En qué debe fijarse un inversor antes de comprar una socimi

Todas las firmas del sector cuentan con recomendaciones de compra de los analistas, por eso conviene analizar otros parámetros. También es clave por el 'boom' que se aproxima.

La inversión en ladrillo puede resultar aparentemente sencilla o llegar a convertirse en una odisea. Para comprar una casa, un piso o un garaje, la elección suele basarse en criterios como la localización, los servicios públicos que ofrezca la zona o los extra de los que disponga el inmueble. Todo para intentar obtener la mayor rentabilidad posible a la hora de alquilarlo o venderlo más tarde. ¿Un inversor debe fijarse en los mismos elementos para entrar en una socimi, el acrónimo bajo el que responde una sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario?

Este nuevo vehículo para invertir en ladrillo ha revolucionado el sector desde que el año pasado aterrizaron grandes firmas en la bolsa española -hoy valen en conjunto casi 4.700 millones- y tiene sus particularidades. En cualquier compañía cotizada, los beneficios, los flujos de caja o los márgenes serían algunos de los factores clave para tomar una decisión de inversión. Pero en las socimis conviene valorar otros aspectos para escoger entre las firmas que están cotizando. Y entre las que están por venir...

Todas las que ya están en mercado cuentan con buenas recomendaciones de las firmas de inversión. Merlin Properties, Lar España, Axiare e Hispania -no es una socimi como tal pero sí tiene una en su cartera- cuentan con recomendaciones de compra de la mayoría de analistas que las cubren. ¿Por cuál decantarse entonces?

Lo primero antes de pensar en una socimi sería definir qué tipo de activo es el que interesa que esté detrás de la inversión. ¿Grandes superficies? ¿Oficinas? ¿Viviendas? "Si se quiere invertir en inmuebles, las socimis que mejor se adaptan son las que tienen activos residenciales", señala Ana Hernández, directora ejecutiva de Armabex. La experta explica que las socimis que se centran más en hoteles, en centros comerciales y plataformas logísticas se exponen al sector turístico, al de comercio y de distribución, aunque, eso sí, contando igualmente con la garantía del propio inmueble. Estas últimas "probablemente ofrezcan un rendimiento mayor", indica Hernández.

Es fundamental indagar en la cartera de activos. Alejandro Martín, analista y gestor de fondos de Metagestión, considera que "el área geográfica, la calidad y el tipo de los activos o el endeudamiento de la socimi son relevantes a la hora de tomar una posición en estas compañías". Y añade: "También la experiencia del equipo gestor es esencial en este sector". Por su parte, Pablo García, de Carax-Alphavalue, coincide en que lo esencial es estudiar "los activos que tiene en cartera (su calidad, la localización, la tasa de ocupación?)", así como "la situación financiera y el momento de mercado, de ciclo".

Para elegir entre una u otra socimi, un analista especializado en el sector arroja más pistas: "El inversor debe fijarse también en el precio de las adquisiciones y en la estrategia y las posibilidades que ofrecen los activos, es decir, en opciones de reforma para reposicionar el inmueble, el incremento de la ocupación o la mejora de las rentas". Este experto, que prefiere no ser citado, considera que es primordial el retorno para el accionista -tanto en dividendo como en crecimiento del valor neto de los activos (NAV)-. En cambio, la deuda no debería ser motivo de preocupación, porque todas se han impuesto límites razonables. Lo que sí se debería tener en cuenta es el precio de financiación.

La mayoría de socimis ha optado por ampliaciones de capital para construir su cartera. Este año han levantado casi 1.350 millones entre Merlin, Axiare e Hispania. Los expertos esperan más ampliaciones, porque es una de las vías que tienen para crecer al tener que repartir como dividendo prácticamente todos los beneficios. También prevén que se acerquen a los mercados para financiarse con alguna emisión de bonos. "No vemos con malos ojos estas ampliaciones, porque consideramos que el actual ciclo alcista en rentas y valoraciones todavía puede durar 2 o 3 años más", argumentan en Banco Sabadell, donde estiman que se produzcan "retornos totales en patrimonio en renta de doble dígito" en ese horizonte temporal. "Estamos un 40 por ciento por debajo en rentas desde el pico precrisis. No se recuperará todo, pero por lo menos les queda una mejora potencial en rentas de entre el 20-30 por ciento", prevé un gestor. En este optimismo que rodea al sector, ¿qué ofrece cada socimi?

