Dar la vuelta al mundo con el 'ladrillo' permite ganar más de un 10% de rentabilidad

La irrupción del Covid el año pasado marcó un punto de inflexión en el sector inmobiliario. El cierre de centros comerciales y oficinas por los diversos confinamientos impactó en las cuentas de firmas que se dedican a explotar este tipo de activos, al igual que sobre las promotoras de viviendas, por el impacto del desempleo, pero el incremento de las compras por Internet y el teletrabajo elevaron, por el contrario, el valor de los almacenes industriales y los centros logísticos y de datos. Con la aparición de las vacunas y las perspectivas de crecimiento económico, el foco de los inversores cambió, a medida que han buscado en el real estate cierta protección ante una inflación que muchos ya empiezan a valorar en sus carteras.

Pese a la gran rotación hacia valores cíclicos desde finales del año pasado, el sector inmobiliario europeo se había quedado rezagado y hace tan solo unos días ha comenzado a salir de los números rojos para revalorizarse un 3% en el año -gracias en parte a la revalorización de los reits alemanes-, lo que se ha traducido en un rendimiento de casi el 2,5% en los fondos que invierten de manera indirecta en el inmobiliario europeo, principalmente a través de reits, según datos de Morningstar a 13 de abril, sumándose a una tendencia alcista en el resto del mundo que deja ganancias superiores al 10% de media en los fondos de esta categoría con estrategia global, con productos que alcanzan hasta el 14% de rentabilidad (ver gráfico abajo).

"El impacto del Covid fue desmesurado en los mercados inmobiliarios, pero a medida que la distribución de vacunas se acelera, varios sectores duramente afectados, como el comercio minorista, las oficinas y los hoteles, han comenzado a obtener buenos resultados a medida que se recuperan los flujos de caja. El sector inmobiliario ofrece una oportunidad atractiva para participar en la reapertura y, con los rendimientos de la renta fija cerca de los mínimos históricos, la rentabilidad de los dividendos que ofrecen las firmas inmobiliarias es una alternativa atractiva", señala John Vojticek, gestor del fondo DWS Invest Global Real Estate Securities LD.

"Con una rentabilidad por dividendos subyacente de aproximadamente el 3,5%, el sector inmobiliario global sigue siendo una categoría de activos atractiva. Históricamente ha generado rentabilidades atractivas frente a la renta variable general, por lo que los activos inmobiliarios ofrecen una importante fuente de ingresos y la oportunidad de aprovechar la apreciación del valor del suelo", subrayan Folmer Pietersma y Frank Onstwedder, responsables del fondo Robeco Sustainable Property Equities.

Una opinión que comparten en BlackRock, que cuenta con dos fondos entre los cinco mejores por rentabilidad, uno de ellos de gestión pasiva. "En un mundo donde las expectativas económicas parecen ser de bajo crecimiento, continuamos centrándonos en mercados donde los fundamentales del mercado inmobiliario siguen siendo sólidos y en empresas con balances fuertes, que puedan resistir la volatilidad a corto plazo en los mercados de capitales, en un momento en que el debate sobre sectores defensivos versus cíclicos va a continuar a lo largo de este año", apuntan en la gestora norteamericana.

Este buen tono del inmobiliario global se ha dejado notar en el primer trimestre del año, en el que el FTSE EPRA Nareit Developed Index ha superado al MSCI World Index, algo que no ocurría desde el tercer trimestre de 2019. "La demanda de activos inmobiliarios comerciales continúa cogiendo ritmo gracias a la oferta cada vez mayor de vacunas, el relajamiento de las medidas de cuarentena en todo el mundo y la mejora de las previsiones de crecimiento global. El aumento de las ventas minoristas por internet y las tasas de penetración del comercio electrónico perjudicarán a las tiendas físicas, pero hay una sólida demanda de almacenes industriales y centros logísticos y de datos", apuntan los responsables del Mediolanum Real Estate Global, que incluye entre sus posiciones a promotoras de Hong Kong como Hongkong Land, la estadounidenses Simon Property Group o las europeas Eurocommercial Properties y Klepierre.

Oportunidad en Estados Unidos

En Estados Unidos, aparte del temor a la inflación, los inversores han vuelto a interesarse por los activos inmobiliarios por una cuestión puramente táctica, ya que en un momento en el que el gobierno de Joe Biden tiene previsto aumentar la carga impositiva a las empresas los reits podrían salir indemnes, al estar exentos de tributación, explican los responsables del Nordea 1 Global Real Estate E, quienes destacan la importancia de ser muy selectivos geográficamente y por tipo de activos. "Los mayores contribuidores al rendimiento del fondo han sido Alemania, Suiza y Singapur. Firmas norteamericanas como Brixmor se están beneficiando de su ubicación al aire libre y el bajo coste de ocupación de sus centros comerciales, lo que les permite ganar cuota de mercado de inquilinos, en un momento en que estos sitios serán fundamentales para la entrega de los pedidos online", señalan.

"Donde más valor vemos actualmente es en compañías logísticas y en residencial alemán, aunque también somos positivos en residencial unifamiliar en Estados Unidos y en activos inmobiliarios relacionados con la tecnología, como es el caso de data centers y torres de telecomunicaciones. Las compañías enfocadas en el residencial alemán nos parecen atractivas, ya que cotizan por debajo de su NAV y están siendo capaces de generar retornos a los accionistas cercanos al 10%, ya sea mediante subidas de rentas o mediante el desarrollo de nuevos activos", asegura Carlos Lasure, gestor del Ibercaja Sector Inmobiliario.