Los tipos en mínimos y su perfil 'oficinista' aúpan a máximos en bolsa a Merlin y Colonial

Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial están esquivando la salida de los inversores del sector gracias, básicamente, a que no están presentes allí donde existen las mayores dudas. El residencial se ha convertido en un quebradero de cabeza ante las limitaciones al precio del alquiler en Berlín, superando, incluso, las que genera el futuro de los centros comerciales.

Pero en un año que está siendo complicado para el real estate europeo, la caída de la rentabilidad de los bonos está dando soporte a las dos mayores socimis españolas. Merlin Properties está a 9 céntimos de coronar máximos históricos -que tiene en los 12,59 euros- mientras las acciones de Colonial están en cotas no vistas desde 2011. Al tiempo, el bono español a diez años cayó este miércoles a rentabilidades mínimas del 0,21%.

"El mensaje super dovish del Banco Central Europeo extenderá en el tiempo el gran momento del sector con yields (rentabilidad del activo) comprimidas, rentas moderadamente al alza e inmejorables condiciones de financiación [el inmobiliario es de los sectores más endeudados]", reconocen en Bankinter. La firma que capitanea Pere Viñolas acumula unas ganancias superiores al 24 % en lo que va de año y ocupa el séptimo lugar entre las firmas inmobiliarias más alcistas del Stoxx 600 europeo. Sus títulos cerraron ayer en los 10,14 euros, tras subir un 2% en la sesión, lo que mantiene a Colonial como la única socimi española que logra cotizar con prima -del 1% tan sólo- sobre el valor neto de sus activos, que cerró 2018 en los 10,03 euros por acción.

Merlin cotiza con un descuento sobre NAV del 15%, a pesar de que en el mismo se anota una revalorización del 17%. El sector europeo sube un 8,4% en 2019, con la presión a la baja que ejercen sus mayores compañías: las socimis alemanas dedicadas al residencial -Deutsche Wohnen y Vonovia- y Unibail-Rodamco-Westfield, el reit de centros comerciales más importante de Europa.

El atractivo de las oficinas

Colonial es una socimi cien por cien dedicada al alquiler de oficinas entre Madrid, Barcelona y París. "Es uno de los players mejor posicionados para encarar un ciclo maduro con activos de gran calidad", afirman en Renta 4. La capital gala se ha convertido en la mejor opción de la Europa continental, tanto por crecimiento de rentas como por liquidez del mercado, a pesar de que el Ayuntamiento de París haya aprobado también limitar el precio de los alquileres.

La cartera de Merlin, en cambio, está formada en un 50% por oficinas, un 37% tiene exposición al retail; y cuenta con otro 13 entre logística -el activo más rentable con yields del 6%-, tres hoteles y algo de suelo. Y aunque la rentabilidad de su activo caiga -por el momento de ciclo- sigue ofreciendo un 4,6%, 4,4 puntos más que el papel español a diez años.