Merlin Properties

Es la mayor socimi del mercado español -con 2.200 millones de capitalización- y por la que se decantan muchos expertos, valorando especialmente su flujo de caja (cash flow). La compañía adquirirá Testa, la filial inmobiliaria de Sacyr, por 1.800 millones de euros, con la que reforzará una cartera por valor neto de 1.346 millones de euros. "Se hace con un porfolio de primerísima calidad que les dará más visibilidad en cash flow, pese a haber pagado un prima un poco alta", opina un experto. Antes de esta compra, desde el debut de Merlin siempre ha destacado Tree, una sociedad que dispone de 880 sucursales y 5 edificios de BBVA. "Este activo nos parece muy atractivo y creemos que está infravalorado", aprecian en Banco Sabadell. "Si la compañía es capaz de vender un paquete de sucursales a valoraciones atractivas (superiores a la tasación, como pensamos que puede hacer), el precio de la acción podría repuntar", contemplan en la entidad.

Es la única socimi que se ha centrado en comprar activos core y core plus, es decir, los de menos riesgo. Sobre todo, oficinas y de tipo logístico. Sin contar con Testa, Merlin no tenía ninguna exposición al negocio residencial. Por su tamaño, también es la socimi que más dinero mueve en el parqué, hasta el punto de que su negociación podría catapultarla al Ibex 35 en los próximos años.

Lar España

Las cinco casas de análisis que siguen esta socimi lo tienen claro: todas aconsejan comprar. Lar España tiene la recomendación más clara del sector. Pese a que sube un 13 por ciento en bolsa este año, aún tendría un potencial alcista del 12 por ciento, según el consenso de mercado que recoge FactSet.

Para los que opten por centros comerciales, esta es la socimi que mejor encaja, al contar con más de la mitad de su cartera en esta clase de activos. Aunque es una de las que más diversifca; cuenta con oficinas y una parte de residencial (una propiedad en la calle Juan Bravo de Madrid, el único solar de uso residencial del distrito de Salamanca, antigua sede de Banca Cívica) y logística. "Tiene una clara estrategia basada en la gestión. Se ha comprado activos que estaban mal gestionados por los antiguos propietarios pero de buena calidad", destaca un analista. Su cartera está valorada en unos 400 millones de euros -es la cifra que alcanza el NAV-.

Hispania

Con 1.120 millones de capitalización, Hispania está más enfocada a otros activos, principalmente hoteles y oficinas. El perfil de Hispania es quizá el más oportunista. Esta sociedad inmobiliaria no está constituida como socimi, pero casi la mitad de su cartera está representada por BAY, una firma que comparte con Barceló y que espera sacar a bolsa como socimi, a más tardar, en 2016. Este vehículo es completamente hotelero. Y es que detrás de Hispania se encuentra el equipo de Azora, con experiencia en la gestión de activos hoteleros. La operación de BAY no es la única que hay pendiente. Hispania lanzó una opa sobre Realia, aunque Inmobiliaria Carso también está al acecho.

Después de ser una de las socimis que más ha subido en bolsa este año, más de un 25 por ciento, ya se sitúa muy cerca de la valoración de los analistas. Solo tendría un potencial del 2,5 por ciento hasta el precio objetivo de 13,86 euros, según el consenso de mercado que recoge FactSet.

Axiare

Los hoteles y el residencial no forman parte de la cartera de otra de las socimis, Axiare. Esta compañía centra su actividad en oficinas y en activos logísticos y comerciales. "La cartera objetivo está compuesta por activos prime infragestionados en oficinas", señalan en Banco Sabadell, que indican que el objetivo de rentabilidad que persigue esta socimi es del 15 por ciento anual. El NAV se sitúa ahora en torno a 440 millones. Con casi un año de vida, "los gestores han demostrado que son capaces de comprar a precios atractivos. Vemos potencial en logística y retail", remata un informe del Sabadell.

Es la que se ha quedado más rezagado del sector en bolsa, al subir en torno a un 10 por ciento este año. Pero es la que más recorrido tendría según los analistas, que la valoran en 940 millones, un 15 por ciento por encima de su capitalización actual.

Cuatro firmas en el Mab... y más

Con tamaños más discretos, se están creando otras socimis. El Mab (Mercado Alternativo Bursátil) reúne ya a cuatro: Entrecampos, Mercal, Promorent y Uro Property (la dueña de más de 755 oficinas de Banco Santander). Ana Hernández, de Armabex, apunta a que "es posible que puedan salir más de 20 socimis a bolsa este año. En el residencial es más complicado, porque no hay mercado suficiente. Lo más probable es que salgan socimis que inviertan en hoteles, centros comerciales". En este sentido, sigue pendiente la operación de Quabit, con su socimi Bulwin, pero los expertos también señalan como opciones a la socimi de Acciona o GMP (la dueña de la mitad de Azca).