¿Hay alternativas a la financiación tradicional para la vivienda?

A la hora de comprar una vivienda, la práctica más habitual es acudir a una entidad bancaria para conseguir financiación a través de una hipoteca. A día de hoy, lo más normal, es que la concesión de dicha hipoteca sea por el 80% del valor de tasación homologada de la vivienda que se pretende adquirir. Por ello, el comprador necesita disponer de unos fondos propios que le permitan atender el 20% restante del valor de la adquisición que no está financiado por el banco.

También se deben tener en cuenta el pago del IVA, en el caso de una vivienda nueva, o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si es de segunda mano, además de gastos notariales o registrales. Muchos compradores, con capacidad para adquirir un inmueble y pagar las cuotas de financiación, se encuentran ante la dificultad de disponer del ahorro suficiente para hacer frente a la cantidad inicial, no financiada por el banco, más los gastos generados a raíz de la compra.

Las hipotecas conceden el 80% de la tasación, por lo que es necesario tener fondos propios

En este contexto, surgen conceptos como el leasing habitacional o inmobiliario, un método de financiación alternativo al préstamo hipotecario convencional. Consiste en un contrato de arrendamiento de una vivienda por un periodo de tiempo fijo, normalmente de cinco a 25 años, con un compromiso de compra del inmueble en un determinado momento, generalmente al finalizar el periodo de arrendamiento. "En este caso, la entidad financiera será la propietaria del inmueble y se lo arrendará al interesado. Al finalizar el contrato, el interesado podrá pagar una cantidad o última cuota y quedarse con el inmueble o bien desistir de la compra", explica Carlos Muñoz, abogado y socio director y fundador de CIM Tax & Legal.

Este concepto tiene algunas ventajas, tal y como apunta Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria de Tecnotramit, "en las hipotecas, la adquisición se tiene que hacer cargo del ITP o del IVA, en este caso, quien asume el pago de estos impuestos es el arrendador financiero y, evidentemente, luego se repercute en la cuota de la renta, normalmente mensual, que se paga en cada leasing. Cuando finaliza el plazo y la promesa que se haya hecho de compraventa se ejecuta debidamente, se acaba pasando la titularidad al usuario del leasing". En este caso, "no se constituye una hipoteca, no se inscribe en el registro, lo cual también influye en determinados gastos, porque el titular es el arrendador financiero y no necesita que exista una carga en el registro de la propiedad a su favor para garantizar el pago, de hecho, se lo garantiza él mismo que es el titular del inmueble", añade Solé.

El abogado y socio director y fundador de CIM Tax & Legal considera que el leasing habitacional es una alternativa de acceso a la vivienda, "especialmente para quien no tenga la posibilidad de dar una cantidad de entrada. Sin embargo, entendemos que las entidades bancarias no los otorgarán tan fácilmente". Este método "permite acceder a crédito con menos cantidad de ahorro, aunque con un tipo de interés más elevado", señalan fuentes de Finteca. De hecho, actualmente con el euribor en negativo y los intereses muy ajustados por todas las entidades financieras, "los préstamos tradicionales compiten muy bien en el mercado a nivel de la cuota mensual", advierte el gerente de formalización hipotecaria de Tecnotramit.

Otra de las alternativas a la financiación tradicional es el crowdfunding inmobiliario, aunque con la mirada más puesta en el perfil inversor, tal y como señalan distintos expertos del sector. Este concepto permite acceder a una fuente de financiación colectiva. Es una forma de invertir en inmuebles mediante aportaciones pequeñas que permiten acceder, junto con otros inversores, a realizar inversiones inmobiliarias y obtener una rentabilidad, es decir, participar de un negocio de inversión inmobiliaria pero sin la necesidad de mucho capital y de realizar el gran desembolso que implicaría hacerlo por uno mismo.

"Es una alternativa a la financiación tradicional, pero suele conllevar un tipo de interés más elevado que una hipoteca tradicional", apuntan desde Finteca, añadiendo que "está destinado al pequeño inversor que quiere invertir en inmobiliario y diversificar". En lo que coincide Muñoz, ya que en su opinión, cree que "no funcionará para adquirir una vivienda habitual, sino como método para invertir en el mercado inmobiliario y obtener una rentabilidad".

Posibilidad de crecimiento

Estas formas de financiación "todavía están en estadios tempranos en España", según fuentes de Finteca. Sin embargo, considerando la dificultad de ahorro para muchas personas, "estas nuevas fuentes de financiación para el acceso a una vivienda tienen posibilidades muy interesantes. El auge dependerá tanto de la aceptación del público como de la flexibilidad de los bancos, que pueden adaptar sus ofertas para competir directamente con estas modalidades", añaden desde Finteca.

En este sentido, Muñoz asegura que "sin duda", estas tendencias tienen posibilidad de crecimiento y auge en nuestro país, ya que "se trata de nuevos métodos de financiación, menos rígidos y más flexibles que ofrecen ventajas para muchos inversores. Pueden dar facilidades para realizar ciertas inversiones o simplemente la compra de una vivienda, por lo que habrá gente que vea una alternativa para sus proyectos en ellos".