente a mayor ritmo todavía al trascender el acuerdo oficial entre las partes. Para la comercialización de los pisos ADU cuenta con las firmas Olivares Consultores y la propia CBRE. Ambas trabajan ya en ello.

Otra cuestión es que, al tratarse de una operación a largo plazo por la necesidad del Valencia CF de continuar en Mestalla hasta acabar el nuevo campo, una peor coyuntura económica llevara a los cooperativistas a incumplir en el futuro sus compromisos de pago. Se trata, en cualquier caso, de un riesgo presente en cualquier operación inmobiliaria que el Valencia CF y sus acreedores han considerado asumible. "Bankia conoce la operación", subrayó Alemany, que agregó que cambiará la garantía hipotecaria de la deuda del club: dejará de ser el suelo de Mestalla para serlo el nuevo estadio.

Éxito de Alemany y Deloitte

Como viene informando este diario, el club ha trabajado codo con codo con Deloitte para tratar de encajar las piezas del complejo puzzle de su situación patrimonial, legal y financiera. El encargo de Mateu Alemany era trazar un plan viable que permitiera dejar Mestalla para cumplir con la sentencia que exige su demolición, vender las parcelas a buen precio para acabar el estadio de Cortes Valencianas en los ajustados plazos y hacerlo todo con el visto bueno de Bankia.

Deloitte abrió un proceso privado para tratar de resolver esta encrucijada. Elaboró un dosier que llegó a las mesas de los principales actores del sector inmobiliario de la Comunitat Valenciana y del conjunto de España, pero la complejidad de la operación fue motivando descartes a medida que avanzaba el proceso. ¿Las razones? El riesgo de toda iniciativa promotora en este caso se multiplicaba por que los plazos eran mayores. Además, el 40% de la edificabilidad terciaria exigía a los promotores un importante proyecto comercial.

Y a este par de factores se sumaban otros dos: el coste de derribar el campo, que corre a cuenta del comprador; y las aspiraciones de precio al alza del Valencia CF, que valoró sus terrenos en 120 millones de euros cuando en el mercado se le atribuía un precio de alrededor de los 90. Todas estas cuestiones llevaron al grueso de los aspirantes a echarse a un lado, hasta el punto que solo trascendieron dos propuestas firmes llegado el momento de presentar las ofertas vinculantes: la de la cooperativa ADU Mediterráneo y otra de importe inferior a los 100 millones de euros, presumiblemente de Grupo Lar. Alemany dijo este martes que fueron un total de tres y que, respecto a ADU, "ninguna pujó por mas dinero".

El modelo cooperativo fue clave para la presentación de una oferta adecuada a la cifra a la que aspiraba el club, todo gracias a que este tipo de promociones, al impulsarlas directamente los futuros propietarios, excluyen el beneficio que se embolsan las promotoras convencionales. En consecuencia, ADU pudo pujar más por el suelo. Pero en su virtud estaba su debilidad: las garantías de la operación, cuyo compromiso de pago se reparte entre centenares de pequeños propietarios. Ello sumó un nuevo escollo en un proceso ya de por sí complejo.

El Valencia CF, no obstante, ha optado finalmente por dar una oportunidad a la compañía y trabajará con ella al menos hasta octubre, cuando pretende cerrar la transacción con la firma de un contrato privado de compraventa entre las partes. En paralelo, el club reimpulsará la construcción de su nuevo estadio, que desde hace más de una década no es más que una mole de hormigón varada en la avenida Cortes Valencianas. Queda para el recuerdo el globo sonda lanzado por el club en plena negociación (hace poco más de 15 días) sobre la posibilidad de demoler el nuevo estadio y permanecer en el viejo, una grotesca maniobra para encarecer las pujas existentes.