Cerco a las comisiones hipotecarias: la nueva norma regulará los créditos inmobiliarios

España está en funciones. Y de veraneo. Sin embargo, el bloqueo institucional y estival no ha impedido que el Ministerio de Economía publique el Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Una normativa que, una vez termine su proceso legislativo, regulará la relación de los ciudadanos con sus bancos e impondrá cambios sustanciales en la concesión de las hipotecas.

El texto presentado incluye la desaparición de las comisiones por amortización anticipada a partir del sexto año y la limitación de las remuneraciones de los prestamistas. El Gobierno apremia a su aprobación legislativa, porque es una exigencia de Europa. En concreto, la norma, que estará en audiencia pública hasta el próximo 15 de septiembre, supone la transposición de la Directiva europea 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Entre las novedades más sustanciales, la Ley acabará con la vinculación de incentivos -como seguros de vida o de hogar- a la concesión de hipotecas y establece que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas. Economía busca limitar así la asunción de riesgos excesivos y lograr que se dé el asesoramiento correcto, algo que la norma persigue garantizar con su inclusión como una condición exigible a las entidades. Además obliga igualmente a extinguir las pólizas de seguros vinculadas al préstamo cuando se cancele.

En todo caso, el Banco de España podrá autorizar estas vinculaciones siempre que supongan un claro beneficio para el hipotecado, como el abaratamiento de la financiación. También estarán permitidas siempre que sirvan como garantía del préstamo para el banco.

Un amplio cambio regulatorio

Esta ley regirá los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen actividades de concesión de préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre una vivienda bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.

También, se incluyen en la regulación quienes se dedican a la concesión de préstamos o créditos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o edificios construidos o por construir, así como la intermediación para la celebración de estos tipos de contratos. El Anteproyecto contempla la posibilidad de que el hipotecado pueda extinguir el contrato hipotecario en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado mediante el reembolso o la amortización anticipada del importe adeudado al banco.

Así, el hipotecado tendrá que notificárselo a la entidad en un periodo que no podrá exceder del mes. De este modo, solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

La comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. El Ministerio de Economía podrá efectuar la publicación regular, con carácter oficial, de índices o tipos de interés de referencia.

Amortización anticipada

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo en los primeros cinco años de vigencia, valida la fijación de una comisión por un importe no superior al quebranto que sufrirá la entidad financiera por facilitar el repago temprano. De forma orientativa y como máximo, el borrador del Anteproyecto limita el cargo al 0,5% "del capital reembolsable anticipadamente" si la devolución temprana tiene lugar en los primeros tres años y el 0,25% si ocurre en los cinco que siguen a la formalización de la operación.

El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del crédito que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al tiempo de contrato que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. En particular, si se hubiera suscrito un contrato de seguro accesorio al de préstamo, el contrato de seguro se extinguirá al mismo que este y el prestatario tendrá derecho al extorno de la parte de prima no consumida.

El nuevo régimen será válido para cualquier hipoteca o préstamo inmobiliario, incluso los ya firmados. Y, en todo caso, deja abierta la opción a que las partes establezcan contractualmente los recargos, siempre que su aplicación resulte más favorecedora para el consumidor.

La tasa de amortización figura en la actualidad en una generalidad de contratos nuevos, influido además por el ascendente auge de los préstamos a tipos fijos. Las hipotecas variables han sido, tradicionalmente, menos gravosas en comisiones, pero con el euribor a la baja a la entidad le interesa prescribir los de precios fijos e interesa al consumidor, en la medida que garantiza cuotas invariables de por vida cuando las hipotecas en escaparates son las más baratas ofertadas nunca por el escenario de tipos de interés cero.

Un tercio de los nuevos préstamos se firma con cuotas de amortización estables hasta el final del crédito y el volumen se eleva al 57,3% al incluir créditos que combinan varios años de precios estables con otros ejercicios vinculados al euribor.

El prestamista debe aceptar pólizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente al seguro propuesto por el prestamista en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.

Formación del personal

El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios sobre los productos que comercializan y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo y crédito, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso.

Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo.

En este sentido, la norma define al personal como toda persona física que al servicio de un prestamista o intermediario inmobiliario intervenga directamente en las actividades reguladas por esta ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física que dirija o supervise directamente a tales personas. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia establecidos en esta ley y su normativa de desarrollo serán aplicables también al personal de la sucursal del prestamista o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado miembro.

El prestamista o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado miembro de la Unión Europea que actúe en régimen de libre prestación de servicios deberá cumplir con los requisitos mínimos de conocimientos y competencia que específicamente determine el Ministerio de Economía y Competitividad. El texto dispone, para paliar una posible inseguridad jurídica que "el Ministerio de Economía y Competitividad establecerá los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal".

Asuntos de futuro

La transparencia es el gran asunto pendiente de la reforma. Queda pendiente de desarrollo la información precontractual y asistencia adecuada que debe facilitarse a los prestatarios o prestatarios potenciales, la información y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explícita y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos derivados del préstamo para el prestatario y las demás circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones más relevantes de los préstamos y permitir al prestatario evaluar si éstos se ajustan a sus necesidades y a su situación financiera. Así, el Ministerio de Economía y Competitividad podrá, en particular, fijar las cláusulas que los contratos de préstamo habrán de tratar o prever de forma expresa.

También se prevé la posibilidad de ampliar la normativa sobre la transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación de préstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a los prestatarios o prestatarios potenciales o a la autoridad competente. Se podrán establecer, asimismo, condiciones básicas de los préstamos de debido cumplimiento para los prestamistas.

Por otra parte, queda pendiente regular los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de los préstamos y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa. Y en la misma línea, las especialidades de la contratación de préstamos de forma electrónica o por otras vías de comunicación a distancia y la información que, al objeto de lo previsto en este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de los prestamistas.

La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones queda pendiente de profundización en la redacción normativa.