Hispania: "Es una oportunidad invertir en el sector inmobiliario"

La inversión inmobiliaria en España está llamando al capital extranjero. Y éste ha sido un tema de debate en el XI Foro Medcap, que se celebra hoy y mañana en la Bolsa de Madrid.

Cristina García-Peri, directora general de Hispania Activos Inmobiliarios, asegura que "lo que los inversores ven ahora en España es un mercado en recuperación con unos planes estructurales que te hacen creen que esa recuperación va a ocurrir y más en un sector como el inmobiliario, que sigue siendo uno de los activos en España, donde todavía no han repuntado los precios. Es una oportunidad de invertir y hacerlo en un activo que genera rentabilidades superiores en el sentido riesgo/retorno".

Una opinión contraria a la que defiende Ismael Clemente, Consejero Delegado de Merlin Properties: "Creo que es un poco prematuro llamar a España como un mercado core, es un mercado que se caracteriza por una altísima volatilidad. En su opinión, el euro dólar ha jugado un papel importante". Así lo cree, también, García-Peri: "A nosotros nos es muy favorable, los inversores de nuestros hoteles les resulta tremendamente más caro irse a Estados Unidos que a Europa".

Por su parte, Fernando Lacadena, Consejero Delegado de Testa, sugiere que "el apetito que hay por el mercado español está muy ligado a la prima de riesgo. El inversor que más ha venido es con euros, no con dólares, y es el que invierte directamente en activos inmobiliarios. El efecto del euro dólar no ha sido especialmente relevante, pero lo que sí veo es que el inversor viene buscando una TIR y viene comparando con las rentabilidades a largo plazo que le dan los activos con poco riesgo".

En este sentido, los inversores valoran la especialización. Lacadena insiste en que "cuando hablamos de mercado español hablamos prácticamente de Madrid y Barcelona, hoy presenta unas dificultades tremendas fuera de estos dos núcleos. Por tanto, España debe abrirse y creo que la especialización se valora y se pide". Un punto de vista en el que discrepa Simon Blaxland, Consejero Delegado de URO, que explica que "es verdad que al inversor le gusta un actor especializado en un nicho, pero eso lo puede conseguir fuera del mercado público. Para el futuro del sector en bolsa, la clave para todos es alcanzar una masa crítica grande y entrar en el punto de mira de muchos inversores. Siempre se hablaba de mil millones de capitalización bursátil".

En oficinas, Lacadena cree que "los yields se han comprimido muy rápido en las zona prime, estamos ya en las últimas transacciones conocidas empiezan a ser operaciones donde los números empiezan a crujir pero nos queda toda la recuperación de las rentas, que sufrieron un ajuste entre 2012-2013. Va a estar vinculada a la recuperación de la economía española. Creo que las rentabilidades las veo más que por complexión de yields como la recuperación de las rentas".

En centros comerciales, Clemente sostiene que "la comprensión de los yields ha sido exagerada en algunos casos y que parece que el mercado ha comprendido que es activo libre de riesgo cuando tiene mucho riesgo".

García-Peri, explica sobre el activo residencial que, "a diferencia del mercado alemán, la vivienda en alquiler genera menos yield en España, pero donde tienes un potencial de revalorización y de comprar hoy por debajo del mercado".

Sobre el binomio rentas-yields, Blaxland expone que "hay bastantes amenazas, el inversor ha detectado una zona de riesgo muy elevada en centros comerciales y locales comerciales de segundo nivel. Y valores de esos activos han ido cayendo".

El activo logístico, para Clemente, "es muy peculiar, no es un sector en el que haya mucha competencia. Apenas ha habido compresión de los yields. Es interesante con un beta con cierta correlación a la recuperación económica. Hay que intentar estar ahí como se está en otros sectores".

Por su parte, el sector hotelero es una inversión "muy especializada" para García-Peri. "Tienes que dominar bien los operadores, es un sector tremendamente atomizado, el 80% de los hoteles en España están operador por el dueño que opera o uno o dos hoteles, las grandes marcas están infra representadas en España, estamos haciendo lo posible por atraer al operador correcto. Desde el punto de vista de los yields es muy atractivo. Nos da un matiz de no depender solo de la economía española, nuestro porfolio está muy enfocado al exterior".

El mercado financiero se ha abierto, eso es algo en lo que coinciden todos los expertos. "Vuelve a haber financiación disponible para quien la merezca, las emisiones de bonos serán cada vez más comunes en España", justifica Clemente. Algo a lo que García-Peri añade que "hasta ahora nos hemos financiado con bancos españoles, ahora vemos unas condiciones más apetecibles, pero es clave diversificar las fuentes de financiación y sobre todo en las socimis. Por eso tiene mucho sentido buscar opciones de financiación a largo plazo en los mercados de capitales". También lo cree Lacadena: "Este negocio necesita financiaciones a largo plazo".