Los hoteles de Madrid disparan un 19% sus ingresos por habitación

El sector hotelero en España cierra el ejercicio 2024 con un crecimiento récord en los principales indicadores, ocupación, precio medio diario (ADR) e ingresos por habitación disponible (RevPAR), que consolida su recuperación tras la pandemia. Los datos del Barómetro Hotelero elaborado por STR y Cushman & Wakefield reflejan un incremento medio del 11,5% en los ingresos por habitación en los hoteles españoles. Alcanzaron así los 118,3 euros, y superan, por fin, los niveles prepandemia. Dentro de este contexto de crecimiento, Madrid es la ciudad que mejor comportamiento ha registrado, impulsada por un alza del 14% en el precio medio y del 4,4% en la ocupación, consolidándose como el destino urbano más dinámico de Europa.

El sector hotelero madrileño registra cifras especialmente destacadas en 2024, con una tarifa media que asciende a 170,8 euros, frente a los 149,9€ del año previo. Es el mayor crecimiento (+14%) de entre las grandes ciudades españolas, cuyo ránking lidera Marbella, que por vez primera supera los 300 euros por habitación y noche, hasta los 303,4€, un 8,2% más que en 2023. Por detrás, le siguen Baleares (194,9€) y Barcelona (187,8€).

Aunque Madrid es el cuarto destino turístico con las tarifas más altas, el aumento de la ocupación media, que pasó del 72,7% al 75,8%, sitúa el RevPAR de la capital como el que más ha crecido en el país, un aumento del 19%; al pasar de 108,9€ a 129,5€. En términos relativos, la capital supera en 11 puntos porcentuales el promedio nacional de este indicador de referencia para el sector, reflejando la reconversión del modelo turístico de la capital provocado por la llegada de varios establecimientos de lujo.

En el conjunto de España, la ocupación media anual alcanzó el 74,6%, apenas una décima por debajo de 2019, hasta ahora el mejor año para el sector. Supone 1,7 puntos más que el año pasado. Málaga y la Costa del Sol lideran este indicador con un 83,9%, seguida de Valencia (81,1%) y las Islas Canarias (79,4%), Alicante (78,9%) y Barcelona (78,0%).

Barcelona subió sus precios

Madrid y Barcelona mantienen su liderazgo como destinos urbanos clave, pero muestran tendencias diferenciadas. En la capital catalana, el RevPAR creció un 7,1% en 2024, una cifra notablemente inferior al 19% registrado en Madrid. Este aumento en Barcelona fue impulsado por un crecimiento del 7,7% en el ADR —vinculado a la celebración de la Copa América de Vela durante el último trimestre del año—, hasta alcanzar los 187,8 euros, y una ligera caída en la ocupación (-0,6%), que se situó en el 78%.

Los datos reflejan que mientras Madrid ha logrado combinar un aumento significativo tanto en el ADR como en la ocupación, Barcelona ha concentrado su crecimiento en la subida de precios. Este contraste puede explicarse, en parte, por la diferencia en la composición de la demanda: el mercado madrileño presenta un mix más equilibrado entre turismo corporativo, nacional, internacional y eventos de gran escala, mientras que Barcelona depende en mayor medida de segmentos específicos como los grandes eventos internacionales y el turismo vacacional.

Impulso de los ingresos

El precio medio de los hoteles en España creció un 8,9% de media en 2024, situándose en 158,4 euros, con Madrid liderando la subida, al reflejar un incremento del 14%. Según el análisis de Cushman & Wakefield, esta evolución refleja la capacidad del sector para ajustar tarifas en un entorno de alta inflación y presión en los costes operativos.

La diversificación de la demanda también ha sido un factor clave. Los visitantes asiáticos, orientales y norteamericanos han mostrado una mayor disposición a pagar precios superiores, impulsando el ADR en destinos urbanos y vacacionales. En el caso de Madrid, la creciente presencia de hoteles de lujo y marcas internacionales ha contribuido a reposicionar la oferta y atraer a estos segmentos de alta capacidad adquisitiva.

Por otro lado, el sector ha avanzado en estrategias de revenue management, optimizando tarifas en función de la demanda y la segmentación del cliente. Esto ha permitido un aumento significativo del RevPAR en ciudades como Madrid (+19%) y Alicante (+15,6%), así como en destinos vacacionales como las Islas Canarias (+13,6%).

Perspectivas para 2025

Las previsiones para 2025 apuntan a una estabilización del crecimiento, con incrementos más moderados en los principales indicadores. En Madrid, se espera que la tarifa media siga subiendo en los tres primeros trimestres (+0,7% en el primer trimestre, +2,6% en el segundo y +2,9% en el tercero), mientras que la ocupación seguirá al alza (+2,2%, +0,8% y +1,4%, respectivamente).

Barcelona, por su parte, enfrenta retos relacionados con la estabilización de las tarifas hoteleras, que podría decrecer ligeramente en los últimos trimestres de 2025 si la ocupación no repunta significativamente. Según el informe, la demanda de última hora podría jugar un papel clave en la evolución de las reservas en destinos urbanos como Madrid y Barcelona, especialmente en contextos de alta competencia.

Inversión hotelera

En 2024, la inversión hotelera en España alcanzó los 3.000 millones de euros, con 147 activos transaccionados. Aunque esta cifra es inferior a los 4.000 millones registrados en 2023, la tendencia refleja un cambio en el perfil de las operaciones. Durante 2024, los inversores nacionales representaron el 59% del total, frente al 41% de los internacionales, una distribución inversa respecto al año anterior.

El mercado de inversión hotelera ha estado dominado por operaciones en el segmento economy y en activos con potencial de reposicionamiento. Sin embargo, la buena marcha operativa ha permitido a las cadenas hoteleras aumentar su participación en el mercado, representando el 36% de la inversión total en 2024.

Para 2025, se anticipa una mayor actividad en operaciones relacionadas con branded residences y activos con opciones de cambio de uso, mientras que los hoteles de lujo podrían ceder protagonismo ante un repunte del interés en establecimientos económicos y de gama media.