El futuro de las oficinas

La pandemia del COVID-19 será recordada, más allá de la terrible crisis sanitaria, como el punto de inflexión que cambió de manera radical nuestros hábitos laborales.

Tras meses de teletrabajo, la progresiva reincorporación a la oficina y el auge y consolidación del trabajo flexible han suscitado un gran debate entre los profesionales del sector inmobiliario sobre el futuro de las oficinas.

Prácticamente vacías durante meses, la contratación de espacio de oficinas se ha recuperado de manera desigual. Mientras que en Barcelona es un 145% superior a la de hace un año, en Madrid sólo se ha incrementado en el tercer trimestre un 9% con respecto al mismo período de 2020. Dada la disparidad entre los dos principales mercados de España, se abre el interrogante sobre si la paulatina recuperación de la inversión está vinculada a la recuperación económica o si, por el contrario, cabe señalar a un factor disruptivo relacionado con los cambios en las formas de trabajar como causa probable.

Las cifras de este último trimestre parecen indicar que la tendencia del sector es positiva. Continuando con la contratación como valor de referencia, observamos cómo en Barcelona está tan sólo un 2% por debajo de los niveles de 2019. En Madrid el valor es más contenido debido, entre otras razones, a la limitación de activos de calidad en determinadas zonas y al retraso en la toma de decisiones de las empresas. Sin embargo, los prime yields de ambas ciudades son similares en el entorno del 3,25%, aun cuando la inversión en la Ciudad Condal alcanza niveles de récord que no se registraban desde el año 2007.

Centrándonos en la rentabilidad, observamos cómo el rendimiento anualizado por alquiler varía entre el 14,1% de Sevilla y el 5,7% de La Coruña, cifras que mantienen a las oficinas como un bien de inversión atractivo en todo el país.

En definitiva, los indicadores muestran que la recuperación de las oficinas es sólida e, incluso con las particularidades territoriales, está en línea con el resto de los mercados.

Consecuentemente, no parece que el trabajo flexible, el desarrollado tanto en la oficina como a distancia, vaya a tener un efecto permanente en el volumen de oficinas contratadas, al menos en los términos en los que se ha analizado hasta ahora el sector. Su impacto no se centra en el plano cuantitativo, sino en el cualitativo: cómo son las oficinas y para qué se utilizan.

El trabajo flexible tiene implicaciones que trascienden la ubicación del empleado y conectan con la generación de entornos enfocados al usuario que potencien la innovación y la colaboración. Las oficinas del futuro serán las que sepan adaptarse al diseño que requiere un nuevo marco de relaciones laborales.

El valor de estos activos también se verá afectado por la capacidad de los propietarios de proporcionar instalaciones que respondan a las necesidades de los inquilinos. Ello pasa por una ampliación de los espacios colaborativos y los servicios para garantizar que el trabajo presencial sea una experiencia diferencial. El objetivo es conseguir que los empleados se conviertan en los primeros prescriptores de los inmuebles frente a sus propias empresas.

El diseño de la oficina debe contar con la posibilidad de implicar en los espacios de trabajo también al personal a distancia, desde el punto de vista organizativo y de la tecnología que necesita ser utilizada.

Las compañías están apostando por sedes que reflejen sus valores corporativos y fomenten la participación en la cultura empresarial de la casa. En este marco, toman una importancia creciente los criterios ESG de construcción y mantenimiento, cada vez mejor valorados.

Los edificios que atraerán más demanda y se diferenciarán en el mercado inversor serán aquellos que integren las características de las que hablamos, como espacios colaborativos, zonas de trabajo flexible, servicios para los empleados o criterios de sostenibilidad. Esta capacidad de adaptación de los inmuebles ya resulta un valor diferencial que, por ejemplo, podemos observar en Madrid, donde la desocupación de los edificios de mayor calidad es de apenas un 4,1% frente al 12% de media de la ciudad.

En conclusión, el trabajo flexible no implica la destrucción del mercado de oficinas, que siguen siendo uno de los activos más rentables. La recuperación de las cifras pre-pandemia y su posterior crecimiento dependen de la habilidad con la que se consiga evitar la obsolescencia de los espacios y entender la transformación que requieren para aportar valor añadido.