Almagro Capital invertirá 1.000 millones en vivienda inversa, la fórmula para que los sénior logren liquidez con su casa

La compra de una vivienda es, por lo general, unas de las mayores inversiones que realiza una persona a lo largo de su vida y en la mayoría de las ocasiones se convierte también en su principal foco de ahorro.

Según explican desde la socimi Almagro Capital, el 85% de los ahorros de los mayores de 65 años en España están concentrados en su vivienda habitual, por lo que la inversión inmobiliaria habitualmente supone la práctica totalidad del patrimonio acumulado por estas personas a lo largo de su vida laboral.

Sin embargo, una realidad frecuente es que no disponen de la liquidez necesaria o una pensión suficiente para hacer frente a gastos propios de la edad como puede ser la sanidad, la adecuación de la vivienda a necesidades de movilidad o simplemente mantener el nivel de vida que llevaban antes de la etapa de jubilación. En estos casos la vivienda se convierte en una de las pocas vías posibles para conseguir unos ingresos adicionales.

"Nosotros nos hemos convertido en una de las mejores alternativas para las personas mayores que quieren monetizar el ahorro inmobiliario sin necesidad de tener que abandonar su vivienda", explica Luis de Ulibarri, socio fundador y vicepresidente de Almagro Capital. El directivo está al timón de la única socimi en España que trabaja con el modelo de vivienda inversa, que consiste en la venta del inmueble asociada a un alquiler vitalicio que garantiza la permanencia en el hogar de por vida para las personas mayores.

"La nuestra es la mejor alternativa de las que hay actualmente en España para permanecer dentro de la vivienda, ya que es el modelo más flexible y el que da más dinero al vendedor", asegura De Ulibarri, que comenta que las otras alternativas son la nuda propiedad o la hipoteca inversa.

¿Cómo funciona la vivienda inversa?

La estrategia de inversión de compra de vivienda inversa por parte de Almagro Capital consiste en la adquisición de inmuebles a personas mayores cuando éstas y sus familias consideran óptimo monetizar sus ahorros ilíquidos concentrados en la residencia habitual, pero permaneciendo en el mismo hogar de forma vitalicia.

"Transmiten la vivienda, reciben un precio, que suele estar siempre por encima de la nuda propiedad, y en ese mismo momento les calculamos el valor de su renta para el resto de su vida. Si no cumplen sus expectativas de vida o deciden abandonar la casa, la renta no consumida se les devolverá al vendedor o a sus herederos", explica el directivo, que asegura que esta es una de las ventajas que diferencian a este modelo el resto.

Luis de Ulibarri: "Nos diferenciamos al dar servicios de teleasistencia y en invertir en las viviendas"

En caso de que excedan su esperanza de vida "se quedan en la vivienda sin pagar ningún precio adicional. Únicamente tendrán que hacer frente a los gastos de mantenimiento de la casa, como sucede en la nuda propiedad", apunta De Ulibarri, que resalta que Almagro se diferencia de este modelo también por los servicios adicionales que ofrece, ya que "nosotros cuidamos a nuestros inquilinos con servicios de teleasistencia y también invertimos en la vivienda y hacemos mejoras".

"Al final somos una entidad cotizada, regulada, auditada y no tenemos ninguna intención de que nuestro inquilino fallezca. Es algo que no nos beneficia, ya que las socimis tenemos un plazo de mantenimiento de las casas en arrendamiento", concreta.

Otras alternativas

En el caso de la nuda propiedad el comprador es un inversor particular que adquiere una vivienda llegando a un acuerdo con la persona mayor para que continúe viviendo en el inmueble en calidad de usufructuario hasta el final de la vida. La persona mayor no recibe un precio adicional en caso de un abandono prematuro de la vivienda (por causas naturales o traslado a otro domicilio).

Por otro lado está la hipoteca inversa, que se traduce en una deuda con garantía hipotecaria y cuyos intereses se va acumulando año tras año para ser satisfechos por los herederos tras el final de la vida del propietario-prestatario, lo que a menudo requiere la venta acelerada del activo para saldar la deuda.

"Tradicionalmente, los herederos disponen de 1 año para liquidar la deuda junto con los intereses acumulados mediante la venta del inmueble, satisfacer los impuestos aparejados a la misma (impuestos sobre sucesiones y plusvalía municipal), plazo que en la práctica se muestra escaso para realizar todas las gestiones de forma óptima. Alternativamente y si hay un interés en hacer unos de la vivienda por parte de alguno de los herederos, es posible refinanciar el saldo hipotecario", explican desde Almagro.

Inversión de 1.000 millones

Aunque en España sólo Almagro Capital trabaja el modelo de vivienda inversa, en Europa su uso está mucho mas extendido. "En Inglaterra y Francia se trata de una fórmula que está muy desarrollada y manejan del entorno de 4.000 millones de euros en transacciones. Pese a ello en estos dos países sigue habiendo recorrido y en el caso de España es aún mayor. Estamos hablando de un mercado potencial muy grande ya que en nuestro país hay ocho millones de propietarios de viviendas que son mayores de 65 años", puntualiza el directivo.

Conscientes de este potencial, la socimi cuenta con un ambicioso plan de crecimiento para los próximos ejercicios. "Actualmente contamos con una cartera de una cartera de 83 viviendas y una inversión de unos 40 millones, pero el objetivo de la compañía pasa por multiplicar por 20 los activos en los próximos tres o cinco años", destaca De Ulibarri.

"Tenemos el compromiso de inversores institucionales que creen en el proyecto y nos animan a crecer"

Para ello, "esperamos contar con un capital de 500 millones que nos permita realizar una inversión de 1.000 millones en ese periodo", explica el socio fundador de la socimi, que asegura que cuentan con "el compromiso" de algunos de los socios que entraron en la última ampliación de capital y que "tienen la capacidad de acompañarnos en este camino, creen en el proyecto y son los que más nos animan a crecer".

Sin embargo, De Ulibarri destaca que "esta es una socimi muy democrática y nuestra ilusión es que más allá de inversores grandes entren muchos particulares, por que realmente se trata de una buen inversión y cómoda. Tenemos a los mejores inquilinos, que cuidan más que nadie las viviendas y no impagan. Creemos que es mejor participar en el 0,1% de mil casas que tener una".

Según el directivo, la acción ofrece una rentabilidad anualizada del 9%, "que para este tipo de activo, que es refugio, está muy bien. Es difícil obtener esta rentabilidad si lo haces por tu cuenta".

Segunda vida a las viviendas

Una vez las casas quedan vacías, Almagro les da una segunda vida. "Queremos ser una sociedad de impacto, no solo en el ciclo de monetizar el ahorro de la gente mayor en las mejores condiciones posible, también en la vida posterior de esas viviendas", explica De Ulibarri.

"En Almagro vamos muy con las tendencias. Las casas pequeñas serán adecuadas para alquiler y las mas grandes habrán que adaptarlas a las nuevas necesidades y seguramente apostaremos por el coliving, no solo para jóvenes, también para adultos a partir de 50 o 60 años, y algunas de ellas se podrán transformar y segregar en viviendas más pequeñas".