Saca partido a tus ahorros al invertir en inmobiliario a través de la tecnología blockchain

La inversión inmobiliaria ya no depende exclusivamente de los bancos. Hasta ahora, los pequeños inversores habían tenido dificultades para acceder al sector inmobiliario, ya que se necesitaba una gran cantidad de dinero. Sin embargo, la tecnología blockchain ha abierto la posibilidad de que ciudadanos particulares también puedan sacar partido a sus ahorros en el sector de la construcción.

Uno de los experimentos más recientes ocurrió hace algo menos de un año, en septiembre de 2020, cuando la empresa RealFund llevó a cabo la primera operación de tokenización de deuda inmobiliaria. En concreto, logró tokenizar la deuda para remodelar un edificio en el barrio de Sants, en Barcelona.

La tokenización es la vinculación de un derecho económico sobre un activo —un inmueble o una obra de arte— con una ficha digital, a la que se conoce como token, mediante un registro distribuido (blockchain). Ese token da al inversor unos derechos sobre ese bien similares a los de una acción de una empresa.

"La tokenización permite convertir cualquier activo físico o analógico en digital (tokens), de forma que son libremente transferibles de manera segura y transparente. Es como si generamos acciones del activo y podemos venderlas en un mercado de valores", explicó José García Caballero, consejero delegado de Real Fund, en la presentación del proyecto.

Los inversores de aquel proyecto de Barcelona podían comprar participaciones desde una inversión mínima de 200 euros. La operación buscaba facilitar financiación al promotor sin tener que recurrir a un banco. En concreto, se pretendían captar 75.000 euros. La emisión de deuda se realizó mediante la emisión de 7.500 tokens en la red de Ethereum. Por tanto, cada ficha tiene un valor de 10 euros. Los tokens adquiridos eran enviados a las carteras digitales (wallets) de Ethereum creadas por los suscriptores.

Una vez se realicen las obras, la empresa Inveslar Fintech pretende explotar el inmueble a través de apartamentos en régimen de coliving. El promotor calcula que puede alquilar estas habitaciones por un precio que oscila entre los 400 y los 700 euros al mes. Los inversores recibirán los intereses del préstamo gracias a esas rentas. En este caso, se les remunera con un tipo de interés del 7% anual abonado trimestralmente.

Tras esta primera tokenización, RealFund pretende ahora financiar un camping de lujo de la empresa Inversions Gesthome, que quiere emprender la actividad de arrendamiento de bungalows. La inversión mínima en este caso es de 100 euros con los que se adquieren 1.000 tokens de 0,1 euros cada uno. El préstamo tiene una duración de 48 meses, con un tipo de interés del 7% anual.

La cantidad mínima a recaudar en esta segunda operación son 20.000 euros, correspondientes a 200.000 tokens, que considera suficiente para arrancar el proyecto. Si no se alcanza ese mínimo, se devuelve el dinero invertido. Posteriormente, el emisor se reserva la posibilidad de elevar la emisión hasta los 2 millones de euros si existe mucho interés.

Conoce tu perfil inversor

Esta no es la única empresa que se dedica a la tokenización de activos inmobiliarios en España. La compañía Criptokuántica ha lanzado este año el proyecto Onda Serrano, el primer desarrollo inmobiliario en Europa financiado exclusivamente a través de tokens.

"Onda Serrano es una promoción inmobiliaria en Málaga, que tiene el último solar disponible en el centro de la ciudad. Este proyecto es el primero que se financia íntegramente con tokens", señaló Miguel Caballero, director financiero de Criptokuántica, en un evento sobre criptoeconomía organizado por Finect.

La financiación se consigue mediante una oferta de tokens de seguridad (STO, por sus siglas en inglés), que ha sido aprobada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Los fondos recaudados se utilizarán para pagar los costes de la obra y continuar con la venta de las viviendas.

Esta oferta sirve para colocar en el mercado las fichas digitales representativas de la propiedad participada sobre el valor de un activo asociado. El importe a recaudar en este caso son 5 millones de euros. La inversión mínima requerida es de 500 euros.

A diferencia de las inversiones inmobiliarias tradicionales, los inversores pueden vender sus tokens en cualquier momento, incluso antes del vencimiento, en mercados digitales. "Una de las ventajas de los tokens es la liquidez. Vamos a poder hacer líquida nuestra inversión cuando queramos, sin tener incluso un comprador en la otra parte", aseguró Caballero.

El reparto de dividendos en estas inversiones suele ser más frecuente que en el caso de las acciones. "No tenemos que esperar mucho tiempo para empezar a recibir dividendos. Son operaciones que todos los meses están reportando intereses en cripto", señaló Caballero.

En el caso de Onda Serrano se abonarán intereses de forma trimestral, mientras que el principal del préstamo se devolverá cuando termine la operación, es decir, 30 meses después de que se consiga la financiación. El promotor utilizará el flujo de caja generado por el negocio para pagar los intereses y devolver la inversión inicial.

La tokenización de activos inmobiliarios no está exenta de riesgos

Criptokuántica ha ofrecido dos tipos de token, que remuneran de manera distinta y que están asociados al éxito del negocio. "Generamos dos tipos de token. Uno que se llama onda fijo y paga un 10,5% anual de tasa de interés y otro que es onda variable que va contra escritura, en función de cómo se revalorice el metro cuadrado en Málaga en 30 meses", explicó Caballero.

La tokenización de activos inmobiliarios no está exenta de riesgos. En primer lugar, hay que estar atento a que la operación esté autorizada por las autoridades y que no se trate de un chiringuito financiero. Conviene desconfiar de aquellas empresas que prometen beneficios poco creíbles sin tener un proyecto sólido.

Además, el riesgo más importante en estas operaciones es el inmobiliario. Si la promoción no consigue vender los pisos, el inversor tardará más tiempo en recuperar su dinero. "El riesgo es el inmobiliario, es decir, que no se puedan vender los apartamentos. El token tiene como colateral la propia promoción", apuntó Caballero.