La nueva ley anula el atractivo de la vivienda en alquiler para el inversor particular

Uno de cada cuatro hogares españoles vive de alquiler. Concretamente, el 23% de la población elige esta fórmula, frente al 19,45% que lo hacía en 2005. Se trata de un aumento significativo en un país donde, hasta ahora, siempre ha primado la compra. Pese a todo, España sigue siendo una de las plazas europeas con menor penetración del alquiler, si se comparan las cifras de aquí con las de países como Alemania, con un 48,6%, o Austria, con un 45%.

A pesar de que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado entre los españoles, durante los últimos años de la crisis se ha comenzado a observar un cambio de tendencia que ha llevado al alquiler residencial a convertirse en una de las grandes oportunidades de inversión inmobiliaria. Sin embargo, la normativa del alquiler que el Ejecutivo de Pedro Sánchez aprobó el pasado mes de marzo con un Real Decreto para regular los precios del alquiler ha provocado un efecto contrario. "El impacto no ha sido nada positivo. Han entrado como un elefante en una cacharrería y el Real Decreto lo que ha provocado es que muchos inversores privados, particulares que compran viviendas para alquilar, se hayan retirado", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International España, que apunta que "en las promociones nuevas había entre un 20 y 30% de inversores privados y se han retirado ante las dudas de no saber si luego su vivienda la van a poder alquilar al precio que ellos quieran o al que diga el Gobierno".

Los expertos del sector tienen claro que el Real Decreto ha producido el efecto contrario al buscado: han subido los precios y se ha reducido la oferta. "El Gobierno lo que tiene que hacer es crear mayor seguridad jurídica al propietario, porque poniendo trabas a los desahucios y alargamiento en los plazos, al final el inversor se atemoriza y no invierte en el alquiler", apunta Andrés Horcajada, CEO de la gestora inmobiliaria Locare RE y de Tectum Real Estate Investments, con la que prepara un nuevo fondo de 240 millones para poner en el mercado viviendas en alquiler a precios asequibles.

De la misma opinión es Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro. "Una de las principales características de nuestro mercado de alquiler en España es que está constituido por propietarios particulares y se les ha considerado como grandes tenedores y lo que ha provocado el Real Decreto es una contracción de la oferta ante esa inseguridad y desigualdad entre los derechos de propietarios e inquilinos".

Falta de oferta

En la actualidad, el 95% de los propietarios de vivienda en alquiler son particulares, solo el 5% son fondos. "El mercado tiene unas diferencias que se solucionan aumentando la oferta y no sacando leyes, regulando, o poniendo índices porque es poner más trabas para que crezca la oferta. Existe interés por este mercado y dinero suficiente, aprovechémoslo", señala Carlos López, partner de Catella.

Todos los expertos están de acuerdo en la falta de oferta de alquiler en el mercado frente a una demanda cada vez más creciente. "En esta situación lo que el Gobierno tiene que hacer es apoyar e incentivar la oferta, para que el parqué de alquiler no solo se incremente, sino que también se mejore y esto se consigue con la generación de suelo, ayudas fiscales y no más regulaciones, porque en este sector hay un exceso de regulaciones y al final cada vez que hay una nueva ley entorpece más que beneficia", declara David Botín, director general de Áurea Homes.

Para Mikel Echavarren, el mercado del alquiler ha sufrido en silencio una revolución. "Los fondos institucionales que gestionan los ahorros y fondos de pensiones a nivel mundial han puesto el foco desde hace unos años, por primera vez, en el sector inmobiliario en alquiler, como un sector en el que tienen que invertir además de en oficinas, comercial, hoteles y logística. Esto es una revolución y ha venido para quedarse a largo plazo", explica el directivo, que asegura que "hay mucho interés por invertir, pero por otro lado hay poco producto de calidad y hay una enorme demanda por parte de una sociedad que ha sido expulsada en un porcentaje elevado del acceso al crédito y también hay otro porcentaje de la población que no quiere comprar vivienda, al menos hasta una determinada edad y busca alquiler. Toda esta conjugación hace que los precios suban".

El coste medio del alquiler en España ha subido un 50% de media en los últimos cinco años. En Madrid y Barcelona el precio llega a los 1.600 euros al mes. "Mientras el precio de compra de la vivienda está un 20% por debajo del precio que había en 2007, el precio del alquiler está un 10% por encima. Este desajuste significa que hay una demanda potente para este tipo de producto", apunta Carlos López.