Una ley hipotecaria completa y precisa

La ya famosa sentencia del supremo sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el último de los hechos que pone de manifiesto la necesidad existente de dotarnos en este país de una ley hipotecaria, la actual como estamos viendo es un traje hecho girones. Un necesidad que viene además marcada por la aprobación en la UE de la directriz 2014/17 de protección a los consumidores en los contratos inmobiliarios.

Desde el año de su aprobación, donde el Gobierno estaba en ma-nos de Rajoy, 2014, este país tiene la tarea de sacar adelante esa ley. Se redactó en su momento un proyecto de ley para superar los trámites parlamentarios, si bien hasta el momento no ha sido ni aprobada ni de-batida. Por esta cuestión, la del retraso en la trasposición, España está apercibida por Bruselas, la dilación de su aprobación puede acarrear a España una multa de más de 100.000 euros por día de demora. Fue en marzo de 2016 cuando venció el plazo para que España adecuara su legislación a la europea en materia hipotecaria.

Si en el pasado el mercado hipotecario español era estudiado y puesto como ejemplo de eficiencia en el mundo, hoy nos damos de bruces con la realidad. La norma hipotecaria está totalmente desfasada, es una ley antigua que ha venido remendándose con múltiples parches, la mayor parte de ellos en los últimos tiempos. Estas modificaciones han venido impuestas por nuestra pertenencia a Europa, así como por el avance de los tiempos con la incorporación de numerosas novedades económicas y financieras. Lo que antaño era un mercado del que sentirnos orgullosos hoy es una auténtica calamidad.

Nuestra ley hipotecaria saltó por los aires el día 2 de mayo de 2013. Entonces, un juzgado de Barcelona declaró que tres de las cláusulas de su hipoteca eran abusivas y se anulaban. Previamente el Tribunal de Justicia de la UE, TJUE, ya señaló la situación de abusividad de las clausulas. La sentencia del tribunal catalán y el TJUE llevó a diferentes reformar de una ley que había estado vigente veinte años, ya que fue aprobada en 1993.

Recordarán temas que escandalizaron a la opinión pública. Las cláusulas suelo, los swap de tipos de interés, hipotecas multidivisas, tipos de interés totalmente abusivos cobrados al incumplir el pago de una mensualidad, ejecución de la hipoteca por no pago de una única mensualidad, clausulas que obligaban al cliente a asumir el pago de todos los gastos que acarreasen la concesión de la hipoteca. Actualmente estamos a la espera de que el TJUE emita su dictamen sobre el Índice de Revisión de Préstamos Hipotecarios, IRPH, en este caso la cifra que subyace es de 1.500 millones de euro. La cuestión en este caso es si este índice que ya no se calcula es transparente o no. Por tanto, la polémica desatada la semana pasada por el Supremo y la aprobación por el Gobierno del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, identificando a las entidades de crédito como los sujetos pasivos, es la ultima de las modificaciones que afecta directamente a la ley hipotecaria o leyes relacionadas con la misma.

Creo que nadie desmentirá la afirmación de que necesitamos una nueva ley hipotecaria que nos permita dotarnos de una seguridad jurídica, que actualmente no se tiene. La directriz aludida anteriormente sobre la protección a los clientes debe ser no solo contemplada y por supuesto traspuesta, sino que es necesario que se recoja de forma precisa y práctica para su implementación. Hasta que esta ley no la tengamos en vigor la inseguridad se mantendrá lo que dará lugar a más demandas. Hasta el momento el proyecto de ley adolece de una buena redacción, además de que falta una concreción de muchas de las medidas que contempla.

Algunas de las lagunas que nos encontramos en el actual proyecto de ley es que su regulación no contempla la totalidad de lo que la directriz europea dice. Es, por tanto, una trasposición parcial, lo normal es que se busque ampliar la regulación mediante desarrollo reglamentario. Una vez más vemos cómo las leyes en realidad parecen papel mojado, luego posteriormente vienen los problemas dada la inseguridad jurídica que esto conlleva.

Además, este proyecto de ley no cumple con una de sus misiones principales, ser una ley sobre el crédito hipotecario. El proyecto no completa la totalidad de los aspectos del crédito hipotecario y, en esta materia, es muy necesaria la reunificación de la desperdigada normativa. Pongamos, por ejemplo, que tres comunidades autónomas, Cataluña, Andalucía y Madrid, han regulado ya los modelos y documentos que ofrezcan información y destaquen clausulados especiales.

Esta nueva ley debe recoger cuál es el papel del notario y los servicios que tiene que ofrecer a su clientes, hoy una figura bastante deslucida y que puede ofrecer mucho más. Debe recoger de forma clara y difícilmente interpretable temas económicos como amortizaciones anticipadas totales o parciales, intereses de demora, conversión de la divisa al euro para las hipotecas multidivisas, tipo e importe máximo a pagar por la conversión de tipo variable a fijo. Cuestión clave es exigir que el personal tenga probados sus conocimientos, como es el caso de asesores y comercializadores de productos financieros. Por supuesto, regular la venta de productos vinculados a la hipoteca, algo que actualmente no tenemos contemplado.

Necesitamos una ley, pero la misma no puede ser de difícil interpretación, algo que el desacreditado Tribunal Supremo ha argumentado en su polémica sentencia.