La medida del Gobierno con los extracomunitarios ¿Por qué?

No se entiende la propuesta del Gobierno de penalizar la compra a extracomunitarios no residentes por la compra de vivienda en costa: ¿realmente tendría un impacto positivo para los ciudadanos españoles? ¿Ayudaría a una bajada de precios para acceder a una vivienda? ¿Qué impacto tendría en la economía del país? ¿Qué nacionalidades sufrirían los efectos de las nuevas políticas? La respuesta es que lo que se intenta conseguir no va a tener prácticamente ningún impacto en la necesidad de mejorar el acceso a la primera vivienda a los jóvenes y colectivos desfavorecidos y, sin embargo, va a tener un impacto en determinados colectivos, sobre todo pymes y micropymes que viven del mercado fundamentalmente británico. Para las grandes promotoras y comercializadoras será un rasguño. Entendamos por qué.

El sector inmobiliario y, en concreto, el de la segunda residencia en España, ha experimentado transformaciones profundas desde los años 60, década en la que el país recibió alrededor de seis millones de turistas, despertando en ellos el deseo de adquirir una vivienda en los destinos visitados. La década posterior se caracterizó por el inicio de compra tanto por parte de ciudadanos nacionales, como internacionales. La compra fue aumentando con el paso de los años, así como las zonas en las que adquirían vivienda y las nacionalidades que apostaban por ello. Tal es así, que en los últimos años la compraventa se ha disparado. Por ejemplo, en 2022 se realizaron un total de 39.813 operaciones entre británicos, franceses, rusos, alemanes, holandeses, nórdicos y belgas, la mayor cifra desde que se tienen registros. Estas nacionalidades realizaron el 44,8% de las compras totales por extranjeros en ese año, situación que se ha ido manteniendo en el tiempo con pequeñas fluctuaciones.

Impacto por nacionalidades

Ante estos datos, las medidas propuestas por el Gobierno para garantizar el acceso a la vivienda que afectan directamente a los extranjeros no tendrían el efecto que esperan. El motivo es evidente: el grueso de compradores extranjeros de 2ª residencia pertenece a la Unión Europea, por lo que podrían continuar con esta práctica sin nuevas consecuencias. Es más, con la misma o más fuerza, si se tiene en cuenta que su poder adquisitivo está por encima del nacional. El resto, es decir, los extracomunitarios, tan sólo representan un 2,35% de las compras y son fundamentalmente marroquíes, chinos, rusos y ucranianos y la mayoría de ellos son extracomunitarios pero residentes, por lo que tampoco les afectaría la medida.

El impacto sería mayor si -y todo apunta que así va a ser-, entre los extracomunitarios se incluye a los británicos. Si este fuera el caso, el porcentaje ascendería al 3,78%, aunque el último dato público del Colegio de Registradores en relación a la compra de vivienda por parte de esta nacionalidad apunta a un importante descenso en la compra de esta nacionalidad, pasando del 38% en 2008 al 9,38% en el segundo trimestre de 2024.

Independientemente de ello, lo más probable es que los compradores extranjeros a los que estas medidas no afectan continúen liderando el mercado sin mejorar la situación para los nacionales, que seguirían encontrando barreras de entrada a la compra. No tendría un impacto en el acceso a la vivienda de las personas con menos recursos porque la vivienda de costa no es la que buscan los colectivos que no tienen acceso a su primer hogar.

Sin embargo, sí que puede tener un impacto notable en las empresas dedicadas a este negocio, sobre todo, en determinadas zonas (algunos lugares muy localizados de Costa del Sol, Alicante, Murcia y Almería).

El mejor ejemplo es el impacto que tuvo la crisis financiera en el mercado de segunda residencia. Todas las nacionalidades subieron o se mantuvieron en el volumen de compra en los años 2008-2014 salvo los británicos y los españoles, que tuvieron un desplome descomunal.

La crisis inmobiliaria en zona de costa vino marcada por este hecho, no por el comportamiento del resto de países, y miren cómo arrasó el mercado. Desde entonces el mercado británico no ha vuelto a ser lo que fue. Pasó de representar el 38% de todas las ventas de los principales países compradores1, a quedarse en el 9% actual.

Pues bien, ese 9%, muy concentrado en zonas específicas va a hacer un daño importante a la economía de lugares concretos. No será igual al impacto colosal de los años 2008 al 2014 pero, ya que las ventas son 3 veces menos que entonces, pero tendrá un gran impacto. Y lo que es peor, sin que mejoren las condiciones de los que quieren tener acceso a su primera vivienda.

Medida que ni siquiera afectará a los extracomunitarios más vulnerables

Respecto a los compradores extranjeros que no son de costa -ese 55,2% no contemplado en los gráficos anteriores- afectaría sobre todo a marroquíes, chinos y latinoamericanos. Lo que resulta paradójico es que tampoco va a ayudar a destensionar los precios, ya que estos extracomunitarios, cuando compran una vivienda suelen hacerlo siendo ya residentes en alquiler y están ya instalados y estables en España. La mayoría vienen para buscarse una vida mejor, por lo que no tienen la capacidad de poder comprar una vivienda a su llegada. Por tanto, tampoco bajan la presión sobre los españoles que tienen la necesidad de tener una vivienda con precios accesibles.

En el caso de los latinoamericanos de alto poder adquisitivo que compran en los barrios más privilegiados de las principales capitales, definitivamente tampoco tienen ningún impacto en los precios de la vivienda pues en estos barrios no se encuentran las personas con necesidades habitacionales.

Dificultades para que pueda aplicarse

Fundamentalmente hay dos: 1) la aritmética política que hace muy difícil el apoyo de determinados partidos a esta iniciativa como Coalición Canaria -región que estaría afectada de lleno por esta medida- y Junts. 2) La normativa europea consagra la libre circulación de capitales y prohíbe cualquier restricción entre estados miembros y terceros países y esto sería una discriminación fiscal. En este sentido hay ya jurisprudencia en otras materias por lo que es más que probable que en caso de aprobarse, sea posteriormente tumbada en los tribunales.

Entonces ¿Por qué?

Leído lo anterior, ustedes se preguntarán ¿por qué se anuncia esta medida? La respuesta sólo la saben ellos porque la población necesitada del legítimo derecho a tener acceso a una vivienda digna no va a beneficiarse y, por el contrario, va a tener un impacto muy negativo en determinados pequeños empresarios y comercios en zonas muy localizadas. De momento, el tsunami mediático que el anuncio de la medida ha provocado en Reino Unido ya está teniendo un impacto en los potenciales compradores a los que se les ha generado una gran incertidumbre y, por tanto, en las agencias, abogados y pequeños promotores que les venden, cuando es más que improbable que pueda llevarse a la práctica finalmente.